（2013）海民初字第11233号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会与北京裕泽房地产开发有限责任公司建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会,北京裕泽房地产开发有限责任公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条，第七十四条第一款，第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第11233号原告北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会，住所地北京市海淀区美丽经典园9号楼西侧三层。负责人田西平，副主任。委托代理人林野丽，北京市鑫诺律师事务所律师。被告北京裕泽房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区阜成路44号办公楼三层。注册号：110108000488854法定代表人蔡秋君，总经理。委托代理人张亚飞，北京市中永律师事务所律师。原告北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会（以下简称业委会）与被告北京裕泽房地产开发有限责任公司（以下简称裕泽公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会委托代理人林野丽与被告北京市裕泽房地产开发有限公司委托代理人张亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会诉称，北京市海淀区美丽经典园（以下简称“小区”）即业委会所在的小区的建设单位是由裕泽公司。根据我方现今所掌握的小区之部分规划文件复印件和小区现状，小区5号楼与6号楼之间的空地原规划为“组团绿地”，现已被裕泽公司擅自改建为停车位；小区内1、2号楼与3号楼之间、3号楼与4号楼之间、7号楼与8号楼之间的、原规划为地面停车位的车位亦被裕泽公司擅自改建为立体停车库，此种变更不但未通过相关业主的认可，立体车位的后继维护管理成本的加大更导致了全体业主将承担更多的物业管理费用，也给小区业主正常使用物业增加了不合理妨碍与负担。《美丽经典园业主临时公约》第三条规定：“本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力”；第六条规定：“根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共有部位、公用设施设备的所有权……3．物业管理区域内全体业主共有的共用部位和公用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、化粪池、公用设施设备使用的房屋等”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）7号）第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。小区业主与《购房合同》第八条规定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。”因此，根据前述规定并结合裕泽公司擅自改变规划，将组团绿地变更为地面车位、将地面车位擅自改建为立体停车位的事实，我方特此请求贵院依法判决确认由5号楼与6号楼之间规划为属于全体业主共有的绿地所改建的停车位属于小区全体业主共有；判决裕泽公司将擅自变更规划、由地面车位改建的立体车位予以拆除，以排除妨碍、恢复原状。同时，小区于原规划中并未配置物业用房，因此，2007年前后，裕泽公司为满足由其选聘的前期物业服务公司北京银利娜物业管理中心（以下简称“银利娜中心”）对小区进行物业管理的需要，将原规划为幼儿园、位于小区中部靠南门的一栋三层建筑物（以下简称“诉争房屋”）移交给银利娜中心作为物业用房，并将小区中控室设于诉争房屋的第二层。迄今为止，虽小区全体业主于2010年将小区物业服务企业由银利娜中心更换为北京市均豪物业管理有限公司（以下简称“均豪公司”），但鉴于诉争房屋的历史使用沿革，均豪公司接受银利娜中心的物业交接一直将诉争房屋作为物业用房进行实际管理和使用至今。2003年颁布并实施的《物业管理条例》（国务院令第379号）第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”；第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主”。因此，针对裕泽公司未建设配置物业用房的现状并结合诉争房屋一直实际作为物业用房予以使用的事实，请求贵院依法判决裕泽公司承担其未依照行政法规为小区配置必要的物业用房之法定责任，尊重小区物业用房的历史使用沿革及现状，将诉争房屋的所有权无偿移交给小区全体业主用作物业用房，满足小区日常物业服务之所需，实现全体业主的合法权益。现起诉请求：1、判令确认5号楼与6号楼之间由原规划组团绿地改建为车位之车位所有权为全体业主共有；2、判令裕泽公司将擅自变更规划、由地面车位改建的1号楼2号楼与3号楼之间，3号楼和4号楼之间，7号楼和8号楼之间的立体车位予以拆除，以排除妨碍，恢复原状。3、诉讼费由裕泽公司承担。被告裕泽公司辩称，不同意业委会的诉讼请求，第一项诉讼请求不是很明白业委会起诉的时候是什么意思，车位的所有权不存在争议，业委会对这部分车位从未主张过权利，我公司认可这部分车位确实是业主的，也从未收取过费用。第二项诉讼请求为了业委会考虑，改建成了立体车位，只是在上面加了空心砖，绿地部分属于全体业主的，在规划里属于绿地，完全符合要求。立体车位所有权是归我公司的，不是归小区业主的，根据物权法74条和商品房买卖合同，立体车位没有出售给业主，应归我公司所有。我公司不存在任何的擅自变更规划，我公司的规划已经经过了政府规划的审核，故第二项诉讼请求不同意业委会的诉讼请求。经审理查明，裕泽公司系北京市海淀区美丽经典园小区的开发商，业委会系前述小区的业主委员会。该小区原名泽翼住宅小区。该小区建成后，北京市规划委员会于2007年3月23日分别对该小区的1号至4号楼、5号至8号楼进行了规划验收，经委审核，该工程符合2005规（海）建字0104号、0030号《建设工程规划许可证》批准内容，认定该工程项目验收结论为合格，该委于2007年3月27日出具2007规（海）竣字0024号、0025号建设工程规划验收合格通知书。2007年10月10日，该小区1号至8号楼经验收合格并于2007年10月12日报送验收备案。