（2013）沈中民提字第55号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-11-24
案件名称
奚丹丹与张世宇、郭文香租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
张世宇,奚丹丹,郭文香
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沈中民提字第55号申请再审人（原审被告）：张世宇。委托代理人：岳滢滢。委托代理人：李辉。被申请人（原审原告）：奚丹丹。委托代理人：田丽慧。委托代理人：黄沐霖。被申请人（原审被告）：郭文香。委托代理人：马翠丽。委托代理人：曹晓潮。奚丹丹与张世宇、郭文香租赁合同纠纷一案，沈阳市沈河区人民法院于2011年3月18日作出（2011）沈河民二初字第237号民事判决。宣判后，奚丹丹不服，向本院提起上诉。本院于2011年12月16日作出（2011）沈中民二终字第1312号民事裁定，将本案发回重审。沈阳市沈河区人民法院重审后于2012年10月19日作出的（2012）沈河民二初字第309号民事判决，已经发生法律效力。张世宇不服该生效判决，向本院申请再审。本院于2013年8月20日作出（2013）沈中立民申字第149号民事裁定，提审本案。本院提审后依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长并主审，审判员孙晓娟、代理审判员吴锡参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张世宇及其委托代理人岳滢滢、李辉，被申请人奚丹丹的委托代理人田丽慧，被申请人郭文香的委托代理人马翠丽、曹晓潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年1月17日，奚丹丹向沈阳市沈河区人民法院起诉称，2010年12月中旬其在报纸上看到张世宇转兑凯瑜招待所的广告，经与家人商议后与张世宇取得联系。张世宇承诺房屋已同房主郭文香谈妥可以长期使用，所有经营手续的更名由其负责，转兑金包含一年房屋租金共23万元，并保证其负责办理一切手续。在此情况下，奚丹丹筹集23万元后于2010年12月22日中午交给张世宇。同日下午张世宇将招待所交给奚丹丹，并保证立即为奚丹丹办理房屋手续及所有经营手续的更名。奚丹丹经营后多次与张世宇联系，要求其履行其承诺的义务，张世宇以种种理由拒绝与奚丹丹见面并共同履行相关手续。无奈，奚丹丹经多方联系找到郭文香，完善房屋租赁方面的相关手续。但郭文香称张世宇将房屋转租没有同其商量，其不同意转租。时至今日，奚丹丹顶名经营的凯瑜招待所工商执照、税务执照、消防手续、特业经营手续仍是张世宇的名字，凯瑜招待所房屋转租合同也没有签订。故请求法院判令解除奚丹丹与张世宇签订的出兑协议并由张世宇返还出兑款23万元，并由张世宇承担本案诉讼费用。在沈阳市沈河区人民法院重审期间，奚丹丹只要求张世宇返还23万元兑店款，不要求郭文香返还该笔款项。张世宇原一审时辩称，奚丹丹在起诉状中所说的情况不属实。1、奚丹丹兑店时进行了实地考察并查看了相关营业手续以及张世宇与郭文香签订的房屋租赁协议。经双方口头商定，凯瑜招待所现有的全部实物财产和无形资产作价23万元（包括张世宇已经交付给郭文香半年的房租中剩余部分一个月零九天的房租费用）。剩余三年半的房屋租金，可由奚丹丹按房屋租赁协议约定的时间和标准自行向郭文香缴纳，或者交张世宇后由张世宇转交给郭文香，张世宇可协助奚丹丹办理行政许可的变更手续，兑店后的一切后果和责任均由奚丹丹承担。2、奚丹丹交齐了出兑款，张世宇也将所有设施设备、各项行政许可证件和房屋租赁协议交给了奚丹丹并告知郭文香，郭文香表示同意，并约定三方在招待所会面，由奚丹丹缴纳第二个半年的租金（45000元）。但因会面时郭文香称其不在沈阳，让其妹妹代收房租，奚丹丹要求房租必须交给郭文香本人，故当日没能交成房租。此后，奚丹丹再未因租房或办理变更手续等事宜找过张世宇。