（2013）一中民终字第13176号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-06-17
案件名称
北京市海淀区铸钢厂与北京金辉国际履行社有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市海淀区铸钢厂,北京金辉国际旅行社有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第二百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第13176号上诉人（原审原告）北京市海淀区铸钢厂，住所地北京市海淀区白家疃村东口。法定代表人仲愷惟，总经理。委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京金辉国际旅行社有限公司，住所地北京市海淀区阜成路21号。法定代表人李书文，董事长。委托代理人申剑光，男，1980年7月21日出生，北京金辉国际旅行社有限公司职员。委托代理人王国羽，男，1967年5月7日出生，北京金辉国际旅行社有限公司职员。上诉人北京市海淀区铸钢厂、北京金辉国际旅行社有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第18721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京市海淀区铸钢厂（以下简称铸钢厂）之委托代理人邓沐、上诉人北京金辉国际旅行社有限公司（以下简称金辉公司）之委托代理人申剑光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。铸钢厂在原审法院起诉称：2008年1月1日，铸钢厂与金辉公司签订的租赁协议。协议约定，铸钢厂将坐落于北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内8000平米厂房和近50亩场地全部租给金辉公司，租赁期限30年，自2008年1月1日起至2038年12月31日止，年租金30万元，每年递增2%，每年分两次付清，每半年支付50%，租金自2009年1月1日开始计算。如金辉公司拖欠房租三个月，铸钢厂有权收回房屋不赔偿金辉公司损失。金辉公司在场地内所建房屋产权归金辉公司所有，建筑审批手续由金辉公司办理。金辉公司在铸钢厂原有房屋的改造需经过铸钢厂同意，并有书面文件经双方签字后方可进行。另还对双方权利义务、违约责任、免责和赔偿条件等进行了约定。上述协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规禁止性效力规定，是合法有效的，双方均应遵守且诚实履行合同义务。协议生效后，金辉公司初期尚能按照协议约定履行合同义务，但自2011年9月起金辉公司在未经铸钢厂同意情况下擅自对2号厂房的主体建筑及承重结构进行破坏性拆除，其中IX铸钢车间西侧部分房屋178.75平米，拆除VII配电室东侧部分房屋104.55平米，拆除14号房屋177平米。金辉公司共拆除铸钢厂房屋建筑面积460.3平米，给铸钢厂造成重大财产损失，严重违反租赁协议约定。铸钢厂曾经多次派人到现场要求金辉公司停止施工并恢复原状，金辉公司往往采取欺骗方式应付，尽管金辉公司所建房屋已经被当地政府行政执法机关确定为违法建筑，但金辉公司一方面假意接受，另一方面事实上变本加厉以各种手段加紧施工。为此，铸钢厂不得不于2011年12年20日、2012年2月1日、2012年8月14日以书面形式要求金辉公司停止侵害铸钢厂财产权益行为，并要求拆除违法建筑、恢复原状。但金辉公司对铸钢厂的合理合法要求至今仍置若罔闻，并在违法建筑内开办市场。由于金辉公司未按照约定的方法或租赁的性质使用租赁物，擅自变动房屋结构主体和承重结构或扩建，且在铸钢厂要求的合理期限内不予恢复原状，致使铸钢厂财产受到重大损失，依据合同法和租赁协议规定，双方租赁合同应予解除。诉讼请求：1、判令解除铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日签订的租赁协议；2、金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃东口106号院内违章建筑拆除，并将房屋和场地交还铸钢厂；3、本案诉讼费由金辉公司承担。金辉公司在原审法院答辩称：不同意铸钢厂全部诉讼请求。铸钢厂与金辉公司签订租赁合同，铸钢厂有向金辉公司提供符合合同租赁目的的义务，但铸钢厂在2012年向金辉公司提出希望协商解除协议（因政府拆迁），并且强制清除租户。金辉公司在2012年8月接到铸钢厂通知，2012年12月6日，双方签署一份协议，约定合同后续履行情况及租赁期间权利义务。金辉公司不存在违约行为，实际情况是合同租赁期间铸钢厂提供给我方用于经营使用的房屋被当地政府在安全检查中确认为有重大安全隐患，必须进行排除。基于政府的要求，及财产安全考虑，金辉公司安排进行安防隐患排除工作，故金辉公司在原有场地上为了配合安防工程实施及降低租户的损失，建设了临时性的过渡措施。金辉公司认为违约人是铸钢厂，是铸钢厂单方撕毁了签署的两份相关合同。铸钢厂不具有单方解除合同的权利，铸钢厂在2011年时单方提出解除协议，导致大量租户起诉金辉公司，给金辉公司造成损失，且铸钢厂起诉金辉公司解除合同也是违约行为，违反了双方于2012年12月6日签订的协议。