（2013）东民初字第14015号

裁判日期: 2013-11-19

公开日期: 2014-04-24

案件名称

北京市东旭佳业物业管理有限责任公司与杨传新物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京市东旭佳业物业管理有限责任公司,杨传新

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2013）东民初字第14015号原告：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人：王秋良，董事长。委托代理人：朱志英，女，1977年8月25日出生，该公司职员。委托代理人：李然，男，1987年10月5日出生，该公司职员。被告：杨传新，男，1967年3月9日出生。原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称“东旭物业公司”）与被告杨传新物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东旭物业公司的委托代理人朱志英、李然及被告杨传新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东旭物业公司诉称：被告杨传新是我公司管辖的产权人。被告自2010年1月1日开始未按照按时交费的约定向原告交纳物业费，拖欠原告物业费达48个月之久。被告的上述行为严重违反了双方于2004年3月30日签订的《华冠丽景嘉园物业管理公约》及《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》中关于被告有按时交纳物业管理服务相关费用的义务的约定。故原告东旭物业公司起诉要求被告交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费35916元，并支付违约金3591.6元；由被告承担本案诉讼费。被告杨传新辩称：原告所述诉争房屋地点、产权人、房屋建筑面积、物业费收费项目、收费标准、欠费期间及欠费金额均属实。但因被告的房屋漏水，在之前的诉讼中，经法院调解，法院作出了民事调解书，但原告没有及时履行民事调解书确定的维修义务，后经被告申请强制执行，原告才履行，但至今仍未达到调解书确定的维修标准，原来是一间房屋漏，现在是三间房屋漏，原告没有履行调解书确定的义务，对被告造成了很大损失。另外，原告的物业服务不到位，即原告没有按期公布物业费收支账目；小区后门被锁，影响通行；车辆管理不到位，车辆进出不便，经常堵车；将手机信号发射台设置在地下车库，影响居民健康，后来才被业主强行拆除；小区内乱张贴广告，原告收取了广告费却没有公布。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告杨传新为产权人，该房屋建筑面积为224.91平方米。2004年3月30日，原告东旭物业公司作为甲方与被告作为乙方签订《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定原告为被告的上述房屋提供物业管理服务，被告应按本协议向原告交纳相关物业费。首期物业费从办理入住手续之日起至当年12月31日止按月计收，以后每年1月交纳。物业费收费项目及标准如下：管理费3.5元／年／建筑平米，绿化费0.66元／年／建筑平米，化粪池清掏费0.3元／年／建筑平米，小区公共设施维修费1元／年／建筑平米，公共部位小修费1.83元／年／建筑平米，保安费5元／户／月，保洁费4元／户／月。同时，双方在于同日签订的《华冠丽景嘉园物业管理公约》中约定原告加收以上各费用总额的营业税金（费率为5.5%）。另外，《协议》还约定，电梯、水泵运行维护费按照京价（房）字（1996）第274号文件和京价（涉）字（1989）第170号文件的有关收费标准执行，由产权人按建筑面积分摊。原告代收生活垃圾清运费30元／户／年。以上各项物业管理服务费标准按本市届时政策调整。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。现被告未交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费35916元。另查，原告的物业费收费方式为包干制。再查，原告东旭物业公司曾于2009年9月2日向本院提起诉讼，要求被告杨传新交纳2007年4月1日至2009年12月31日的物业费24693.95元，并支付违约金2469元。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方于2009年12月4日达成如下调解协议：一、原告东旭物业公司于2010年1月30日前为被告杨传新所有的房屋（即本案涉诉房屋）的八扇外墙窗户予以修缮至不再由外进水，并于2010年10月30日前将该房屋顶修缮至不再漏水；二、被告杨传新于2010年1月30日前给付原告东旭物业公司2009年1月1日至2009年12月30日的各项物业管理费共计人民币8986元，于2010年10月30日前给付原告东旭物业公司2007年4月1日至2008年12月31日的各项物业管理费共计人民币15707.95元；三、原、被告双方无其他争议。上述协议达成后，法院制作了（2009）东民初字第09264号民事调解书。上述事实，有双方当事人陈述，《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》，《华冠丽景嘉园物业管理公约》、（2009）东民初字第09264号民事调解书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告于2004年3月30日签订的《华冠丽景嘉园前期物业管理服务协议》及《华冠丽景嘉园物业管理公约》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。原告为被告提供了物业服务，被告理应按时交纳相应的物业费用。原告的物业服务虽存在一定瑕疵，但被告采取拒交物业费的方式来对抗，显系不当。关于被告辩称原告没有履行（2009）东民初字第09264号民事调解书确定的修缮义务一节，亦不能成为其拒交之后期间物业费的正当理由。故原告要求被告交纳2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业费35916元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但因原告的物业服务确存在业主不满意之处，对于本案纠纷的发生亦存在一定责任，故原告要求被告支付违约金3591.6元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杨传新于本判决生效后七日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二〇一〇年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费共计人民币三万五千九百一十六元；二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担45元（已交纳），由被告杨传新负担349元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　高韩二〇一三年十一月十九日书　记　员　　孙颖搜索“”