（2013）朝民初字第15471号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-07-15
案件名称
北京加士活酒店物业管理有限公司与经纬纺织机械股份有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京加士活酒店物业管理有限公司,经纬纺织机械股份有限公司
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第15471号原告北京加士活酒店物业管理有限公司，住所北京市朝阳区工体北路4号北京市机电研究院综合楼9层。法定代表人张杰庭，董事长。委托代理人王宸芳，男，1981年6月23日出生，原告公司职员。委托代理人屠建军，男，1970年7月31日出生，原告公司职员。被告经纬纺织机械股份有限公司，住所北京市北京经济技术开发区永昌中路8号。法定代表人叶茂新，董事长。委托代理人吉宗杰，男，1976年8月13日出生，被告公司职员。委托代理人陈雪梦，女，1984年4月19日出生，被告公司职员。原告北京加士活酒店物业管理有限公司（以下简称原告）与被告经纬纺织机械股份有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我公司自2009年4月1日起为第一上海中心提供物业服务，被告系第一上海中心C座七层业主，双方于2009年5月20日签署《物业管理委托合同》。合同约定，物业管理费为每月55114.41元，被告应于每个月30日前支付下一个月应付的物业管理费；如被告未能在应付款到期日期15日内支付其应付款项的，原告应收取未缴付款项自应付之日起至付款日的利息，利率由原告及第一上海中心发展商共同商定。合同签订后，我公司依约履行，但被告拖欠部分物业管理费，现我公司诉至法院，要求被告：1、交纳拖欠的2010年7月1日至2012年11月30日的物业管理费326213.25元；2、支付利息44953.24元。被告辩称：我公司于2000年12月22日与北京康丽大厦有限公司（以下称康丽公司）签订《北京市外销商品房预售契约》，购买第一上海中心七层房屋，合同面积2213.43平方米，双方同时签订《补充协议》，约定物业管理费为每月每平方米3美金。2002年12月22日，我公司与康丽公司指定的北京德诚物业管理有限公司（以下称德诚公司）签订《物业管理委托合同》，约定物业管理费按汇率换算后为每月55114.41元，物业管理费标准为每月每平方米3美金，面积为2213.43平方米。2008年5月，我公司取得房屋所有权证，房屋面积与合同约定有所减少，变更为2111.71平方米。2009年4月15日，原告、康丽公司、德诚公司联合向我公司发出《确认函》，明确表示原告接替德诚公司提供物业管理服务，仅将原合同中的物业公司变更为原告，合同其他内容不变。基于此，我公司与原告于2009年5月20日签订了《物业管理委托合同》。我公司认为，现在房屋面积和汇率均有变化，应该以2111.71平方米为基数，按照每月每平方米3美金的标准以现在的汇率换算后，缴纳物业管理费。按照上述标准核算，我公司事实上已经提前交纳了2011年7月至2012年11月期间的物业管理费，因此我们不同意原告的第1项诉讼请求。关于利息，因原告与康丽公司确定利率后一直未向我公司告知，且利率标准过高，故我公司也不同意支付。经审理查明：2000年12月22日，被告与康丽公司签订《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，约定被告购买第一上海中心写字楼七层整层房屋，建筑面积2213.43平方米，物业管理费为每月每平方米3美金。2002年10月22日，被告与德诚公司签订《物业管理委托合同》，约定被告应于每个月30日前向德诚公司缴付其单元下一个月应付之管理费用，即55114.41元。合同中未载明收费标准及房屋面积。2008年5月，北京市朝阳区亮马桥路39号1幢701号房屋登记在被告名下，建筑面积为2111.71平方米。2009年5月20日，原、被告签订《物业管理委托合同》，约定被告应于每个月30日前向原告缴付其单元下一个月应付之管理费用，即55114.41元；被告如果未能于其根据本合同应付的款项到期日起十五天内支付其应付款项，则原告有权收取未缴付的款项应付之日起至支付日利息，利率由被告／发展商共同决定。此份合同亦未载明收费标准及房屋面积。