3、张世宇不但从未向奚丹丹承诺兑店款中包括一年的房屋租金，而且还向奚丹丹出示和交付了与郭文香签订的房屋租赁协议，明确告知其房屋租期为4年，年租金9万元，前两年房租每半年交一次，后两年房租每一年交一次。兑店款中并不包括剩余三年半的房屋租金。现奚丹丹主张兑店价款中包括一年租金的事实，只有其本人的陈述，无其他任何合法有效证据予以证明。4、张世宇与郭文香签订的房屋租赁协议中，明确约定张世宇在租赁期限内可以转租，故郭文香负有按协议约定收取租金、并允许奚丹丹继续使用房屋的义务，奚丹丹也负有向郭文香缴纳租金的义务，现张世宇并未与郭文香解除租赁协议，从法律的角度上来讲，不存在奚丹丹在2014年7月31日前不能使用房屋的情况。如果是奚丹丹出于自己的原因，拒绝缴纳租金，则应由其自行承担一切责任。5、奚丹丹、张世宇双方无论口头或书面协议中，均未约定办理行政许可变更登记的时间，事实上，在张世宇将招待所交付给奚丹丹经营后，若不变更行政许可，一旦奚丹丹对他人实施违法行为或者违约行为，张世宇可能要承担巨大的法律责任的风险，为此，张世宇曾主动找到奚丹丹要求办理各项行政许可的变更登记，但奚丹丹以节前办理手续可能要送礼为由，一直拖延不办。6、在本案中，奚丹丹与张世宇签订的出兑协议，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张世宇已按约定履行了合同义务，不存在任何违约行为。故奚丹丹虚构违约事实，要求解除协议，并返还兑店款没有任何事实和法律依据。请求依法驳回奚丹丹的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。在沈阳市沈河区人民法院重审时张世宇未到庭参加诉讼亦未提出答辩意见。郭文香在重审时辩称，奚丹丹起诉的主体不适格，我方与奚丹丹没有直接法律关系，与奚丹丹之间没有租赁合同，郭文香应该是本案第三人，因为我方与奚丹丹没有任何的租赁协议，根本就不存在租赁关系，因此奚丹丹居住我们的房子没有任何的依据，也并没有向我们缴纳房租，我们要求奚丹丹搬出是合法的行为，二审裁定陈述郭文香要求奚丹丹搬出有侵权行为，郭文香不认可，我们自己的私有财产，奚丹丹没有法律依据居住我们的房屋是侵权行为。至于奚丹丹和张世宇之间的法律关系，是他们之间的事情。张世宇隐瞒事实说与我们联系，其实我们根本不知道这个情况，另外也没有收到房租，房主本身没有收到房租也没有转租的情况下，要求奚丹丹搬出是合法的。沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第309号民事判决查明，本案诉争房屋坐落于沈阳市沈河区团结路XX号XX-XX轴，建筑面积183.77平方米，设计用途是商业，所有权人为被告郭文香。2010年7月31日，郭文香作为出租方（甲方），张世宇作为租用方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁日期自2010年8月1日至2014年7月31日止，年租金人民币9万元，前两年房租半年一交，后两年房租一年一交。合同中约定乙方租赁期限内可将房屋转租他人，不能进行违法活动和干扰他人。张世宇承租诉争房屋后，在诉争房屋经营沈阳金融商贸开发区凯瑜招待所。2010年12月，张世宇通过报纸发布招待所出兑广告。2010年12月22日，奚丹丹作为乙方，张世宇作为甲方签订《出兑协议》，约定“甲方将凯瑜招待所兑给乙方奚丹丹，价格为人民币23万元，兑店后一切后果及责任归乙方负全责，与甲方无任何关系。”出兑协议签订后，奚丹丹进入诉争房屋经营。2011年1月，奚丹丹起诉至法院，要求依法解除其与张世宇签订的出兑协议并返还出兑款人民币23万元。2011年3月16日，郭文香强行收回诉争房屋，将诉争房屋内物品拉走存放。沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第309号民事判决认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张世宇经法院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。