（2013）烟民再终字第44号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2015-12-18

案件名称

烟台培玲科教文卫发展中心、臧汉臣与烟台培玲科教文卫发展中心、臧汉臣商品房预售合同纠纷再审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

烟台培玲科教文卫发展中心,臧汉臣,山东省人民检察院

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）烟民再终字第44号抗诉机关：山东省人民检察院申诉人（一审被告、二审上诉人）：烟台培玲科教文卫发展中心。住所地：烟台经济技术开发区嫩江路*号。法定代表人：包敦顺，总经理。委托代理人：纪文军，山东星河泰律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：臧汉臣，系烟台开发区长江宾馆经理。委托代理人：程德玺，山东晟宇律师事务所律师。申诉人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）因与被申诉人臧汉臣商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2007）烟民一终字第79号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2012年12月18日作出鲁检民抗（2012）306号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉，山东省高级人民法院于2013年6月9日作出（2013）鲁民抗字第212号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派烟台市人民检察院检察员王鹏出庭。申诉人的委托代理人纪文军、被申诉人臧汉臣及其委托代理人程德玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2006年2月16日，一审原告臧汉臣起诉至烟台经济技术开发区人民法院称，原被告于2004年10月11日签订房地产买卖契约，约定被告将座落于烟台开发区长江路新东方商城C区三、四层房地产卖与原告，价款9070631元，原告首付40%，余款办理按揭贷款。同日双方又签订补充协议，约定被告于2005年年底前为原告办好房产证。合同签订后，原告按约付清首付款。2005年6月21日，原被告又签订一份房地产买卖契约，约定被告将座落于烟台开发区长江路新东方商城C区二层的房地产卖与原告，价款3171600元，被告应于2005年末为原告办理完房产证，合同签订后，原告按约付清房款。由于被告的原因，原告至今未取得房屋权属证书，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应承担逾期办证的违约责任。现原告诉至法院，要求被告支付自2006年1月1日起至2006年2月13日止的逾期办证违约金104501.17元，自2006年2月14日起被告应支付按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办出房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。被告培玲中心辩称，对于烟台开发区长江路新东方商城C区三、四层的房地产买卖契约，因原告未按约进行银行按揭贷款，未付清房款，故不同意办理房屋权属证书，被告不存在违约。对于烟台开发区长江路新东方商城C区二层的房地产买卖契约，因该房产是在法院查封的情况下签订的买卖契约，故该契约无效，不存在违约的问题。烟台经济技术开发区人民法院一审查明，2001年11月9日被告对其开发的位于烟台经济技术开发区长江路的新东方商城C区取得了商品房预售许可证。2004年10月11日被告与原告签订了两份《房地产买卖契约》和一份《补充协议》。其中一份《房地产买卖契约》约定：“被告将新东方商城C区三、四层、房屋建筑面积为4160.84m2的房地产以单价2180元／m2出售给原告，购房款共9070631元，首付40%计3630631元，余60%计5440000元办理银行按揭贷款，2005年12月31日被告向原告正式交付房地产。”