（2013）东民初字第11209号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2015-06-29

案件名称

北京新世界物业管理有限公司与禎昌辰隆物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京新世界物业管理有限公司,禎昌辰隆

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条

全文

中华人民共和国北京市东城区人民法院民事判决书（2013）东民初字第11209号原告（反诉被告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。法定代表人何伟明，董事长。委托代理人赵显光，北京市融泰律师事务所律师。委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生。被告（反诉原告）禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA），男，1976年4月10日出生，日本国籍。委托代理人孙晓辉，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人贺孝龙，北京市时代九和律师事务所律师。原告北京新世界物业管理有限公司诉被告禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月7日立案受理。审理中，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）提起反诉，本院受理后依法由审判员刘钧强担任审判长，与代理审判员林其、人民陪审员吴春梅组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。北京新世界物业管理有限公司的委托代理人郭莹与禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）及其委托代理人孙晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京新世界物业管理有限公司诉称：北京新世界物业管理有限公司接受北京致祥房地产开发有限公司的委托，对北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓提供物业服务。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）系该公寓×号房屋的业主（建筑面积为100.19平方米）。2010年10月21日，北京新世界物业管理有限公司与禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）签订《北京宝鼎中心公寓／写字楼物业管理协议》。该合同约定，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）的房屋物业服务费为每月每平方米11.96元，每年物业服务费为14379.27元，在物业服务周期开始时交纳。该合同签订后，北京新世界物业管理有限公司依约为宝鼎中心提供物业服务，但禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）自2012年1月1日至2013年7月31日拖欠物业服务费共计22767.13元未交纳。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）拖欠物业服务费的行为已构成违约，对此其应承担违约责任。因合同中约定的每日万分之二点一的滞纳金标准过高，故北京新世界物业管理有限公司在此主张按禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）拖欠物业服务费数额的30%计算滞纳金。为维护自身合法权益，现北京新世界物业管理有限公司诉至法院，要求禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）支付自2012年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22767.13元及违约金6830.14元；本案诉讼费由禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）承担。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）辩称：北京宝鼎中心未成立业主委员会，北京新世界物业管理有限公司称根据委托进驻该中心提供物业服务，其进驻资格不合法。物业服务应该明码标价，但北京新世界物业管理有限公司一直没有提供收费标准。北京新世界物业管理有限公司没有提供基本的物业服务，对此其应提供证据证明已履行合同义务。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）现不同意北京新世界物业管理有限公司的诉讼请求。而且，违约金的约定标准过高，对此应将其标准调整为同期银行活期存款利率。根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业应具有独立的法人资格，而物业合同中的甲方为北京新世界物业管理有限公司二分公司。根据《价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费明码标价规定》等相关规定，北京新世界物业管理有限公司应向禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）出具物业服务费的测算细则。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）对物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据等享有知情权。据此，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）提出反诉，要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）查阅和复制；本案诉讼费由北京新世界物业管理有限公司承担。针对禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）的反诉，北京新世界物业管理有限公司辩称：双方签订的物业服务合同属于样本合同，所有业主的都一样。该合同是双方真实意思表示，为有效合同，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）对此是同意的。北京新世界物业管理有限公司一直提供物业服务。物业服务收费标准是按开发商的标准执行的，业主入住房屋时是知道收费标准的。北京新世界物业管理有限公司已经公证在该中心公示了物业服务收费项目标准和服务标准等内容。现北京新世界物业管理有限公司同意向禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）提供北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料，供禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）查阅和复制，不同意承担诉讼费用。经审理查明：位于北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心系案外人北京致祥房地产开发有限公司开发建设的楼盘，内含公寓及写字楼。北京开盛鼎兴物业管理有限公司受北京致祥房地产开发有限公司委托对该中心进行物业管理服务。由于北京宝鼎中心所在小区尚未成立业主委员会，2009年4月3日，北京致祥房地产开发有限公司委托北京新世界物业管理有限公司对北京宝鼎中心进行统一管理、综合服务，北京致祥房地产开发有限公司与北京新世界物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，并于2009年4月15日向北京宝鼎中心业主和租户发出《关于宝鼎大厦更换物业管理公司的函》，声明：自2009年4月18日零时起，北京宝鼎中心的物业服务由北京开盛鼎兴物业管理有限公司移交给北京新世界物业管理有限公司。2002年6月25日，北京市物价局作出京价（房）字（2002）245号《关于宝鼎中心物业管理服务收费标准的批复》，指出北京宝鼎中心物业管理服务收费标准不适用《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》，实行市场调节价，由物业公司与产权人协商确定。