郭文香与张世宇签订的房屋租赁协议及奚丹丹与张世宇签订的出兑协议皆合法有效，各方当事人均应依约履行义务，在三方法律关系中，郭文香为出租人，张世宇为承租人，奚丹丹为次承租人。现郭文香已于2011年3月16日收回房屋，故郭文香与张世宇签订的房屋租赁协议及奚丹丹与张世宇签订的出兑协议已于该日均实际解除。关于合同解除的责任问题。张世宇将招待所兑给奚丹丹后，应完整的交付租赁物，并协调奚丹丹与郭文香协商房屋租赁事宜，并承担瑕疵担保责任，保证奚丹丹对其出兑房屋的使用权，因其未能就出兑后房租支付事宜与郭文香达成一致，致使郭文香收回房屋，故其对三方合同解除应承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”三方合同解除后，张世宇应当将未履行部分的出兑款返还奚丹丹，奚丹丹应将其从张世宇处兑来的物品返还张世宇，因现物品由郭文香拉走存放，故该物品的返还责任应由郭文香承担。关于张世宇返还出兑款数额问题。奚丹丹与张世宇签订的出兑协议并未约定期限，奚丹丹亦未能提供证据证明其与张世宇签订的出兑协议期限，故根据张世宇与郭文香签订的房屋租赁协议认定奚丹丹与张世宇签订的出兑协议开始时间为2010年12月22日，截止期限为张世宇与郭文香签订的房屋租赁截止期限即2014年7月31日，共计1317天。奚丹丹在诉争房屋经营自2010年12月22日至2011年3月15日（郭文香于2011年3月16日收回房屋）共计83天，因此，张世宇返还奚丹丹的出兑款中应扣除83天的份额人民币14，495元（人民币230，000÷1317天×83天），张世宇返还奚丹丹的出兑款数额为人民币215，505元。关于郭文香的责任问题。因奚丹丹明确表示不要求郭文香承担责任，至于郭文香与张世宇之间的纠纷，因张世宇未到庭，本案不予合并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张世宇于本判决生效后10日内返还奚丹丹出兑款人民币215，505元；二、郭文香于本判决生效后10日内将其拉走存放的招待所物品返还张世宇（具体物品明细以2011年3月16日张克洋所列清单为准）；三、驳回奚丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，750元，公告费人民币800元，由张世宇负担。张世宇再审期间称，出兑协议明确约定：“兑店后一切后果及责任归奚丹丹负全责，与张世宇无任何关系”，该协议已实际履行，故造成郭文香收回房屋的后果张世宇不应当承担责任。张世宇与奚丹丹签订的《出兑协议》合法有效已实际履行，因奚丹丹拒绝交付租金才造成协议无法履行，郭文香收回房屋的后果，对此张世宇没有过错，张世宇不应当承担责任。按照租赁合同约定张世宇有权将房屋转租他人，奚丹丹拒绝向郭文香支付下一年度房屋租金是造成租赁合同没有继续履行的原因，张世宇在出兑时已经与奚丹丹解释清楚，兑店后一切后果及责任归乙方全责与甲方无任何关系。因此，是奚丹丹自己造成合同无法履行，与张世宇无关。原审法院判决适用法律错误，虽然判决认定《房屋租赁协议》和《出兑协议》都合法有效，但是并没有认定合同无法履行的原因。张世宇在本案全部过程中没有过错，没有义务承担任何责任。因此，请求撤销沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第309号民事判决，依法驳回奚丹丹的诉讼请求。奚丹丹再审期间称，1、本案是因为张世宇根本违约造成合同无法履行，本案是一个出兑协议，张世宇不是房屋的所有权人也不是本案物的所有者，张世宇与我方的出兑协议是非常简单的，该协议大部分是以口头合同相补充的，张世宇口头承诺协助我方把工商许可、卫生许可、消防手续等资料过户到我方名下，同时承诺让该房主与我方对接。张世宇称她负责理顺手续，负责与房主沟通，所以这些口头合同虽然没有体现在出兑协议中，但都是主要条款，这些条款如不进行，就会使合同不能履行，就会导致不能达到合同目的的结果。我方在接手旅店后就发现了问题，主管机关称旅店是特业的，不能顶名经营，于是我方找张世宇要求将相关手续过户到我方名下，张世宇总是以种种借口推迟、拖延，最后出现不能经营的原因还有房主的出现，房主说她没有收到张世宇转过来的房租，而且房主也说曾告诉过张世宇这个合同不能再续签，只能到2014年止。