（2013）庆西民初字第1747号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-12-19
案件名称
马润琴与庆阳市峰华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马润琴,庆阳市峰华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条，第五十六条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）庆西民初字第1747号原告马润琴委托代理人王华（原告马润琴丈夫）。委托代理人吴建东，甘肃拓原律师事务所律师。被告庆阳市峰华房地产开发有限公司，住所地：庆阳市西峰区西大街99号。法定代表人张光元，该公司总经理。委托代理人王生辉，甘肃凌东律师事务所律师。原告马润琴与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司（以下简称峰华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马润琴诉称，原告于2010年4月12日与被告签订商品房认订合同，原告以每平方米2180元的价格购买被告开发的位于庆阳市西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村的9号楼1单元601号楼房一套，面积为100平方米，约定的交付时间为2010年12月30日，同时约定交付房屋前与原告正式签订商品房买卖合同。原告向被告交付了205000元房款（含地下室认定金10000元），但被告拒不与原告签订商品房买卖合同，也不按时向原告交付房屋，反而要在原有价格基础上每平方米上涨1178.18元，原告对此无法接受，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告交付西峰区民族南路集贤村9号楼1单元601号楼房，并办理该房屋的房屋产权证；2、判令被告按照合同约定的10%向原告支付逾期交房的违约金20500元；3.判令被告向原告赔偿逾期交房的利息损失450000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告峰华公司辩称，被告与原告签订商品房认定合同属实，但被告在施工过程中，因遇政府政策变化导致工期延误，建筑成本上升以及政府补收规划费用等原因，导致被告与原告之间签订的合同如继续履行合同，对被告显失公平。加之涉案房产所用土地为工业用地，土地用途未予转换，工业用地不能建造住宅及开发商品楼，故原、被告之间签订的商品房认定合同系无效合同，原告的诉求应当依法驳回。审理查明：2003年7月19日，原西峰市开发区寨子乡土地资源规划建设管理所向庆阳市西峰峰华工贸有限公司颁发建设工程规划许可证，准予庆阳市西峰峰华工贸有限公司建造综合楼一处。2008年1月21日该公司名称变更为庆阳市峰华房地产开发有限公司。2010年4月12日，被告峰华公司（甲方）在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告马润琴（乙方）签订商品房认定合同，约定：“一、乙方认订坐落于西峰区永平西路北侧民族南路沿路西侧集贤村9号楼1单元6层601号房屋。三、2009年8月1日开工，计划竣工交钥匙日期2010年12月30日。四、该商品房甲乙双方约定单价为（人民币）2180元每平方米，建筑面积约为100平方米。五、乙方同意签订本合同时，支付定金人民币175000元，作为甲乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的认定金转为房价款。地下室1单元2号认定金10000元整。六、甲乙双方约定，乙方应于2010年12月30日前到峰华公司与甲方签订商品房买卖合同，甲方应积极配合乙方完善商品房买卖合同及相关手续。八、乙方应当在甲乙双方约定的期限到期时间不超过三十天内主动前来签订商品房买卖合同，约定的期限内未签订的，本合同自动失效，视为乙方自愿放弃该房屋认订权。甲方有权将乙方的认订金退还乙方，并不承担任何责任。九、双方无论哪方违约，均处以10%的违约金。”合同签订之后，原告马润琴于2010年4月12日给被告峰华公司交纳了185000元；2012年6月3日给被告峰华公司交纳了20000元。2011年8月26日庆阳市人民政府给被告峰华公司补发了庆市国用（2011）第4366号国有土地使用权证，该证载明地类（用途）为工业。2013年元月份被告峰华公司在该宗土地上修建的商品房工程竣工后，被告峰华公司通知原告马润琴等住户验收房屋，并提出每平方米加价1178.18元，方可签订正式商品房买卖合同、交付房屋。原告马润琴不同意，遂诉至本院。另查明，中国人民银行公布的人民币贷款基准利率中，2008年12月23日至2010年10月20日期间年利率为5.4%；2012年6月8日至2012年7月6日期间年利率为6.65%。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房认订合同》、收款收据、《私营企业变更通知书》、《国有土地使用证》、《建筑物建设工程规划许可证》、《庆阳市人民政府关于公布2009年度市区住房建设计划的公告》、《规划管理违法案件行政处罚告知书》、建筑规费收费票据等相关证据在卷佐证，予以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原、被告双方签订商品房认定合同，属于法律规定的商品房预售合同范畴，双方在签订该预售合同时，作为出卖人的被告峰华公司未取得商品房预售许可证明，至原告马润琴起诉前，亦未提交相关证明，故原、被告双方签订的商品房认订合同属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权批准文件的规定使用土地，如需改变土地用途，应当办理土地变更登记手续。本案被告峰华公司所取得土地使用权系工业用地用途，应该建设生产性用房，被告峰华公司未经审批，擅自在工业用地上建设、出售商品房的行为，违反法律规定。无论是从商品房预售还是现房买卖角度考虑，原、被告之间的房屋买卖行为均违反了法律强制性规定，双方关于房屋买卖的行为应属无效，无效合同自始无法律约束力，因此原告马润琴要求被告峰华公司向其交付楼房、办理该房屋的房屋产权证及支付逾期交房违约金20500元的诉讼请求，不能成立，不予支持。原告马润琴在庭审中增加的要求被告赔偿逾期交房的利息损失450000元的诉讼请求因其在本院指定的期限内未缴纳该项请求的诉讼费，故对该项请求不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告峰华公司未取得商品房预售许可证明、且改变土地使用性质，主观上有过错；原告马润琴在购买房屋时未尽房屋合法性审查之义务，故双方在该买卖房屋的过程中均有过错。原告马润琴交纳的购房认定金195000元应视为预付房款、交纳的地下室1单元2号认定金10000元应视为地下室预付款。为了减少诉累，避免“一案多诉”，彻底解决纠纷，应当依据无效合同的法定原则处理本案。故被告峰华公司应返还原告马润琴已付房款及地下室款205000元，同时被告峰华公司应按照中国人民银行贷款利率给原告马润琴支付已付房款及地下室款的利息。其中原告马润琴于2010年4月12日交纳的185000元房款及地下室款，年利率应按5.4%计算至该款返还之日；2012年6月3日交纳的20000元房款，年利率应按6.65%计算至该款返还之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告马润琴与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司于2010年4月12日签订的商品房认订合同无效；二、被告庆阳市峰华房地产开发有限公司返还原告马润琴房款及地下室款205000元，并自2010年4月12日起按年利率5.4%支付185000元的利息至返还之日，自2012年6月3日起按年利率6.65%支付20000元的利息至返还之日；三、驳回原告马润琴要求被告峰华公司向其交付楼房、办理该房屋的房屋产权证及支付逾期交房违约金20500元的诉讼请求。上述金钱给付内容限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，由原告马润琴与被告庆阳市峰华房地产开发有限公司各负担2187.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 石林虎审 判 员 魏秉倩人民陪审员 袁秀科二〇一三年十一月十九日书 记 员 党启元 来自：