铸钢厂并不是房屋场地产权人，故铸钢厂主张的赔偿要求没有法律依据。原审法院审理查明：2008年1月1日，铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订租赁协议，该协议约定：甲方将坐落于北京海淀区温泉镇白家疃东口106号院，现有建筑面积8000平方米左右，场地近50亩出租给乙方，用于承办农贸市场。乙方在租用期间内要确保甲方留守处办公用房。租期自2008年元月1日起至2038年12月31日止，租期30年。年租金为30万元，每年递增2%，以此类推，每年分两次付清，每半年付50%。乙方在本协议期内可根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，改建增加的建筑面积产权归乙方所有，承建费由乙方承担。乙方根据经营需要在租赁的场地上进行新的建设，新建设的房屋及设施产权归乙方所有。如在协议期内发生国家征地甲乙双方终止协议，互不负赔偿责任，乙方投资改建及扩建的房屋、设施及全部营业损失等补偿费用归乙方所有。在租赁期间内，乙方在场内所建房屋产权归乙方所有，建筑审批手续乙方办理，甲方协助。如因审批手续不全出现政府执法部门查封、拆除情况，所形成的损失由乙方自行承担。乙方在甲方原有房屋的改造须经甲方同意，并由书面文件经双方签字后方可进行，其改造的项目产权归乙方所有。协议签订后，金辉公司在未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。2011年底，金辉公司对租赁场地西北角的建筑进行改建，经现场勘验，该建筑主体存在破坏、拆除情况，并加建钢结构二层。在金辉公司改建过程中，铸钢厂进行阻止。2012年2月1日，铸钢厂在涉案场地发出通告，要求严禁进行房屋建设和房屋改造及修缮工作。同年4月23日，海淀区城管大队对涉案院内于2012年1月新建的钢结构一处二层房屋进行现场勘验测量，并拍照取证。同年8月14日，海淀区城管大队作出京海城管罚字（2012）320401号公告，认定上述房屋属违法建设。2012年12月6日，铸钢厂（甲方）与金辉公司（乙方）签订预付补偿款协议书，该协议书约定：鉴于甲乙双方共知的原因，甲方双方本着公平、合理、平稳和谐的原则，为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作。乙方已于2012年9月起开始腾退商户，同时甲方协助乙方做好市场的腾退工作及后续遗留问题的处理。乙方在承租甲方土地期间在其上自建了一些平房，并修建了道路、供水等地上附属物及设施。甲方认可以上事实，同意支付乙方一定款项作为乙方终止协议的经济补偿。由于善后处理工作还没有最终完成，地上物评估报告也没有最终确认，考虑到乙方为腾退市场和善后处理工作确已付出一些成本，为更好地协助乙方彻底完成所有善后处理工作，甲方同意先行支付乙方人民币300万元，用于加快善后处理速度。待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款金额中扣除。该笔补偿款将在本协议签订之日起七日内一次性支付给乙方。该协议签订后，铸钢厂拆除了部分金辉公司新建的建筑物。庭审中，经法院释明，金辉公司明确表示如合同解除，关于合同解除的后果其在本案中不提出反诉，保留另行起诉的权利。另查，涉案租赁土地使用权人为北京市海淀区工业公司，涉案土地上涂层车间、锅炉房等建筑于1992年、1993年取得建设工程规划许可证。北京市海淀区工业公司授权其下属企业铸钢厂对涉案土地厂房等资产进行使用、开发和出租。再查，2011年5月9日，北京市海淀区温泉镇安全生产委员会认定涉案场地内部分建筑存在重大消防隐患并进行了处罚。原审法院认定上述事实，有租赁协议、场地及房屋示意图、海淀区工业公司通知、土地使用权证、通告函、海城管罚字（2012）320401号公告、现场勘验笔录、照片、预付补偿款协议、建设工程规划许可证及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：铸钢厂与金辉公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但关于租期的约定超出法律规定的最长租赁期限二十年，故超出部分应属无效，其他约定并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于合同是否应予解除问题，法院认为，首先，双方约定的涉案房屋场地租赁用途为承办农贸市场，而铸钢厂提供的房屋原使用用途为工业车间用房，且建造时间较长，租赁房屋无法满足农贸市场此类公众聚集区域的安全要求，故双方约定的租赁用途和合同目的已无法实现；其次，根据合同法相关规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。另根据双方租赁合同约定，原有房屋的改造须经出租方同意方可进行，但本案中，金辉公司在铸钢厂阻止的情况下仍对租赁场地西北角建筑物进行改建，并对建筑主体进行了破坏拆除，故铸钢厂亦有权要求解除租赁合同。关于合同解除后果，法院认为，金辉公司在本案中并未提出反诉，故解除后果应在本判决生效后再行一并解决。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百一十九条之规定，判决如下：一、解除北京市海淀区铸钢厂与北京金辉国际旅行社有限公司于二ＯＯ八年一月一日签订的租赁协议；二、驳回北京市海淀区铸钢厂的其他诉讼请求。