另一份《房地产买卖契约》约定：“被告将新东方商城C区一层14-17号、房屋建筑面积为683.14m2的房地产以单价2180元／m2出售给原告，购房款共1489245元，首付40%计599245元，余60%计890000元办理银行按揭贷款，2005年12月31日被告向原告正式交付房地产。”《补充协议》约定：“被告负责2005年年底前办好房产证，余款1000000元同时交清。首付房款40%，余款被告负责办理按揭贷款。”原告于签约当日和当月18日分四笔向被告付款3510000元，被告向原告出具的四张收款收据载明的收款事由均为“C区三、四层购房款”。当月19日原告又付给被告500000元，被告出具给原告的收款收据载明的收款事由为“C区一层购房款”。2004年11月17日原告再一次向被告付款219876元，被告出具给原告的收款收据载明的收款事由为“购C区一层房款（首付款已付清）”。根据上述六张收款收据，原告共付给被告新东方商城C区三、四层购房款3510000元，一层购房款719876元，尚欠三、四层首付款120631元，而所付一层购房款比应付一层首付款多120631元。在本案诉讼中，原告主张所付一层购房款多于一层首付款的部分为三、四层的首付款。被告对此不认可，称所付一层购房款多于一层首付款的部分就是一层的购房款，与三、四层无关。2004年12月1日被告向原告出具一份书面证明，载明：“新东方商城C区三、四层水、电等材料费、工时费共计36138元，在预付房款中扣除。”2004年12月16日被告因另案纠纷被烟台市中级人民法院（简称烟台中院）查封了新东方商城C区第二、三层的房屋。在该案强制执行过程中，烟台中院于2005年5月9日冻结了原告处应付被告的购房款6300000元。2005年6月21日被告与原告又签订一份《房地产买卖合同》，约定：“被告将新东方商城C区二层、房屋建筑面积约1000m2的房地产及一楼管道井旁约10.81m2房屋、五楼楼顶电梯井处约46.39m2房屋以单价3000元／m2出售给原告，价款共计3171600元。付款方式为2005年6月28日前付给莱阳信用社2000000元，7月末电力安装完毕付余款。被告于第一笔房款到位双方办理交接手续后将上述房地产交付给原告，并应在2005年年末为原告办理完毕房产证。”该合同签订后，原告按约于2005年6月27日向被告付清了第一笔购房款2000000元，于2005年9月27日又付给被告购房款1150000元，尚欠被告合同约定的购房款21600元。在本案诉讼过程中，原告主张2004年12月1日被告出具的书面证明中的费用36138元已经抵作了二层的购房款。被告对此不认可，称出具该书面证明时双方之间还未发生二层的买卖关系。2005年12月22日被告发给原告一份电报，内容为：“双方签订的新东方商城C区三、四层房地产买卖契约，虽查封但不影响贵方办理按揭手续，法院近日即办理解封手续，望尽快交清购房余款，否则贵方应承担违约责任。”但原告拒收该电报。2005年12月27日烟台中院解除了对新东方商城C区第三层房屋的查封。当日，被告又发给原告一份电报，内容为：“法院现已解除新东方商城C区第三层房屋的查封，特此通知，并派人送阅法院解除查封通知书。”在投送该电报时因原告不在，邮局留下通知，但无人到邮局领取电报。被告遂在2005年12月31日的《烟台日报》上发布了如下《通告》：“开发区长江宾馆臧汉臣：（2005）烟执字第185号烟台中院解除查封通知书已解除C座第三层的查封，特此通知，并派人送阅通知书。望尽快交清购房余款，否则应承担违约责任，不要拒收电报。”因另案纠纷，烟台经济技术开发区人民法院于2006年1月9日冻结了被告在原告处的债权630000元，并于2006年1月10日将新东方商城C区三层房产查封。2006年2月24日被告向原告送达了《关于中止契约、收回房产、赔偿损失的函》，告知原告因其拖欠购房款，被告已于2006年2月15日决定中止与原告签订的新东方商城C区一层14-17号的房地产买卖契约，收回房屋，并要求原告尽快履行新东方商城C区三、四层房地产的交款义务。2006年3月9日原告向被告送达了《关于履行契约、支付违约金、赔偿损失的函》，要求被告尽快解决法院的查封、冻结问题，并按合同约定尽快为原告办理按揭贷款及房产过户手续。2008年1月16日烟台经济技术开发区人民法院以（2006）开执字第297-1号民事裁定又将新东方商城C区三层房产查封。被告已按合同约定向原告交付了房屋，原告装修后将房屋投入使用，但至今未办理按揭贷款手续。新东方商城C区工程至今未进行竣工验收，不能进行房产初始登记。在本案审理过程中，被告主张未进行竣工验收的原因是该工程的消防工程没有完工，而原告阻止被告进行消防施工。