庭审中，原告提交一组进账单、发票及一份自行制作的交费明细，用以证明被告自2010年11月至2012年11月期间交纳了物业管理费1051656元，但存在拖欠部分费用、迟延交纳费用的情况，并证明经原告核算，被告拖欠物业管理费326213.25元、利息44953.24元。被告对发票的真实性不持异议，对进账单及交费明细不予认可，被告认可原告主张的已缴费数额，但表示自己不存在拖欠物业管理费的情况。原告提交其与康丽公司于2010年1月20日签订的《第一上海中心业主关于物业管理的约定》，载明“如业主未能按照物业委托管理合同约定按时缴纳物业费的，应向物业管理公司按照银行一年期贷款利率的两倍计算滞纳金”。被告对此份证据的真实性不予认可。被告提交康丽公司、德诚公司与原告共同出具的《确认函》，载明：“尊敬的第一上海中心客户：自2009年4月1日起，原告接替德诚公司为您提供物业管理服务，原告将继续履行贵部与德诚公司签订的所有租赁、物业管理、停车、广告等合同中规定的权利和义务。履行期限自2009年4月1日至合同终止。原告近期将与贵部变更您与德诚公司签订合同中的甲方名称（合同内容不变），同时贵部与德诚公司签订的合同自行终止。”被告提交此份证据用以证明，原告接替德诚公司提供物业服务，只是甲方名称变更，其他合同内容不变。原告对此份证据的真实性不持异议，但表示该《确认函》是发给第一上海中心租户的，被告是业主不是租户，因此此份证据与本案无关。被告提交其于2011年7月向康丽公司、原告发送的《关于第一上海中心第七层房屋物业费有关问题的函》，用以证明其曾通知原告，自2002年12月起，德诚公司及原告共向被告多收取物业管理费751298元，对于超额支付的物业费，被告将从2011年8月起的物业费及车位收费中予以抵扣。原告对此份证据的真实性不持异议，亦认可收到了该份函件。经询，被告未就其缴纳物业管理费的数额及时间提交证据。原、被告均认可《物业管理委托合同》中载明的“发展商”即为康丽公司。被告表示原告从未向其告知利率标准，故不应按照该标准支付利息。原告表示其已在2010年1月20日前向被告告知利率标准，且已在第一上海中心大堂进行了公示，但并未就此举证。以上事实，有《北京市外销商品房预售契约》、《物业管理委托合同》、《第一上海中心业主关于物业管理的约定》、《确认函》、进账单、发票及当事人陈述等相关证据在案为证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。即便如被告所述，该合同内容源自于其与德诚公司签订的第一份《物业管理委托合同》，但第一份《物业管理委托合同》中亦对缴费面积、缴费标准没有约定。因此，被告所述的以2111.71平方米为基数，按照每月每平方米3美金的标准，以现在的汇率换算后，缴纳物业管理费的抗辩没有依据，本院不予采纳。被告认可原告所述的已交纳物业管理费总额，故本院将以2011年7月1日至2012年11月30日为期间，按照合同约定的每月55114.41元的标准，核算被告拖欠物业管理费的具体数额，支持原告第1项诉讼请求。关于利息，原、被告所签《物业管理委托合同》虽约定利率由原告与康丽公司共同决定，但原告并未举证证明其曾向被告告知该利率标准。且根据原告自述，其于2010年1月20日前就已向被告告知利率，而事实上原告和康丽公司签订《第一上海中心业主关于物业管理的约定》时间即为2010年1月20日。如此一来，原告向被告告知利率时，利率标准尚未确定，这显然有违常理。加之“银行一年期贷款利率两倍”的利率标准略高，原告亦未就其损失举证，故本院将就此利率标准予以调整，并酌情确定利息的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告经纬纺织机械股份有限公司于本判决生效后七日内向原告北京加士活酒店物业管理有限公司交纳拖欠的2010年7月1日至2012年11月30日的物业管理费三十二万六千二百零四元二角五分。二、被告经纬纺织机械股份有限公司于本判决生效后七日内向原告北京加士活酒店物业管理有限公司支付利息二万元。三、驳回原告北京加士活酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6868元，由原告北京加士活酒店物业管理有限公司负担460元（已交纳），由被告经纬纺织机械股份有限公司负担6408元（于本判决书生效后七日内给付原告北京加士活酒店物业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 余 昉代理审判员 董 建代理审判员 孙茜倩二〇一三年十一月十九日书 记 员 蒋艳君 更多数据：