（2013）柳市民二终字第253号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-10-31
案件名称
薛梅、柳州市飞鹅路逸夫小学租赁合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛梅,柳州市飞鹅路逸夫小学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第253号上诉人（一审被告）：薛梅。委托代理人：张代娣，广西天际律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：柳州市飞鹅路逸夫小学。法定代表人：刘娜，校长。委托代理人：詹家笔，柳州市柳南区人民政府（公职）律师。上诉人薛梅因与被上诉人柳州市飞鹅路逸夫小学（以下简称逸夫小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人薛梅及其委托代理人张代娣、被上诉人逸夫小学的委托代理人詹家笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年1月1日，逸夫小学与柳州市日康药店签订《租用门面协议书》约定，逸夫小学提供河南新村东区1号第14间门面约56平方米给柳州市日康药店使用，月租金3000元，租用期间为2009年1月1日至2013年12月31日。《租用门面协议书》的乙方法人代表处为薛梅的签名。2011年7月7日，逸夫小学以因薛梅违约，逸夫小学多次通知薛梅不再出租，薛梅至今仍占用门面为由，诉至法院要求：1、薛梅搬离其所占用的逸夫小学门面；2、薛梅支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费（租金）51000元；3、薛梅承担本案全部诉讼费用。在逸夫小学提交的《欠租情况统计表》中，逸夫小学主张薛梅欠租金数额为51000元，租金缴纳截止期为2009年12月至2011年5月。薛梅于2011年8月24日向一审法院提起反诉，并提交了一份租用期限为2009年1月1日至2013年12月31日的《租用门面协议书》原件与复印件核对一致，其后于2012年12月28日向该院申请撤回反诉（已另下裁定）。薛梅于2011年8月31日申请对2009年12月31日止的《租用门面协议书》上的落款“薛梅”二字是否为其笔迹进行鉴定，柳州市中级人民法院司法鉴定中心于2012年2月26日出具（2011）柳市中法鉴外委字第427号退卷函，表示因逸夫小学无法提交2009年12月31日止的《租用门面协议书》原件，致使鉴定工作无法进行。庭审中，薛梅自认逸夫小学于2010年1月通知其搬离门面，但其至今仍使用从逸夫小学处承租的门面。在2013年1月10日的谈话笔录中，薛梅自认其租赁的门面名称为柳州市日康药店，门面地址为柳州市红光路89-14，月租金为3000元／月。逸夫小学在2013年2月18日的谈话笔录中，对于薛梅租赁的门面地址位于柳州市红光路89-14及月租金为3000元／月表示认可。另查明，柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，内容为：为加强学校的管理，维护学校正常的教学秩序，要求对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回。逸夫小学曾因与薛梅的租赁合同纠纷诉至一审法院，于2010年12月6日申请撤回起诉，该院于2010年12月7日作出（2010）南民初（一）字第1667号民事裁定书裁定“准许原告柳州市飞鹅路逸夫小学撤回对被告薛梅的起诉”。一审法院审理认为：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》系双方当事人在订立合同时无法预见的、无法避免、无法抗拒的事由造成的不属于商业风险的客观情况。因该通知要求“对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回”，《租用门面协议书》的合同目的已经根本不能实现，故薛梅接到逸夫小学收回门面的通知后即应当在合理期限内搬出，且薛梅自认逸夫小学于2010年1月下发通知要求其搬离门面，但其至今仍使用从逸夫小学处承租位于柳州市红光路89-14的门面，故对于逸夫小学要求薛梅搬离门面的主张，一审法院予以支持。对于逸夫小学诉请薛梅支付的租金，实为薛梅因占用涉案门面而应当支付的使用费，逸夫小学主张薛梅支付截止2012年5月31日的房屋使用费51000元，因逸夫小学、薛梅一致认可租金为3000元／月，逸夫小学主张2009年12月至2011年5月31日期间共计17个月的房屋使用费，薛梅作为租赁合同中租金交付义务的履行方，依法应当对自己在该期间内是否履行了合同义务承担证明责任，但薛梅对此没有举证予以证明，故薛梅应支付给逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费共计51000元（3000元／月＊17个月）。薛梅辩称逸夫小学起诉状的时间为2011年5月26日，还有5天未到期，不应计算这5天在内，因逸夫小学起诉到法院的时间为2011年7月7日，且薛梅实际使用该门面至今，故一审法院对于薛梅的该项辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，该院判决如下：一、薛梅搬离逸夫小学位于柳州市红光路89-14的门面；二、薛梅支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费51000元。案件受理费1575元（逸夫小学已预交），由薛梅负担。上诉人薛梅不服一审判决，上诉称：第一、一审判决保护非法所得的观点违反法律规定。