原告在本案审理中曾认可其因消防施工会损坏房屋的装修而未让被告进行施工，但后来又称其从未阻止被告的消防施工，并称该工程未进行竣工验收的原因不仅是消防工程未完工，其他工程项目的施工也不合格。被告不能提供新东方商城C区消防工程以外的其他工程均已合格的充分证据。被告曾于2006年向法院起诉，主张原告在购买新东方商城C区房产后阻止被告对该房产进行消防施工，请求判令原告停止侵害，排除妨碍。该案经烟台经济技术开发区人民法院审理查明，原告在使用所购新东方商城C区房产期间，烟台久安科技有限公司对该房产进行消防施工，但在施工过程中，被告与原告最终未能对如何赔偿施工破坏装修造成的损失达成协议，原告不同意施工单位继续施工，该院遂于2008年3月25日作出（2006）开民一初字第400号民事判决：原告立即协助被告进行消防设施的安装施工。该判决被烟台中院2008年8月19日作出的（2008）烟民四终字第700号民事判决维持。（2008）烟民四终字第700号民事判决分别于2008年11月6日、8日先后送达给了原告和被告，被告收到该判决后至今也未对新东方商城C区的消防工程进行施工。被告称未再进行消防施工的原因是担心原告会继续阻止施工，双方之间会产生新的矛盾。另外，一审庭审中，原告撤销了要求被告支付C区二层逾期办证违约金的起诉。烟台经济技术开发区人民法院一审认为，原被告签订的原告购买被告烟台开发区长江路新东方商城C区三层、四层的房地产、C区一层管道井旁的房屋约10.81平方米和五层楼顶电梯井处的房屋约46.39平方米的房地产买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按约履行。关于房地产买卖契约中首付款的支付问题，因烟台开发区长江路新东方商城C区三层、四层的房地产的首付款差额120631元与C区一层房款首付款多付的120631元，数额一致，故原告的陈述与现实的生活习惯相一致，被告虽提出异议，但未提供证据予以证明，故对被告的辩称予以驳回，采信原告的观点，认为原告已付清C区三、四层的房地产的首付款。对烟台开发区长江路新东方商城C区二层房地产买卖契约中房款的支付，其房款差额21600元，被告委托代理人李旭日签字的“新东方商城C区三、四层水电材料费、工时费明细”证明中36138元已注明“以上金额在预付房款中扣除”，而新东方商城C区一、三、四层房产的首付款已付清，故被告辩称不同意扣除，理由不当，不予支持。该款36138元应视为已付的预付房款，原告主张证据充分，应予支持。据此原告已付烟台开发区长江路新东方商城C区三层、四层的房地产、C区一层管道井旁的房屋约10.81平方米和五层楼顶电梯井处的房屋约46.39平方米的房地产及C区三、四层水电材料费、工时费明细”证明中36138元，共计付款为3816769元。因双方约定2005年年底前为原告办理完毕房产证，但由于被告至今未将诉争房地产竣工验收备案，故诉争房地产不能办证的原因在于被告，被告理应自2006年1月1日起承担逾期办证的违约责任，因双方对逾期办证的违约责任未作约定，故应以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额3816769元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。由于被告的欠款纠纷，诉争房产及未付房款被烟台市中级人民法院查封、冻结，现被告以原告未办理按揭为由，拒绝为原告办理产权过户手续，不同意支付逾期办证违约金，其理由不当，不应支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2006年11月2日作出判决：被告烟台培玲科教文卫发展中心于本判决生效之日起十日内支付原告臧汉臣逾期办证违约金268509.70元（自2006年11月3日起至办出房产证之日止，按照已付购房款总额3816769元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金）。案件受理费6537元，由被告烟台培玲科教文卫发展中心负担。培玲中心不服一审判决，向本院提起上诉称：一、因被上诉人阻止上诉人对新东方商城C区进行消防施工，才造成新东方商城C区至今未进行竣工验收，其责任在被上诉人。二、因被上诉人未按合同约定支付购房款，上诉人有权拒绝为被上诉人办理房产证，造成逾期办证的责任在被上诉人。