（2012）东三法民一初字第5974号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-05-08
案件名称
罗泽胜与林少平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗泽胜,林少平,袁长新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第九条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2012）东三法民一初字第5974号原告罗泽胜。委托代理人黄春，广东桥达律师事务所律师。委托代理人魏艳，广东桥达律师事务所辅助人员。被告林少平。委托代理人张培强，广东常正律师事务所律师。第三人袁长新。委托代理人朱玉胜。原告罗泽胜诉被告林少平、第三人袁长新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄春，被告的委托代理人张培强，第三人的委托代理人朱玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗泽胜诉称，2010年11月30日原、被告签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限为4年，双方于2011年1月5日开始履行合同，原告在起租前向被告预付10000元作为房屋押金，每月租金为5000元，按月缴纳租金，如出租方在承租期内提前终止合约，则出租方应向承租方双倍返还租金并赔偿承租方的装修费用。2012年5月14日，被告书面通知原告：接政府通知常平镇某街58号后半部分约150平方米将征用，要求原告于2012年5月31日停止营业。原告接到被告通知后，注销了相关的营业执照，对员工也进行了遣散。而之后经了解，被告通知的征用事实是被告捏造的，该房屋至今仍然闲置，并没有被政府征用，因此原告认为被告应当承担违约责任。原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告双倍返还房屋押金20000元；2、被告向原告赔偿各项损失265464.80元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告确认其诉讼请求中第二项的金额为264670元。被告林少平辩称，被告不存在违约情形，被告提交了相关证据证明确实存在拆迁的事实，被告出租给原告的房屋，是从别人处出租来，政府出具的证明说明政府与业主洽谈拆迁事宜。在租赁合同中有约定如遇到政府拆迁，合同到拆迁那天止。被告并非业主，即使是业主，也不清楚拆迁的日期，被告为了尽可能的减少对方损失，才出具通知告知对方。政府征收是双方的免责理由。从双方的证据可推定，征收是双方免责，只是原告认为被告欺骗了原告，但被告举证证明了确实存在政府征收的事情，原告认可被告解除合同的理由。第二，假设被告已构成违约，原告的诉求也不能成立，首先，原告提交的证据显示其损失包含了装修、店内商品等可移动的物品，即使被告违约，店内可移动的设施不应视为损失，其损失只是装修损失，而且装修应该要折旧，到现在政府还与业主协商，原告搬走时，合同已履行了一半。关于证照的损失，这不应作为损失，持证经营是原告依法应履行的义务，不能因被告违约而要求我方承担，办证是独立与租赁的。其次，原告没有举证证明装修属于原告所有的，原告不是适格主体。原告提交的工商登记查询可证明经营主体中的经营者与原告没有关系，查询资料的经营场所与被告出租的房屋不是同一场所。被告提交的资料显示，拆迁的地方在北元街。原告的诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。第三人述称，案涉租赁物用于经营美丽之家美容店，该店是使用了第三人的名字，具体都是原告负责，第三人并无投资。经审理查明，个体工商户东莞市常平美丽之家化妆店的经营者为第三人袁长新，经营场所为东莞市常平镇某街6号。2010年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告位于东莞市常平镇某街58号后半部分（约150平方）商用，租期为4年，即从2011年1月1日至2014年12月31日止；起租日由2011年1月5日起交当月租金；每月租金为5000元；原告需交2个月租金给被告作为押金，即10000元；承租期满后，原告可将属于自己可移动的物品搬迁，但固定之物如天花、地面装修不得拆除，出租房屋被告原有设施不准动；在租赁期间，被告不得单方提前终止合同，若被告单方面提前终止合约，则被告应向原告赔偿双倍按金及装修费用，若原告要求中途退租，则必须提前两个月告知被告，但原告无权收回按金，原告若中途突然退租，原告所有设施及按金不准收回；如遇政府拆迁，期限将于政府规定时间为准。《房屋租赁合同书》签订后，原告向被告缴纳押金10000元。