北京新世界物业管理有限公司接管北京宝鼎中心物业服务后，原北京市崇文区房屋管理局于2009年11月23日就北京新世界物业管理有限公司接管和收费中存在的问题向北京新世界物业管理有限公司发出《整改通知》。北京新世界物业管理有限公司依照该通知进行了整改，原北京市崇文区房屋管理局于2009年12月30日发函确认整改完毕，未对整改工作结果予以备案。2009年8月21日，北京新世界物业管理有限公司将北京宝鼎中心物业服务收费项目标准和服务成本、物业服务内容和服务标准在北京宝鼎中心大厦内进行了公示，并对公示情况由北京市信德公证处进行了公证。北京新世界物业管理有限公司对公寓和写字楼的物业服务费收费标准为每月每平方米11.96元。在提供物业服务过程中，北京新世界物业管理有限公司由其下属的北京新世界物业管理有限公司二分公司对北京宝鼎中心提供物业服务。2010年5月，案外人马华棠经拍卖竞拍购得北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×号等六十九套房屋。现上述房屋均未取得房屋所有权证。此后，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）购买北京宝鼎中心公寓×号房屋。2010年10月21日，北京新世界物业管理有限公司二分公司（甲方）与禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）（乙方）签订《北京宝鼎中心公寓／写字楼物业管理协议》。该合同约定，甲方为乙方所购房屋所在的宝鼎中心提供物业服务；乙方应按每月每平方米11.96元标准向甲方交纳物业服务费；甲方每月提前10日出具缴费通知单；乙方在接到缴费通知单10日内交纳物业服务费及其他应交费用，乙方逾期未能支付相关款项，甲方可从逾期之日起按应交费用总额收取每日万分之二点一的滞纳金；水费、电费、采暖费、有线电视服务费属于乙方享用能源而产生的费用，应由乙方承担，甲方提供代收代缴服务；电费的收取以每度电1元收取，冷水为每吨6.1元，热水为每吨11.1元，采暖费收费标准为每供暖季每平方米30元。该合同签订后，北京新世界物业管理有限公司依约为禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）提供物业服务。因禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）未向北京新世界物业管理有限公司交纳自2012年1月1日至2013年7月31日的物业服务费22767.13元，北京新世界物业管理有限公司诉至本院。庭审中，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）对北京新世界物业管理有限公司所称其购买的×号公寓的建筑面积为100.19平方米的事实没有异议。北京新世界物业管理有限公司提供其于2012年11月28日、2013年7月9日分别向禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）邮寄物业费催收函的邮件详情单，证明其持续主张权利。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）对此称没有见到上述催收函。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）称，其没有交纳物业服务费是因为北京新世界物业管理有限公司没有提供物业服务，对此其提供宝鼎大厦业主意见征求函39份和照片16张予以佐证，证明有39位业主对北京新世界物业管理有限公司提供的物业服务不满意，要求成立业主委员会；北京新世界物业管理有限公司提供的物业服务存在问题。对此，北京新世界物业管理有限公司称，其对39位业主的宝鼎大厦业主意见征求函的真实性没有异议，但业主要求成立业主委员会属于业主的权利，其不会干涉；照片不能确定拍摄时间，所拍摄的内容均属瞬间行为，不能证明北京新世界物业管理有限公司未提供物业服务。对禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）反诉要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，北京新世界物业管理有限公司提供公证书和已生效的（2009）崇民初字第3268号民事判决书，证明有北京宝鼎中心的业主曾起诉北京新世界物业管理有限公司，要求其提供上述物业服务资料；法院查明北京新世界物业管理有限公司已在大厦内公示上述内容并经公证，最后驳回了业主的该项请求。禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）认为公证书的形成时间为2009年8月，不能证明该中心现在的情况。上述事实，有当事人的陈述及《北京宝鼎中心公寓／写字楼物业管理协议》，《物业管理委托合同》，邮递特快详情单，照片，公证书，（2009）崇民初字第3268号民事判决书，发票，宝鼎大厦业主意见征求函，广东省河源市中级人民法院（2004）河中法执字第150-8号及（2009）河中法执字第33-2号执行裁定书和庭审笔录在案佐证。本院认为：本案涉诉的北京宝鼎中心没有成立业主委员会，在此情况下，由房地产开发建设单位北京致祥房地产开发有限公司将小区的物业委托给有资质的北京新世界物业管理有限公司进行管理服务，符合双方的约定，并且该委托行为已经以公告的形式向宝鼎中心业主和租户公示，属合法有效。案外人马华棠购买北京宝鼎中心×号等六十九套房屋后，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）又购买本案涉诉的×号公寓，并就该公寓的物业服务事宜与北京新世界物业管理有限公司签订《北京宝鼎中心公寓／写字楼物业管理协议》。该合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。北京新世界物业管理有限公司提供物业服务后，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）作为房屋使用人应按每月每平方米11.96元标准向其交纳物业服务费及其他相关费用。现北京新世界物业管理有限公司要求禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）支付物业服务费，有其合同依据，本院应予支持。关于北京新世界物业管理有限公司主张的违约金，因禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）认为约定标准过高，故本院依法予以酌定。关于禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）反诉要求北京新世界物业管理有限公司备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方法、收费标准和收费依据的相关材料并供其查阅和复制的诉讼请求，根据生效民事判决书载明的事实，北京新世界物业管理有限公司已在大厦内公示上述相关内容并经公证，在本案诉讼中，北京新世界物业管理有限公司已将公证书作为证据向禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）出示，由于建筑物区分所有权中关于共有部分以及共同管理事项具有不同的形态，作为业主对其中关乎自身利益或者直接关系全体区分所有人共同利益而间接关系其自身利益的事项进行了解即可，故对禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：被告（反诉原告）禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京新世界物业管理有限公司支付北京市东城区东打磨厂街×号北京宝鼎中心公寓×号房屋自二○一二年一月一日至二○一三年七月三十一日的物业服务费二万二千七百六十七元一角三分，并支付该款自二○一三年八月一日至本判决生效之日的利息（标准按中国人民银行同期定期存款利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费794元，由禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）负担（已交纳）。如不服本判决，北京新世界物业管理有限公司可于判决书送达之日起十五日内，禎昌辰隆（SADAYOSHITOKITAKA）可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　刘钧强代理审判员　　林　其人民陪审员　　吴春梅二〇一三年十一月十九日书　记　员　　王　威更多数据：