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人臧汉臣答辩称：上诉人的上诉主张与事实不符，且与上诉人应否承担逾期办证的违约责任没有关系，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，被上诉人自愿购买上诉人开发的新东方商城C区三、四层及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋，双方因此签订的相关房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。关于新东方商城C区三、四层首付款的支付问题。从上诉人出具给被上诉人的收款收据看，被上诉人所付三、四层首付款的不足部分与所付一层14-17号房屋首付款的超额部分数额一致。被上诉人主张其所付一层14-17号房屋首付款的超额部分即为其所付三、四层首付款的不足部分，合乎常理，本院予以采信。因此，本院认定，被上诉人已按双方间的合同约定付清了三、四层的首付款3630631元。关于新东方商城C区三、四层剩余购房款的支付问题。因上诉人的另案欠款等纠纷，自2004年12月16日起，新东方商城C区第三层的房屋相继被本院和烟台经济技术开发区人民法院查封。被上诉人应付上诉人的剩余购房款6330000元（涉及三、四层及一层14-17号房屋）中的6300000元亦因上诉人的另案欠款纠纷被本院于2005年5月9日冻结。上述事实清楚，证据充分。因此，本院认定，对三、四层的剩余购房款未按合同约定办理按揭贷款的责任不在被上诉人。关于新东方商城C区一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋购房款的支付问题。合同约定新东方商城C区二层及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的购房款共计3171600元，被上诉人已向上诉人支付了3150000元的事实清楚。上诉人主张被上诉人尚欠21600元，被上诉人则依2004年12月1日上诉人出具的书面证明主张余款21600元已经付清。上诉人出具的书面证明中载明相关费用共计36138元在预付房款中扣除，且双方已发生的房屋买卖关系中，除该21600元购房款及应当办理银行按揭贷款的购房款外，其余购房款均已付清。因此，本院对被上诉人的主张予以采信。依照合同约定的单价，一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的购房款共计171600元。综上，被上诉人已按合同约定向上诉人付清了新东方商城C区三、四层的首付款及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的购房款，以上付款额共计3802231元；被上诉人虽未按合同约定对三、四层的剩余购房款办理按揭贷款，但责任不在被上诉人。因此，上诉人以被上诉人未按合同约定支付购房款而拒绝承担逾期办理上述房屋权属证书违约责任的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。合同约定，上诉人应当在2005年12月31日前为被上诉人办理完毕所购新东方商城C区三、四层及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的权属证书。办理上述房屋权属证书的前提是上诉人首先办理初始登记，而新东方商城C区因未进行竣工验收不能办理初始登记的事实清楚。被上诉人在使用所购房屋期间，因与上诉人对新东方商城C区消防施工造成的房屋装修损失未达成赔偿协议而不同意上诉人进行施工的事实，已被生效的（2008）烟民四终字第700号民事判决认定，且有被上诉人在本案中的陈述佐证，足以认定。消防工程没有完工足以导致新东方商城C区不能进行竣工验收。因此，在被上诉人阻止上诉人进行消防施工期间，上诉人未能为被上诉人办理房屋权属证书的责任在被上诉人，被上诉人要求上诉人承担此期间逾期办证的违约责任，本院不予支持。（2008）烟民四终字第700号民事判决依法判令被上诉人立即协助上诉人进行消防设施的安装施工。该判决于2008年11月8日生效后，上诉人应积极组织消防施工，在合理的期限内应当完成施工并将被上诉人的房屋权属证书办理完毕。而上诉人至今仍怠于施工，以致至今未能取得房屋的初始登记并为被上诉人办理房屋权属证书。因此，自2008年12月9日起，上诉人应当对被上诉人承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。