（2013）南民初字第1068号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-07-06
案件名称
原告徐志勤诉被告唐山成龙物业服务有限公司、第三人杨志凤物权保护纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐志勤,唐山成龙物业服务有限公司,杨志凤
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第1068号原告徐志勤，女，汉族，1938年8月9日生，住唐山市丰润区。委托代理人王娅喆，系原告女儿，汉族，1960年12月2日生，住唐山市丰润区。委托代理人刘建国，河北刘建国律师事务所律师。被告唐山成龙物业服务有限公司，住所地唐山路南区华岩路西。法定代表人蔡克斌，职务经理。委托代理人刘爽，河北北辰律师事务所律师。委托代理人马杰，河北北辰律师事务所律师。第三人杨志凤，女，汉族，1957年1月22日生，住唐山市路北区。原告徐志勤诉被告唐山成龙物业服务有限公司、第三人杨志凤物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王娅喆、刘建国，被告委托代理人刘爽、马杰，第三人杨志凤到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是唐山市新街第二层D215号商铺的产权人，第三人杨志凤是邻居D215-1号商铺的产权人，原告于2004年12月购买了了唐山市新街第二层D215号商铺，与D215-1号是两个面积完全相同的商铺。为了营造新街的商业气氛，唐山成龙物业服务有限公司于2006年引进了唐山市易邦商业管理有限公司，与全体业主签订了商铺的整体出租合同，由他们进行统一装修后对外出租，2010年4月30日整租结束后，才归还给各业主自行出租。D215号商铺归还后租户没有变化，2011年4月底新承租人以面积狭小为由低价承租了该商铺，原告注意到了该问题，后来承租人在交纳物业费时更是发现其与邻居D215-1号商铺缴费面积完全相同，但使用面积相差不少，为此原告于2012年3月正式向被告提出了整改要求。后经核实、测量，是在整体出租期间，统一进行装修时，改装的间隔墙使D215-1号商铺多占了D215商铺0.22米，致使原告的商铺实际产权面积减少了1.78平米（但被告仍然按照产权面积收取费用），而且间隔墙将空调出口隔在D215-1商铺内，造成D215号商铺冬冷夏热，严重影响了原告的租金收入，原告曾多次找到被告，但被告没有解决。原告提起诉讼，请求法院依法裁决被告重新制作D215号和D215-1号的间隔墙，恢复D215号商铺的面积宽度，使之达到产权面积，并赔偿原告各项损失暂定为34428.18元。被告辩称，原告所诉与事实不符，其诉请缺乏事实依据和法律依据。一、答辩人与原告之间签订有《唐山华岩路商业步行街物业管理委托协议》，答辩人为原告提供合同约定的物业服务，答辩人与原告之间系物业服务合同关系。2005年原告购买了路南区新街D215商铺，与商铺销售方签订有买卖合同，其产权登记面积为28.26平方米。后原告将上述商铺出租给唐山市易邦商业管理有限公司，双方签订《租赁协议》，对租赁期间的权利义务有明确约定。2010年租赁期满，原告又将上述商铺进行出租。原告房产登记证中附房产分层分户图，加盖有唐山市测绘队审核专用章，答辩人据此向原告收取物业费。答辩人于2007年7月7日向原告收取物业费和取暖费时向原告出具了明确的结算单，其中注明D215商铺实测面积为28.26平方米，原告在结算单下方“以上核对无误业主签字”处签名，原告对答辩人收取物业费和取暖费所依据的商铺面积没有异议。答辩人已经履行了物业管理协议约定的工作内容，对原告不存在违约行为。二、原告主张是被告对其房屋进行装修过程中D215与D215-1之间的隔墙发生变动导致其实际产权面积减少，与事实不符。被告从未对原告所有的D215商铺隔墙进行装修改造，对原告无任何侵权行为，原告的所谓损失也并非答辩人的行为造成。第三人辩称，房子我自己没动，物业也没有动，我底商的墙是原始墙，我的底商与任何人无瓜葛，后期未经更改。我底商平米比他人多一点是因为我底商内有2个大方柱子。根据原告、被告、第三人的诉辩意见，本案当事人争议的焦点是：1、唐山市路南区新街第二层D215和D215-1的间隔墙是由谁具体建造的，建造隔断墙是否侵犯了原告的产权，使原告的实际使用面积减少，原告诉请被告重新制作D215和D215-1的间隔墙，恢复D215商铺的面积宽度，使之达到产权面积有无事实理由及法律依据；2、原告诉请被告赔偿各项损失暂定为34428.18元有无事实理由及法律依据。