（2013）深宝法民三初字第660号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-08-15
案件名称
冯强与田业清房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯强,田业清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第660号原告冯强，男，汉族，1965年12月21日出生。委托代理人王启胜，广东国欣律师事务所律师。委托代理人雷晓群，广东国欣律师事务所律师。被告田业清，女，汉族，1966年11月6日出生。委托代理人赖红英，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告冯强与被告田业清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王启胜、雷晓群，被告委托代理人赖红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年1月18日，被告田业清以按揭方式购买了位于深圳市宝安区新锦安雅园D区二栋5F的房屋，购房总价款为人民币323，854元，首期款人民币73，854元，贷款人民币250，000元，贷款期限30年，每月还本息人民币1，500余元。之后由于被告无力支付银行的按揭款，被告将上述房产转让给原告。2005年10月26日，原、被告签订了《买卖转让合同》，该合同约定：原告支付被告人民币106，000元，被告欠银行的按揭款人民币236，500元全部由原告偿还；原、被告于2006年5月前办理过户手续。原告在签订《买卖转让合同》时向被告支付了合同约定的款项人民币106，000元，被告向原告出具了收条。原告从2005年10月就开始以被告名义支付上述房屋的按揭款，被告亦于2005年10月26日向原告交付上述房产，原告还支付了涉案房屋的物业费、有线电视等相关费用。从2006年5月起，原告一直催促被告尽快办理过户手续，但被告均以各种理由推诿。直至2012年9月，原告得知被告于2010年11月就已经将上述房产转卖给了他人并办理了过户，原告在2012年至2013年期间多次找被告及其亲属要求被告返还购房款及赔偿原告的损失，被告却一直躲避不理。被告的行为严重违反合同约定，造成原告的巨大损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2005年10月26日签订的《买卖转让合同》；2、被告向原告返还购房款人民币223，000元，并赔偿原告的损失人民币1，500，000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称，1、2004年11月底，原、被告确立了恋人关系，双方于2005年10月26日签署了《买卖转让合同》，原告向被告支付购房款人民币106，000元，被告于当日将涉案房产交付给原告，并约定2006年5月前办理过户手续。《买卖转让合同》签署后不久，双方开始同居，双方因恋人关系并未实际履行合同。自2006年初开始，原告便以被告的名义为被告管理房产将房产对外出租，租金每个月人民币1，500元，通过以租抵贷的方式每个月向银行偿还购房按揭贷款。2010年1月份，被告发现原告尚有妻室后向原告提出分手，但是原告不同意，在被告的坚持下双方正式分开。分开时，原告带走了被告购买涉案房产的相关资料（包括预售合同、房产按揭贷款的存折以及其他相关资料），同时原告要求解除买卖转让合同，并要求被告返还原告签订合同时支付的购房款人民币106，000元，以及2006年涉案房产对外出租以前原告代其偿还的款项，上述款项共计人民币120，000元，原告表示收到上述款项后将房产返还被告。被告表示同意，并于2010年2月12日按原告的指示向原告的朋友薛志华转让人民币20，000元，又于2010年3月1日向原告的银行帐号存款人民币100，000元，被告共计返还原告购房款人民币120，000元。而原告于2010年3月已经将房产返还给被告，双方签订的《买卖转让合同》已经解除。2、被告于2010年12月将涉案房产转让给他人是对自己享有所有权的房产行使处分权。双方关于《买卖转让合同》的权利义务已终止，原告无权就该房产向被告主张任何权利，被告该房产享有自由的处分权。在被告和原告的感情出现裂痕分开时，原告仍争取能与被告和好，在2010年3月解除买卖转让合同并向被告返还房产后，仍不愿意将分开时拿走的房产预售合同、存折资料还给被告，并通过每个月还贷的方式对被告纠缠不休，为摆脱原告的纠缠，被告在万般无奈之下决定将房产转让给他人。3、原告的起诉已超过了法定诉讼时效，且不存在任何诉讼时效中止或者中断的情形，原告已丧失了胜诉权。双方签订的买卖转让合同约定在2006年5月份之前到国土局签署深圳市房地产买卖现售合同并办理过户，但是自2005年10与26日合同签订之日起原告从未要求被告到国土局签署深圳市房地产买卖现售合同并办理过户手续。2010年11月16日被告将房产转让给他人，被告已经将转让情况提前告知原告，并告知原告自2011年11月份开始无须再向银行还购房贷款。事实上，原告自2010年11月开始也没有还贷，也从未向被告主张过任何权利，原告在诉状中所称其2012年9月份才知道房产被转让给他人的情况，与事实不符。综上所述，原告的主张与事实不符，且原告已经丧失了胜诉权，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年1月18日，被告与新锦安实业发展（深圳）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买了位于深圳市宝安区新安街道湖滨中路西北侧新锦安雅园（D区）2栋05F号房屋，转让价款为人民币323，854元。被告支付了首期款人民币73，854元，并向中国工商银行股份有限公司申请发放贷款人民币250，000元。2005年10月26日，原、被告签订《买卖转让合同》，约定：被告将其所有的位于深圳市宝安区新安街道湖滨中路西北侧新锦安雅园（D区）2栋05F号房屋转让给原告，转让价款为人民币106，000元；本合同签字后下一期银行按揭贷款由原告支付，直到签署完现售合同并将涉案房产过户至原告名下，被告无需支付按揭贷款；涉案房产的交楼时间为2005年10月26日；双方约定于2006年5月前到国土局签署深圳市房地产买卖（现售）合同。