此时，我方觉得上当了。我方原来的合同条款是张世宇口头承诺房屋经营十年八年都没问题，如果仅到2014年是不能回本的，于是我方要求解除合同，诉讼至法院。2、本案导致合同解除是诸多因素，最主要的是因为申请人根本违约，造成合同不能继续履行，而且我国个体工商户管理条例也规定必须废业后才能许可，如果现在不能过户，那我方就不能经营了。旅店是特业行业，相关手续都是针对特定人群设立的。3、张世宇将房租收取后没有交给房主郭文香，房主郭文香没收到房租自然行使自己的权利，这些都是张世宇的责任，其应返还我方的兑店款。郭文香再审期间称，我方在本案不是适格被告。我方与奚丹丹没有何法律关系，我方只与张世宇有房屋租赁合同。奚丹丹与张世宇的纠纷与我方无关。本院再审经审理查明的事实与沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第309号民事判决认定的事实一致。本院再审认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1、张世宇是否构成违约，应否承担返还出兑款的责任。2、奚丹丹和张世宇哪一方应对出兑协议不能达到合同目的承担责任。关于张世宇与奚丹丹签订的《出兑协议》的效力问题。根据张世宇与郭文香签订的《房屋租赁协议》的约定，张世宇在租赁期限内可以将房屋转租给他人，因此张世宇在租赁期间有权将房屋转租给奚丹丹，故其与奚丹丹签订的《出兑协议》合法有效。关于张世宇是否构成违约，应否承担返还出兑款的违约责任问题。根据张世宇与奚丹丹签订的《出兑协议》的约定，张世宇将凯愉招待所出兑给奚丹丹，价格为人民币23万元，兑店后一切后果及责任归奚丹丹负全责，与张世宇无任何关系。从上述约定可以看出，双方约定张世宇对于兑店后的一切后果及责任均不负责。因在出兑时，张世宇只交付给郭文香半年的房租，且该房屋尚在张世宇支付房租的租赁期内，故应当认定双方约定的一切后果及责任与张世宇无关包括张世宇对于出兑后的房租亦不向奚丹丹承担责任，虽然该约定属于张世宇与奚丹丹之间的约定，不能对抗出租方郭文香，但该约定在张世宇与奚丹丹之间仍具有约束力。关于奚丹丹主张23万元出兑款包括一年的房租金的问题，根据“谁主张，谁举证”的原则，奚丹丹应当对其主张承担举证责任，现奚丹丹不能证明23万元出兑款中含有一年的租金，故其应当承担举证不能的责任。综上，张世宇与奚丹丹之间约定出兑后一切后果及责任与张世宇无关，因此张世宇未向郭文香缴纳租金的行为，不构成对于奚丹丹的违约。关于奚丹丹和张世宇哪一方应对出兑协议不能达到合同目的承担责任的问题，合议庭认为，根据奚丹丹和张世宇之间的约定，奚丹丹无法证明出兑款中含有一年的房屋租金，故其应当承担出兑后的一切后果及责任，即其负有向出租方郭文香缴纳房屋租金的义务。虽然张世宇对于郭文香构成违约行为，但是其对奚丹丹并没有构成违约，而奚丹丹在郭文香主张收回房屋的时候负有向其交纳房租的义务，正是由于奚丹丹没有履行其与张世宇之间的约定，导致出租方郭文香因未收到房租而收回出租房屋，故奚丹丹应当对出兑协议的不能实现合同目的承担责任。关于张世宇是否应当承担房屋瑕疵担保责任的问题，因张世宇与奚丹丹之间约定了出兑后的责任和后果，而房屋被收回的后果是由于奚丹丹违约造成的，故张世宇不应再向奚丹丹承担房屋瑕疵担保义务。因奚丹丹在一审期间表示不向郭文香主张返还出兑款的权利，故对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2012）沈河民二初字第309号民事判决；二、驳回奚丹丹的诉讼请求。一审案件受理费4750元，公告费800元，由奚丹丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 鹏审 判 员 孙晓娟代理审判员 吴 锡二〇一三年十一月十九日书 记 员 王 龙本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 来源：百度搜索“”