一审判决返还门面并支付使用费没有依据。根据柳南区教育局（2009）54号文件，可认定逸夫小学租赁的门面属国家所有的学校校舍、场地，而逸夫小学从1993年开始至今，将校舍、场地擅自无照出租而收取的租金属违反《中华人民共和国义务教育法》、《广西义务教育实施办法》有关规定的非法所得，根据《中华人民共和国民法通则》等法律法规，非法所得是不受法律保护的。第二、一审判决认定本案符合《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的观点错误。首先，逸夫小学对于租赁标的物违反《中华人民共和国义务教育法》等法律、法规，将要被取缔这一后果应早就预见，因此本案不存在不可预见的情况。其次，柳州市柳南区教育局下发的（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回，因此，本案不存在不可抗力的事实。第三、一审判决认定事实错误。事实上，逸夫小学曾以与薛梅合同纠纷为由诉至法院，并在起诉及租赁期限届满之前不停干扰薛梅的经营，其行为符合未经双方协商单方终止协议的情形。依据约定，逸夫小学应向薛梅支付违约金。第四、一审判决逸夫小学不退回押金（保证金）于法无据。第五、逸夫小学一直未能提供证据证明其对租赁门面具有产权，一审判决薛梅承担责任的观点没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回逸夫小学的诉讼请求，并由逸夫小学承担本案一、二审诉讼费。被上诉人逸夫小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，薛梅的上诉缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人薛梅对一审查明的事实有如下异议：一审判决遗漏查明2010年8月26日逸夫小学曾以与薛梅合同纠纷为由诉至法院，之后自行撤诉；柳南区教育局于2010年4月23日下发的《关于逸夫小学门面收回工作的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回。为此，薛梅在二审期间向本院提交《关于逸夫小学门面收回工作的通知》复印件一份，拟证明逸夫小学起诉时，双方的租赁合同没有到期，因此逸夫小学的起诉是错误的。被上诉人逸夫小学对一审查明的事实无异议，亦未在二审期间向本院提交新的证据。逸夫小学对薛梅二审提交的新的证据认为与本案不具有关联性，逸夫小学现收回租赁门面是由于薛梅长期不缴纳租金的违约行为导致。经质证，本院认为：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发的柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，明确要求逸夫小学必须于2010年3月31日前将出租门面一律收回，故薛梅提交的新的证据未能达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。对上诉人薛梅针对一审查明事实提出的异议，本院认为：此部分内容并非本案审理的争议焦点，故本院对此部分事实不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。本院认为：逸夫小学与薛梅于2009年1月1日签订的《租用门面协议书》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的协议，受法律保护。根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、薛梅是否应搬离承租门面？二、薛梅是否应向逸夫小学支付门面占有使用费？关于第一个争议焦点：逸夫小学与承租方租赁关系存在的合同基础，是订立合同时逸夫小学的门面租赁权未受到政府行政行为的管制，其能将门面提供给承租方经营使用。租赁合同签订后，柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，对逸夫小学所管理使用门面的租赁权进行管制，限期要求逸夫小学将已出租的门面收回，故逸夫小学无法再将租赁门面提供给承租方经营使用。因此，逸夫小学与承租方之间租赁关系的合同基础丧失，合同目的无法实现。同时，对于柳州市柳南区教育局发文对逸夫小学的门面租赁权予以管制的发生，逸夫小学与承租各方在订立合同时是不能预见的；而上述情况的变化，也不可归责于逸夫小学或各承租方，系由除不可抗力外的因素所引起。据此，在逸夫小学已多次发文要求薛梅搬离承租门面，薛梅也接到搬离通知的情况下，薛梅应当在合理期限内搬出。但薛梅至今仍使用承租的门面，故对于逸夫小学要求薛梅搬离该门面的主张，本院予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点：由于薛梅自认已于2010年1月收到逸夫小学收回门面的通知但仍使用承租门面至今，因此，薛梅应自2010年1月起向逸夫小学支付门面占有使用费。由于双方在《租用门面协议书》中约定的租金为每月3000元，故逸夫小学主张薛梅按照每月3000元的标准支付从2010年1月起至2011年5月止的门面使用费51000元合法有据，本院予以支持，一审判决并正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人薛梅的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元（上诉人薛梅已预交），由上诉人薛梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 钢代理审判员 温清华代理审判员 李婷婷二〇一三年十一月十九日书 记 员 莫妮旎 关注微信公众号“”