2012年5月14日，被告向原告发出通知，注明被告接政府通知常平镇某街58号后半部分（约150平方）将征用，故通知原告经营期限至2012年5月31日。被告确认该通知的真实性，并补充提交了东莞市常平房地产开发实业公司出具的证明一份，证明案涉房屋土地属于常平镇北元街征收意向范围。另查，原告主张其为了使用商铺，对房屋进行了装修，花费264670元，并提供了收款收据及发票为凭。被告对装修款金额有异议，且提出原告提供的收款收据无法证实是用于案涉房屋、注册公司等费用不应计算在内。后经原告申请，我院委托广东坤元正量资产评估有限公司对案涉房屋2013年7月23日所表现的价值进行评估并出具坤正评报SA（2013）XXX3号资产评估报告书（鉴定费3000元），评估结果显示案涉房屋装修价值为84480元。原、被告双方对评估的单价及金额没有异议。另，案涉租赁物没有任何规划手续，常平镇中元街58号、常平镇中元街6号没有相关产权登记证明。以上事实，有《房屋租赁合同书》、收款收据、通知、个体户机读档案登记资料、网上银行电子回单、委托合同、发票、照片、证明、关于常平镇北元街旧城改造土地协议转让问题的复函复印件、东莞市常平镇国资化妆品店机读档案登记资料、东莞市常平美丽之家化妆店机读档案登记资料、东莞常平国资美容院查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案中，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，不符合出租条件，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定案涉《房屋租赁合同书》无效。因该《房屋租赁合同书》无效，原、被告双方基于《房屋租赁合同书》取得的财产，应当互相返还，原告应将案涉租赁物交还给被告，被告应当将收取的10000元押金退还给原告。《房屋租赁合同书》虽约定“在租赁期间，被告不得单方提前终止合同，若被告单方面提前终止合约，则被告应向原告赔偿双倍按金及装修费用”，但未约定合同无效时装修费用的承担，可见被告是知道原告进行装修的，且被告也未举证证明在原告装修期间有作出过要求原告停止装修的意思表示。因此，本院有理由相信被告是同意原告装修案涉商铺的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，案涉《房屋租赁合同书》无效，原告对案涉商铺进行了装修，已经形成附合的装饰装修物，被告不同意利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。广东坤元正量资产评估有限公司做出的坤正评报SA（2013）XXX3号资产评估报告书是在双方当事人同意评估的情况下，由本院委托有资质的工程造价评估机构所做出，符合法律程序，应当作为认定案件事实的依据。因被告是在案涉房屋未取得建设工程规划许可证及任何产权证明的情况下对外出租，对案涉《房屋租赁合同书》的无效应承担责任，而原告在签订案涉《房屋租赁合同书》时未对租赁物的规划、权属情况履行合理的注意义务，因其缺乏必要的审慎、贸然签约导致在案涉《房屋租赁合同书》无效的情况下进行装修而造成相关装修损失的发生，应当承担一定的责任。为此，本院酌定原告承担50%的过错责任，被告承担50%的过错责任。因此，本院以2013年7月23日的装修现值进行损失分担，原告应当向被告赔偿的装修损失额为84480元×50%=42240元。至于原告在损失中主张的注册公司费用及广告费用是原告正常经营所需，不是由于合同无效造成的必然损失，故对原告诉求超出42240元的部分均不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决如下：一、限被告林少平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗泽胜返还押金10000元；二、限被告林少平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗泽胜赔偿装修损失42240元；三、驳回原告罗泽胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5582元，由原告罗泽胜承担4400元，被告林少平承担1182元；鉴定费3000元，由原告罗泽胜承担1500元，被告林少平承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 熊艳萍人民陪审员 周福如人民陪审员 陈妙玲二〇一三年十一月十九日书 记 员 刘 猛附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第九十三条：没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度“”