另查，裕泽公司将该小区商品房出售时与小区业主签订的《北京市商品房预售合同》中第八条规划变更的约定明确：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。”第二十二条附属建筑物、构筑物的约定中明确：“双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第2中方式处理：2、出卖人声明该商品房附属的不属于公共建筑面积分摊范围内的各类附属建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。”该合同附件《美丽经典园业主临时公约》中第三条约定：“本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力”；第六条规定：“根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共有部位、公用设施设备的所有权……3．物业管理区域内全体业主共有的共用部位和公用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、化粪池、公用设施设备使用的房屋等”；第七条约定：“在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施为建设单位所有：1、立体停车库；2、物业或管理用房；3、自行车库；4、办公用房等；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。”该合同补充协议中第八条其他物业的产权约定：“本小区的各楼宇中，凡未计入《合同》附件二所列共有面积的部位（包括但不限于立体车库、自行车库、物业或管理用房、办公用房等），产权归出卖人所有，出卖人有权自主进行处置、经营和管理，买卖双方对此无异议。”裕泽公司与北京银利娜物业管理中心于2009年6月25日签订的《前期物业服务合同》中第九条约定：“1、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元／个.月、车库车位360元／个.月的标准向乙方缴纳停车费。2、乙方从停车费中按露天车位50元／个.月、车库车位150元／个.月的标准提取停车管理服务费。再查，该小区5号楼与6号楼之间的空地原规划为“组团绿地”，现该组团绿地改为具有停车功能的公共区域，该小区内1、2号楼与3号楼之间、3号楼与4号楼之间、7号楼与8号楼之间原规划为地面停车位的车位经裕泽公司改建为立体停车库，即裕泽公司在与购买业主签订《北京市商品房预售合同》时声明保留所有权的部分，现由该小区部分业主租用或购买使用。目前，该立体车位改建问题未有相关规划部门认定违法。诉讼中，本院经向北京市规划委员会海淀分局规划执法队调取该小区的规划验收档案及规划图纸并核实车位验收及平面车位改为立体车位是否违规的相关情况，经调取验收档案及图纸查证该小区1号楼至8号楼规划验收合格属实，该机构答复规划验收仅对小区的住宅楼进行直接验收，至于规划图中规划的车位只要验收时车位足够就可以了，而且平面车位改为立体车位不属于变更规划，不违规，目前北京市政府鼓励将平面车位改为立体车位以便增加车位数量。庭审中，业主委员会主张其有权就本案相关事宜代表全体业主向裕泽公司提出起诉，就此向本院提交了《美丽经典园业主大会议事规则》予以佐证，该规则中第14条业主委员会的起诉和应诉：14.1业主委员会可以对涉嫌侵害全体业主利益的当事人提起民事诉讼，应同时向全体业主公示或接受业主查阅与该诉讼有关问题件的公告。经询，因立体车位已由该小区部分业主购买或租用，立体车位的拆改诉求可能影响该部分业主利益，此次起诉及诉求是否经过全体业主大会决议通过，业主委员会表示没有经过全体业主决议通过，但该委有权依照前述议事规则直接代表全体业主起诉。再询，业委会主张要求将前述立体车位予以拆除以排除妨碍，恢复原状的事实依据，业委会主张该立体车位所在位置并未在规划图上所示的位置，对全体业主共有道路及绿地的使用形成妨碍，故要求对该立体车位予以拆除并按规划图中的设置回复原状。此外，业主委员会当庭撤回了判决裕泽公司承担未履行建设并交付物业服务用房之法定责任，依法向其移交不少于150平米的房屋作为物业服务用房（其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米）并办理移交房屋的产权转移登记手续，对移交房屋进行规划变更，并对移交房屋作为新的物业服务用房以备案的诉讼请求。裕泽公司当庭表示认可认5号楼与6号楼之间由原规划组团绿地改建为车位之车位所有权为全体业主共有的诉讼请求。上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同及附件、门楼牌编号证明信、竣工验收备案表、照片、调查笔录、规划合格证书、《美丽经典园业主大会议事规则》、《前期物业服务合同》等证据材料在案佐证。本院认为，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，北京市海淀区美丽经典园小区内5号楼与6号楼之间原规划为组团绿地，该绿地为建筑区划内的绿地，且并无属于城镇公共绿地或者明示属于个人绿地的情形，应当属于全体业主共有，裕泽公司对此也予以认可，故本院对该绿地的所有权为全体业主共有予以确认。占用业主共有的绿地用于停放汽车的车位，属于业主共有。裕泽公司将该小区1号楼2号楼与3号楼之间，3号楼和4号楼之间，7号楼和8号楼之间的平面车位改建为立体车位并无相关规划部门认定该行为违反规划且前述立体车位已出售或出租给部分小区业主使用，业委会要求拆除该立体车位按照规划图的绿地、道路及车位位置恢复原状将影响正在使用该立体车位业主的权益，该事项属于改建或重建建筑物及附属设施的重大事项，按照我国物权法有关规定应当属于全体业主依法共同决定的事项，现业委会未经全体业主共同决定便提出起诉缺乏相应法律依据，故本院对业委会要求对前述立体车位予以拆除，以排除妨碍，恢复原状的诉讼请求无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条第三款、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、确认北京市海淀区美丽经典园小区内五号楼与六号楼之间占用原规划的组团绿地用于停放汽车的车位属于业主共有。二、驳回北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费三十五元，由被告北京市海淀区美丽经典园小区业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈昶屹人民陪审员 季山红人民陪审员 岳 维二〇一三年十一月十九日书 记 员 王振乾 来源：