承担违约责任的具体方式和标准为以被上诉人已付新东方商城C区三、四层及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的购房款总额3802231元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付迟延办理期间的违约金。综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款（一）、（二）、（三）项之规定，于2009年12月2日作出判决：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2006）开民一初字第66号民事判决。二、上诉人烟台培玲科教文卫发展中心以被上诉人臧汉臣已付购房款总额3802231元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付自2008年12月9日起至上诉人为被上诉人办理完毕房屋权属证书之日止的逾期办证违约金。限上诉人于为被上诉人办理完毕房屋权属证书之日起10内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各6537元，由上诉人烟台培玲科教文卫发展中心与被上诉人臧汉臣均担。山东省人民检察院抗诉认为，终审判决适用法律确有错误。本案中，培玲中心与臧汉臣之间成立房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从上述法律规定可知，在房屋买卖合同法律关系中，出卖人负有的合同义务是转移房屋的所有权于买受人，即实际交付房屋并办理房屋权属证书。买受人所负有的合同义务是支付价款。尽管双方在房屋买卖合同中约定培玲中心应当在2005年12月31日前为臧汉臣办理房屋权属证书，但从房产交易的履行习惯来看，一般是先交房款后办理房屋权属证书，而且，从本案中培玲中心与臧汉臣签署的补充协议中关于“培玲中心负责2005年年底前办好房产证，余款1000000元同时交清；首付房款40%，余款培玲中心负责办理按揭贷款”的约定来看，同样可以得出臧汉臣负有先交房款的合同义务的结论，在要求培玲中心办理房屋权属证书之前，除首付之外，其至少还应当交付总房款的60%扣减1000000元之后的款项。因此，在双方所成立的房屋买卖合同法律关系中，交付房款是臧汉臣所负有的先履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在臧汉臣未交清约定的房款之前，培玲中心有权拒绝为其办理房屋权属证书。尽管双方在补充协议中约定由培玲中心负责就剩余60%房款办理按揭贷款，但按揭贷款的权利义务主体是臧汉臣与银行，培玲中心只能是协助其办理相关手续，不能依据上述约定免除臧汉臣的付款义务。即便因培玲中心的原因致使房屋被法院查封不能办理按揭贷款，由此产生的法律后果也只能是臧汉臣可以顺延付款时间而不产生违约责任，但培玲中心的办理房屋权属证书的时间也同样因此而顺延而不产生违约责任。终审判决在臧汉臣未付清房款的情况下判令培玲中心承担逾期办证的违约责任，适用法律确有错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项和第一百八十七条第一款的规定，请依法再审。本院再审过程中，培玲中心称，1、原审判决没有认定被申诉人违约在先，剥夺了申诉人的先履行抗辩权，在办理产权证之前，按约定被申诉人有首付款及办理按揭付清全款的义务，原审判决中没有认定被申诉人首付款不到位，拒办按揭已违约在先，导致没有适用合同法第六十七条先履行抗辩权的规定。2、按照从公安机关调取的被申诉人办理暂住的记录，2011年被申诉人才在烟台办理暂住证，在此之前没有证据表明被申诉人在烟台有企业或者担任其他工作，导致被申诉人无法取得按揭所必须的收入证明。3、查封和冻结不能成为不办按揭的理由，烟台市中级人民法院裁定冻结的6300000元，冻结的是款而不是按揭的行为，三层的查封也不是不办按揭的理由，从2004年10月11日至2004年12月16日长达两个月的时间，被申诉人没有去办理按揭，2005年底解封前后，申诉人两次电报催告，被申诉人还是拒绝办理按揭，由于法律适用方面的错误，导致了没有适用先履行抗辩权的规定。被申诉人臧汉臣辩称，1、抗诉机关提出的先履行抗辩权的理由不成立，二审判决适用法律正确。本案申诉人应当先将房屋的所有权转移到被申诉人的名下，申诉人为被申诉人办理剩余房款的按揭，再由申诉人主张被申诉人支付购房款的权利，事实上申诉人没有履行这一义务，却提出先履行抗辩权，该条的适用不适合本案。