铸钢厂不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原审判决第二项。2、维持原审判决第一项，同时判决金辉公司将北京市海淀区温泉镇白家疃村东口106号院内违章建筑（自建房）拆除，恢复铸钢车间原状，并将房屋和场地交还给铸钢厂。3、金辉公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由是：“恢复原状”系合同解除的法律后果，铸钢厂诉请“恢复原状”并交还房屋，符合法律规定，有利于保护国有资产。金辉公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原审判决，驳回铸钢厂一审的全部诉讼请求。2、铸钢厂承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由是：诉争房屋不存在无法实现合同目的的情形。金辉公司在使用诉争房屋时，严格遵守双方合同约定，并不存在对诉争房屋的破坏性拆改，原审法院以个别独立标的所存在的争议，否认大部分标的的正常履行，明显有悖法律公平。经审理查明，2013年11月8日，本院组织双方到北京市海淀区白家疃村东口106号院内进行现场勘验。经勘验，确认诉争房屋现状如下：1、1号车间南墙（外墙）有一处遭破坏；2、2号车间南、北外墙均已有部分被拆除，西外墙被拆除（西扩约20米）；3、2号厂房内已加建钢结构二层。2012年12月6日，铸钢厂与金辉公司签订了预付补偿款协议书，后铸钢厂依约向金辉公司支付了300万元，金辉公司同意铸钢厂进入北京市海淀区白家疃村东口106号院拆除部分违章建筑。现北京市海淀区白家疃村东口106号院内有双方人员在场看管。本院对原审法院查明之其他事实予以确认。上述事实，有二审庭审笔录、现场勘验笔录、照片及双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：铸钢厂与金辉公司于2008年1月1日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，除关于租赁期限的约定外，其他内容均未违反法律法规的强制性规定，应为有效。我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”故双方《租赁协议》中关于租赁期限的约定中，超过20年的部分无效。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”按照上述规定，承租人在使用租赁物时，不能破坏或擅自变动房屋建筑主体和承重结构。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体条。建筑物主体和承重结构是建筑物工程重要部分，因此必须确保主体结构不受破坏，不擅自变动，否则可能对人身和财产安全构成威胁。房屋外墙属于房屋建筑的主体和承重结构。本案中，诉争房屋的外墙遭到破坏或拆除，已经形成了对诉争房屋建筑主体和承重结构的变动。金辉公司针对诉争房屋改造问题提出如下抗辩主张。首先，金辉公司提出，其对诉争房屋的改造均依据合同并有铸钢厂同意，但金辉公司未提交相应证据证明铸钢厂同意其对诉争房屋的改造，本院对该主张不予采信。其次，金辉公司提出1号厂房南侧外墙墙体系铸钢厂拆除违建时予以破坏。从常理分析，铸钢厂在经金辉公司同意的情况下拆除违建，其目的是保护诉争房屋及铸钢厂自身利益，铸钢厂对诉争房屋实施破坏性拆除的可能性不大。因此，金辉公司对此负有举证责任。金辉公司未能提供相应证据，应承担举证不能之法律后果，本院对其该项主张不予采信。综合以上分析，可以认定金辉公司的相关抗辩均不能成立。诉争房屋建筑主体和承重结构在金辉公司承租使用期间遭到擅自变动，已经对诉争房屋造成严重损害，同时也严重损害了房屋价值，侵害了铸钢厂的重大物权利益。铸钢厂理应依据《合同法》第219条之规定获得针对双方《租赁协议》的法定解除权。原审法院解除双方《租赁协议》的处理，符合法律规定，本院予以确认。金辉公司上诉请求驳回铸钢厂解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。铸钢厂上诉提出要求金辉公司将北京市海淀区白家疃村东口106号院内违章建筑拆除，因铸钢厂在金辉公司的同意后已实施拆除行为，即已在双方协商一致基础上实施了自力救济，故铸钢厂的该项上诉请求本院不予支持。铸钢厂提出的恢复铸钢车间原状之上诉请求，因其在原审法院并未提出，本院对该项上诉请求不予支持。铸钢厂可依法另行主张。双方《租赁协议》解除后，双方需要就解除后果进行协商，协商不成的可另行起诉解决。因铸钢厂要求金辉公司将房屋和场地交还一节与合同解除后续事宜一并解决较为妥当，故本院对铸钢厂该项上诉请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京金辉国际旅行社有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由北京金辉国际旅行社有限公司负担二十五元（已交纳）；由北京市海淀区铸钢厂负担二十五元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳代理审判员 张 磊代理审判员 冀 东二〇一三年十一月十九日书 记 员 舒 妍 来自