原告为支持其主张，提交了如下证据材料：一、商品房买卖合同1份，证明原告对D215商铺具有所有权。二、入伙通知单1份，证明被告通知原告办理手续，原告合法入住。三、租赁协议1份，证明被告引进唐山易邦商业管理有限公司与原告等商户签订协议，培育市场。该协议期为3年，从2007年到2010年。四、原告向被告提交的紧急申请2份，证明原告在知道其商铺产权面积受到损害后向被告提交过2次申请。五、商铺租赁合同1份（复印件），证明2010年4月26日原告与廖小平签订商铺租赁合同，证明当时租金数额及当时由原告承担租赁期间的物业费及取暖费。六、2010年5月9日被告出具物业费收据1张、2010年11月14日被告出具物业费和取暖费收据各1张、2011年5月30日当时租户王娜缴纳物业管理费的明细单1份（复印件）、2011年11月14日原告女儿王娅喆交的物业管理费及取暖费明细各1份（复印件）、2011年12月7日、2012年1月1日、2011年12月7日、11月12日、11月13日缴费明细各1张（复印件）、2013年4月25日缴费明细2张（复印件），证明1.原告是按照28.26平米缴纳历年物业费及取暖费。2.2013年4月25日的缴费明细证明被告退还了租户部分取暖费及物业费，是按照实际减少面积之后收取的。七、2011年4月8日原告与王娜签订的商铺租赁合同1份（复印件），证明由于面积看起来狭小，原告与租户出资价格偏低。八、2012年4月19日原告与王娜签订的商铺租赁合同1份（复印件），证明目的同证据七。九、王娜和原告女儿王娅喆手机短信截屏复印件1份，证明租户找被告协商的结果，被告同意按照实际减少面积计费，并予以退费。十、租户王娜收款条1份，王娜在向被告索回多收取的费用之后又向原告主张其租住商铺面积不足，原告退还租户部分租金。十一、照片1张（复印件），证明租户王娜要求退租金，合同到期后占着D215商铺不走。十二、收据1份，证明新租户李艳艳按照实际减少面积开始缴纳各项费用。证据十三至证据十七为当庭提交，为被告举证后，原告得知有物业管理委托协议，经寻找找到四份证据，其中夹杂收据3张，一并举证。十三、2007年7月7日收据3份，证明当时易邦和成龙物业的关系。其中2份为成龙物业收取的原告取暖费，另1份由成龙物业收取盖有唐山易邦财务章的收据，三份收据收款人均为被告处财务人员姓孔。十四、物业管理委托协议1份，证明此协议第二条第六点关于房屋装饰装修管理有规定，要求依据物业装修指南和相关协议文件对商铺装修进行管理。十五、用户手册1份，证明该手册第九条装修工程第一点说明业主在未取得物业管理公司即被告书面批准之前不可以进行装修，也即说该商铺装修与否被告不同意是不能实施的。十六、装修指南1份，证明第一点第五小点中谈到在未取得被告书面批准之前不得进行任何装修。十七、物业管理公约1份，证明第六章管理者的义务第四点谈到被告应该采取一切合理步骤补救因产权人或其他所有人过失而出现的不良状态。证据十四至证据十七由被告出具，都清楚记录业主对商铺的任何变化必须经被告同意。被告对原告所举证据的质证意见是：对证据一，无异议，但提请法庭注意合同附件1表明原告购买商铺的面积为28.26平米。对证据二，无异议。对证据三，真实性无异议，但是与本案不具有关联性。只能证明易邦商业管理公司与原告之间签订租赁协议，不能证明被告存在对原告的侵权行为。对证据四，申请书真实性不能确认，不能证实确实送达给被告，因两份申请均是原告自己书写的一些情况，被告认为应属于当事人陈述，并非书证。当事人的陈述应与其他案件证据相印证，仅凭自己的主张不能作为定案的依据。对证据五，复印件，不予质证，不能作为定案的依据。对证据六，5月9日1张、11月14日收据2张，真实性无异议，物业费确实由被告收取，对于复印件的收据无法与原件核对，被告不予质证。对证据七、八，无法与原件进行核对，不能作为案件的定案依据，不再进行质证。对证据九，真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明证据来源，更无法核实其真实性，不能作为本案定案的依据。对证据十，真实性有异议，收款条上面说称与事实不符，我公司从未对原告商铺进行过测量，从未确认过原告商铺实际面积比房管局测绘队测量的面积少1.78平米。我公司无权对原告商铺面积进行测量，即便我公司测量，也不可能作为确认原告产权面积的依据。原告的实际产权面积与使用面积均必须有法定的权威测量部门进行测量。对证据十一，真实性、合法性、关联性均有异议。无法判断与本案具有关联性。对证据十二，真实性无异议，被告实际收取2701元物业费并不代表被告确认原告实际产权面积存在减少的事实。被告当时是由于租户只同意按照她认可的面积缴纳物业费，被告为了减少损失，才暂时同意这样收取物业费。