（2013）一中民终字第12661号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京鼎嘉恒房地产开发有限公司与孙海飞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京京鼎盛元房地产经纪有限公司,高辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第12661号上诉人（原审被告）北京京鼎盛元房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院3号楼11层1210。法定代表人余涛，男，北京京鼎盛元房地产经纪有限公司经理。被上诉人（原审原告）高辉，男，1976年6月30日出生。上诉人北京京鼎盛元房地产经纪有限公司（以下简称京鼎经纪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。高辉在原审法院起诉称：2012年8月24日，高辉与京鼎经纪公司签订房屋租赁合同一份，约定高辉承租京鼎经纪公司已承租的位于北京市石景山区天和景园小区1号楼6单元701主卧一间。租赁期限自2012年8月24日至2013年8月5日止，月租金1300元，按季度支付。合同签订的同时，高辉一并向京鼎经纪公司支付房屋押金1300元、钥匙押金50元、管理费365元。合同还约定：若京鼎经纪公司提前收回租赁房屋，需提前一个月告知高辉并积极帮助高辉安排新住所，否则将支付高辉两个月租金作为违约金。上述合同签订后，高辉按合同约定给付了前三季度房租，但2013年4月17日，京鼎经纪公司突然短信通知高辉因房屋所有权人打算销售该房屋而责令高辉于4月25日自行搬离，但并未为高辉寻找安排新住所，且拒绝支付违约金，也未退还预交押金。高辉多次与京鼎经纪公司协商，京鼎经纪公司均以各种借口推托不理。为维护高辉的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令京鼎经纪公司退还高辉2013年4月26日至2013年5月5日期间的房租433元；2、判令京鼎经纪公司退还高辉预交的租赁房屋押金1300元；3、判令京鼎经纪公司退还高辉预交的钥匙押金50元；4、判令京鼎经纪公司退还高辉预交及多缴纳的管理费120元；5、判令京鼎经纪公司支付高辉违约金2600元；6、判令京鼎经纪公司赔偿因京鼎经纪公司单方违约给高辉产生的经济损失1000元；7、诉讼费由京鼎经纪公司承担。京鼎经纪公司在原审法院答辩称：不同意高辉的诉讼请求。高辉违约在先，在房租方面，高辉已经违约，在合同期间内私下和房主联系，合同明确约定此行为属于违约。原审法院经审理查明：2012年8月24日，出租方京鼎经纪公司（甲方）与承租方高辉（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落于北京市石景山区天河景园1号楼6单元701室；租赁期限自2012年8月24日至2013年8月5日，租金每月1300元，按季度支付，支付时间为第一次2012年8月24日，第二次2012年11月5日，第三次2013年2月5日，第四次2013年5月5日；乙方向甲方支付房屋保证金1300元；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方积极给乙方调房，否则将已收取的租金余款退还乙方并按月租金的200%支付违约金；租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，乙方不得与该房产权所有人自行成交，否则向甲方交付月租金的200%作为赔偿。合同签订后，高辉按约定支付房屋押金1300元，管理费365元（1元／天），并按约定交纳了前三季度租金至2013年5月5日。期间，京鼎经纪公司于2013年3月告知高辉，房屋所有权人近期准备将租赁房屋出售，请做好准备。2013年4月17日，京鼎经纪公司通知高辉应于2013年4月25日搬离并交还诉争房屋。高辉接到通知后，因搬家时间不够，故未予以同意。庭审中，高辉陈述：2013年4月25日房屋产权人来收房，故其与产权人协商居住使用至2013年5月3日，并于2013年5月3日搬离租赁房屋。京鼎经纪公司陈述：房屋产权人告知京鼎经纪公司其已与高辉就房屋交接协商一致，双方自行交接。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、银行凭单及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。原审法院认为：高辉与京鼎经纪公司签订《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，当事人应按约定履行义务。现京鼎经纪公司在租赁合同未到期的情况下，通知高辉搬离房屋，其行为应视为提前解除合同的意思表示。在高辉收到通知后，京鼎经纪公司未提供证据证明其履行了积极为高辉调房的合同义务，故京鼎经纪公司应按合同约定退还剩余租金并支付相应违约金。高辉未同意于2013年4月25日搬离，其自认搬离房屋的时间为2013年5月3日，故高辉搬离房屋的行为应视为其同意解除租赁合同，双方就解除合同达成了一致意见。据此，法院认定双方合同解除时间为2013年5月4日。合同解除后，京鼎经纪公司应退还剩余房屋租金、管理费及押金。庭审中，高辉主张支付钥匙押金50元，但未能提供证据证明，且京鼎经纪公司不予认可，故法院无法采信。因违约金的性质即包括弥补相应经济损失，且高辉未提供证据证明具体经济损失，故法院对高辉要求赔偿经济损失1000元的诉求不予支持。高辉按合同约定时间支付租金，且京鼎经纪公司已收取，并未在合理期间提出异议，故法院对京鼎经纪公司主张高辉逾期交纳租金而解除合同的意见不予采纳。因高辉并不存在与房屋产权人的自行成交的跳单行为，故法院对京鼎经纪公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京京鼎盛元房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还高辉自二零一三年五月四日至二零一三年五月五日的房屋租金八十七元；二、北京京鼎盛元房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还高辉房屋押金一千三百元；三、北京京鼎盛元房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还高辉自二零一三年五月四日至二零一三年八月二十四日的房屋管理费一百一十三元；四、北京京鼎盛元房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付高辉违约金二千六百元；五、驳回高辉的其他诉讼请求。京鼎经纪公司不服一审法院上述民事判决，上诉至本院。经本院释明，京鼎经纪公司变更上诉请求为：撤销原审判决前四项，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：是对方违约，没有按照合同提前交房租。高辉服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：双方合同约定第四次交租金日期为2013年5月5日，此前京鼎经纪公司已经通知高辉搬离该房屋，因此高辉未缴纳5月5日之后的租金是合理的，并无违约行为。出租人有义务保证承租人在租赁期限内居住在租赁房屋内，现出租人单方变更合同要求承租人调房违反合同约定，理应承担相应的违约责任。综上所述，京鼎经纪公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二十五元，由北京京鼎盛元房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京京鼎盛元房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 朱文君代理审判员 刘 磊二〇一三年十一月十九日书 记 员 索 彤 来源：百度搜索“”