当日，原告向被告支付了房屋转让款人民币106，000元，并由被告出具《收条》。2005年10月26日，被告将涉案房产交付给原告，但原、被告一直未办理房产过户手续。2010年2月12日，被告以转账方式向薛志华支付人民币20，000元，被告主张该款项是双方解除《买卖转让合同》后，被告向原告返还的购房款，被告按照原告的指定将该款项打给薛志华；被告对原告该主张不予确认。2010年3月1日，被告以转账方式向原告支付人民币100，000元。被告主张该款项是双方解除《买卖转让合同》后，被告向原告返还的购房款；原告对被告该主张不予确认，原告称双方存在其他的经济往来，但原告未提供证据予以反证。2010年11月5日，涉案房产的按揭贷款还清。2010年11月16日，被告与叶伟娥签订了深（宝）房现买字（2010）第24334号《深圳市二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产转让给叶伟娥。2010年11月23日，涉案房产经房地产主管部门核准，过户登记至叶伟娥名下。被告主张涉案房产的转账价款为人民币1，290，406.25元，即叶伟娥分别于2010年10月20日、11月3日、12月1日、12月24日以转账方式支付定金、赎楼款、购房款等人民币52，000元、225，000元、640，000元、373，406.25元，被告提供了账号明细表证明其该主张；原告主张上述转让价款偏低，但原告未提供证据予以反证。被告主张其办理完过户手续后，就将涉案房产交付给了叶伟娥。2011年2月10日，原告以转账方式向被告支付人民币150，000元，被告于当日将该款项以转账方式退还给原告。被告主张上述款项为原告支付给被告的和好费，被告不接受又退还给原告；原告未对被告退还该款项的原因提出明确主张。2013年6月18日，原告诉至法院，请求解除涉案合同，并请求被告返还购房款及赔偿损失。原告主张被告为购买涉案房产支付的购房款为人民币223，000元，其中包括首期款人民币106，000元、支付的按揭款人民币117，000元；原告庭审中主张其损失为人民币1，500，000元，包括涉案房产的装修费人民币50，000元、因房屋升值而产生的损失（从购房时至起诉时）。另查，1、原、被告在庭审中确认：被告购买了涉案房产后，以被告的名义办理了按揭贷款，原、被告签订《买卖转让合同》后，双方没有变更贷款账号，被告将贷款帐户的存折给了原告，由原告定期存款偿还贷款，存折一直在原告处，原告从来没有归还给被告。2、根据双方确认真实性的2013年7月9日打印的上述贷款帐户的历史明细清单可知：2010年10月14日最后一次还本付息后，该帐户未再扣除贷款，亦未再存入相应款项。3、原告主张其2010年10月14日未再继续向贷款帐户中存入按揭款的原因如下：2011年1月被告告知原告剩余的按揭贷款均由被告收取的租金来支付，不需要原告另行支付贷款。被告对原告该主张不予认可。4、原、被告在庭审中确认：涉案房产从2007年7月开始出租，租金为人民币2，000元／月，由原告实际享有了租金的收益权。5、原告主张的其支付装修费用人民币50，000元，原告未提供证据予以证明；被告主张涉案房产为被告装修。6、原告主张其2012年9月才通过朋友知道涉案房产已经被被告转让给他人；被告主张其转让给他人前已经将转让事宜告知过原告，原告因此停止向贷款帐户存钱。7、原告主张其为涉案房产支付了个人所得税、营业税和印花税合计人民币1，380元，原告提供了完税证明证明其该主张，该完税证明载明的税款所属时期是2007年3月9日，纳税人名称为原告冯强。被告对原告该主张不予认可，被告主张购买涉案房产的相关税费被告已经交付，且购买涉案房产的税费的纳税人应当为登记的产权人被告田业清。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《买卖转让合同》、收条、深（宝）房现买字（2010）第24334号《深圳市二手房买卖合同》、产权信息单、帐户历史明细清单、帐户明细表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订《买卖转让合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，原告主张因被告2011年1月向其告知剩余的按揭贷款均由被告收取的租金来支付，不需要原告另行支付贷款，故原告未再向贷款帐户中存入相应的按揭款，被告对原告该主张不予确认，因原告提供的证据不足以证明其该主张，且原告2010年10月14日最后一次还本付息后就未再存入相应款项，根据谁主张谁举证原则，本院对原告该主张不予支持。根据本院查明的事实可知，原、被告签订《买卖转让合同》后，由原告以向按揭帐户中存款的方式偿还按揭贷款，而原告于2010年10月14日最后一次还本付息后就未再存入相应款项，且在原告已经将涉案房产出租的情况下，被告将涉案房产转让给他人后，出租承租关系势必会发生变化，故原告关于其2012年9月才知道被告将涉案房产转让给他人的主张，有悖常情，不符合社会经济生活的客观规律，故本院认定原告在停止向贷款账户中存入相应款项的合理期间内就应当已经知道被告将涉案房产转让给了他人，即原告2010年底已经明知涉案合同无法继续履行。另，被告主张其2010年3月1日以转账方式向原告支付的人民币100，000元是解除合同后向原告返还的购房款，原告对被告该主张不予确认，在原告既未明确说明其收取该款项的原因，又未提供证据予以反证的情况下，本院对被告该主张予以支持。原告2010年底已经明知涉案合同无法继续履行，且被告2010年3月1日已经向原告返还购房款人民币100，000元，故被告关于原、被告签订的《买卖转让合同》已经于涉案房产转让给他人前解除的主张，更加符合客观事实，本院对被告该主张予以支持。综上所述，原告2013年6月18日才诉至法院，请求被告返还购房款及赔偿损失，在无证据证明存在时效中止或中断的情形的情况下，本院认定原告的该主张已经超过诉讼时效，故本院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告冯强和被告田业清签订的《买卖转让合同》；驳回原告冯强的其他诉讼请求。本案受理费人民币20，307元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 陈远霞人民陪审员 吴景林二〇一三年十一月十九日书 记 员 詹惠婷书 记 员 李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：