对证据十三，虽然超出举证期提交，为了便于查清事实，被告同意质证。对加盖被告财务章的2份2007年7月7日暖气费收据真实性被告认可，对加盖易邦商业有限公司的退租款收据真实性、合法性、关联性均有异议。被告与易邦商业管理有限公司是2家不同的法人单位，被告与原告之间是物业管理服务关系。被告不可能向原告出具退租款的收据，结合前两份收据及退租款收据编号能够看出易邦商业管理公司出具的收据与我公司出具收据不是一本。因此这三份收据不能证明原告所主张的被告与易邦商业有限公司之间存在关系。对证据十四至证据十七，真实性、合法性均无异议。对原告证明目的有异议，均不能证明被告存在减少原告商铺使用面积的侵权行为。第三人对原告所举证据的质证意见是：对证据一至证据十七，我不发表意见，我只强调我的墙是原始墙，原、被告之间打官司，与我无关。被告为支持其主张，提交如下证据材料：一、2005年11月5日唐山华岩路商业步行街物业管理委托协议1份，证明原告徐志勤与被告唐山成龙物业管理有限公司，就原告所有的新街D215号商铺签订有物业管理委托协议，被告为原告提供合同约定的物业服务，与原告之间系物业服务合同关系。二、承诺书1份，证明原告承诺阅读过并遵守被告提供的《唐山华岩路商业步行街项目装修指南》。三、承诺书1份，证明原告承诺阅读过并遵守被告提供的《唐山华岩路商业步行街项目用户手册》。四、承诺书1份，证明原告承诺阅读过并遵守被告提供的《物业管理公约》。五、唐山市房产分层分户图复印件1份（原件在原告房本中），证明原告所有的新街D215号商铺产权面积为28.26平方米。六、2007年7月7日物业费和取暖费缴费结算单1张，证明被告向原告收取物业费和取暖费的结算依据，原告在结算单下方签名予以确认。七、租赁协议复印件1份，证明原告与唐山市易邦商业管理有限公司签订的租赁协议，将其所有的新街D215号商铺租赁给唐山市易邦商业管理有限公司三年，自2007年5月1日至2010年4月30日。原告对被告所举证的质证意见是：对证据一至证据四，真实性无异议，但是此证据恰恰说明所有业主的装修行为必须经过被告同意方能进行。对证据五，真实性无异议，但是该分户图能够证明原告与第三人是完全一致的产权面积。而其其分户图上所标的宽度与目前实际不符。从而引起本诉。对证据六，真实性无异议，尽管原告对以上核对无误签字，但由于被告没有让原告去现场进行核实，因此原告的核对，仅限于对上述数字的核对。对证据七，真实性无异议，如果被告与易邦商业有限公司无关系，被告无法获得此协议。第三人对被告所举证据的质证意见是：对证据一至证据七，不发表质证意见。第三人未提交证据。经审理查明，2007年6月22日，原告与唐山成龙房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买唐山市路南区新街D段2层215号商业用房，建筑面积28.26平方米，其中套内建筑面积18.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.36平方米。2007年7月10日唐山市房产管理局制发的房产证唐山房权证路南（广）字第3050322**号房屋产权证记载，房屋坐落路南区新街D段215号，所在层数2层，建筑面积28.26平方米；证内附房地产平面图记载：建成年份2005，套内建筑面积18.90平方米，共有分摊面积9.36平方米，产权面积28.26平方米，2005年9月9日测图。2005年11月5日，原告与被告签订《唐山华岩路商业步行街物业管理委托协议》，合同编号CLWY-T087，约定被告为原告提供物业管理服务。2006年10月6日，原告与唐山市易邦商业管理有限公司签订《租赁协议》，由唐山市易邦商业管理有限公司租赁原告D215号商铺出租给其他商户，期限自2007年5月1日至2010年4月30日。租赁期满后，原告自行出租经营。本院认为，原告对自己的主张应承担举证责任，原告主张其所有的唐山市路南区新街D215号商铺的实际使用面积少于产权登记面积，且是D215号商铺与D215-1号商铺的隔断墙制作造成的，但未提交有效证据予以证实，应由原告承担举证不能的责任。原告诉请被告重新制作D215和D215-1的间隔墙，恢复D215商铺的面积宽度，使之达到产权面积并要求被告赔偿各项损失暂定为34428.18元，理据不足，本院依法不予采信。原告可待证据充分后，依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐志勤的诉讼请求。案件受理费660元，由原告徐志勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 汪素兰代理审判员 李美秋代理审判员 刘晓杰二〇一三年十一月十九日书 记 员 陈倩倩 更多数据：