因为申诉人与被申诉人在2004年10月11日签订了两份房地产买卖契约，一份补充协议，房地产买卖契约第二条规定了付款方式，第三条规定了房产的交付时间，办证时间，第四条规定了出售方保证出售房地产权属清楚，无纠纷或债权债务。由于申诉人应当尽其义务而没有履行，其无权要求被申诉人先予履行，由此给被申诉人造成的经济损失，申诉人负责赔偿。补充协议第六条规定，出售方2005年底前办好房产证，余款1000000元同时交清，第七条规定，首付房款40%，余款申诉人负责办理按揭贷款。被申诉人按合同要求给付申诉人40%的购房款，2005年5月9日烟台市中级人民法院给被申诉人送达了（2005）烟执字第185号民事裁定书，冻结申诉人在被申诉人处的售房款6300000元，此裁定送达后至今也没有解除，根据房地产买卖契约第四条的规定，现申诉人出售的房屋有纠纷，被申诉人无法履行合同，其责任在申诉人，抗诉机关的抗诉理由不能成立。2、申诉人申诉的理由不成立，应予驳回。申诉人以被申诉人在2005年前无烟台居民的身份不能办理按揭贷款，要求驳回被申诉人的诉讼请求是错误的，2005年被申诉人以家庭为单位经营长江宾馆、长龙宾馆、浩洁网吧等，其有稳定的收入，固定的居所，作为当时的条件办理按揭贷款无任何异议。由于申诉人的过错形成烟台市中级人民法院、芝罘区人民法院、开发区人民法院多次对本案的标的物进行查封、冻结，致使被申诉人要求办理房产证的目的不能实现，并在2011年被申诉人方知本案的标的物在2003年至2006年2月15日期间，申诉人以单位职工的名义在开发区工商银行进行了抵押贷款。申诉人的上述行为导致被申诉人无法履行自己的义务，其过错责任显而易见，请求依法驳回申诉人的申诉理由。本院再审查明，再审庭审中，被申诉人提交了以下证据：1、2011年6月21日中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行出具的个人贷款结算证明四份，证实借款人崔晓娟、马艳华、倪聪明、顾文海贷款期限为120个月的购置商品房贷款已于2006年2月15日贷款本息全部结清，并附有从银行微机调取的上述四人及吴家荣的个人住房抵押信息，抵押物为新东方商城C区三、四层，以此证明申诉人在出售C区三、四层房地产给被申诉人时已经进行了预抵押和按揭贷款。申诉人则认为，该房地产已经退还给申诉人，退房之后申诉人与工商银行开发区支行协商，重新办理按揭，把以后按揭款直接扣除偿还按揭贷款。2、2011年6月被申诉人以烟台开禹酒店投资管理有限公司的名义，由被申诉人出资完成了诉争房屋的消防设施安装以及烟台市公安消防大队经济技术开发区大队出具的烟开公消安检许字（2011）第018号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证等相关证据，以此证实诉争之房的消防安全设施已经整改完毕。申诉人则认为，对于相关证据因系复印件不予确认，对于消防安全检查合格证没有异议，但认为该合格证不是整体竣工验收的报告。本院再审查明其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为：申诉人与被申诉人签订的由被申诉人自愿购买申诉人开发的新东方商城C区三、四层及一层管道井旁约10.81m2房屋、五层楼顶电梯井处约46.39m2房屋的房地产买卖契约及补充协议，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，被申诉人已按契约和补充协议的约定履行了支付首付购房款共计3802231元之后，由于诉争的房屋相继被本院和烟台经济技术开发区人民法院查封，结合再审庭审中被申诉人提供的中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行出具个人贷款结算证明和从该行微机中调取的个人住房抵押信息，足以认定购房余款未办理银行按揭贷款的责任不在被申诉人。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，检察机关的抗诉理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2007）烟民一终字第79号民事判决。本判决为终审判决。审　判　长　　郝严卫审　判　员　　孙积波代理审判员　　王莉莉二〇一三年十一月十九日书　记　员　　吴　静 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