（2013）虹民三（民）初字第1529号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2014-02-26
案件名称
上海鑫洲房地产有限公司与上海坦洋工夫茶业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第1529号原告上海鑫洲房地产有限公司。法定代表人王仲根。委托代理人邹华恩，上海通孚律师事务所律师。委托代理人曾明德，上海通孚律师事务所律师。被告上海坦洋工夫茶业有限公司。法定代表人林小灵。原告上海鑫洲房地产有限公司与被告上海坦洋工夫茶业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海鑫洲房地产有限公司的委托代理人曾明德到庭参加诉讼，被告上海坦洋工夫茶业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鑫洲房地产有限公司诉称，原告与被告上海坦洋工夫茶业有限公司于2010年8月20日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市纪念路XXXXXX号房屋（以下简称纪念路房屋）出租给被告，租期共5年，自2009年6月1日至2014年5月31日止，租金每月60，443.30元，该房屋租金3年内不变，自第4年起在原有租金上按每年3％递增，支付方式为每三个月为一个支付期，被告应于每个付款月的10个工作日前向原告支付，逾期一日，被告需按日租金的5％向原告支付违约金，逾期不支付租金累计超过1个月，原告有权解除合同且要求被告支付违约金。签订合同时被告支付了保证金60，443.30元。缔约后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告未按约支付租金，截至2012年12月26日，被告欠缴租金累计达851，559.10元，经原告多次催讨，被告仍拒不支付，鉴于被告拒不支付租金行为已构成严重违约，故原告于2013年1月4日向被告以挂号信形式发出《关于解除合同的告知函》，但被告不予回应。综上，原告起诉要求确认原、被告于2010年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年1月7日解除；被告支付欠缴的租金851，559.10元；被告支付违约金120，886.60元；没收被告支付的保证金60，443.30元。被告上海坦洋工夫茶业有限公司未进行答辩。经审理查明，原告为纪念路房屋产权人。被告于2009年6月1日起实际承租使用纪念路房屋，房屋交付时，被告向原告支付保证金60，443.30元。2010年8月20日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将纪念路房屋出租给被告用于茶叶销售；租期自2009年6月1日起至2014年5月31日止，2009年6月1日至2009年9月30日为免租期；月租金60，443.30元，该租金3年不变，自第4年起，在原有租金上按每年3％递增；租金每三个月为一期支付，被告应于每个付款月的10个工作日前向原告支付，被告逾期支付租金的，逾期一日，按日租金的5％支付违约金；房屋交付时，被告应向原告支付一个月的租金为保证金，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还被告；被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权书面通知被告解除合同，被告应按月租金的双倍向原告支付违约金。该合同补充条款约定：本合同为原有房屋租赁合同的重签，（原合同由原告委托代管人上海市荣建物业管理有限公司与被告签订），本合同签订当日被告必须支付拖欠的房屋租金423，103.10元。自2009年6月1日起至2012年12月31日止，被告应付租金共计2，369，981.80元，实付1，518，422.70元，欠缴租金共计851，559.10元。原告于2012年12月24日向被告住所地即纪念路房屋地址发《律师函》，要求被告于收函后3日内支付欠缴的租金851，559.10元，否则原告有权单方面解除合同。因被告已搬离纪念路房屋，该函被退回。2013年1月4日，原告向被告住所地发《关于解除合同的告知函》，通知被告解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，被告于三日内腾退房屋交付原告，否则，原告将自行收回房屋，房屋内如有遗留物品，将作为抛弃物由原告处置。该函于2013年1月7日被退回。审理中，原告提供上海荣振建设集团有限公司出具《情况说明》一份，称原告曾委托其向被告代收纪念路房屋租金，代收金额共计1，216，206.20元。审理中，因被告下落不明，本院依法于2013年8月1日向被告公告送达诉状及证据副本等材料，公告送达期满之日为2013年9月29日。上述事实，有原告提供的房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《律师函》及邮寄凭证、《关于催缴租金的告知函》、《关于解除合同的告知函》及邮寄凭证、上海荣振建设集团有限公司出具的《情况说明》、租金入帐凭证，被告工商登记信息，以及原告的陈述等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。被告在租期内欠付租金已超过一个月并擅自搬离租赁房屋，构成违约，原告有权解除合同并要求被告按照合同约定承担违约责任。因原告关于解除合同的函件未能送达被告，故本院认定双方签订的《上海市房屋租赁合同》应于诉状送达被告之日解除。原告要求被告支付合同期内2009年6月1日起至2012年12月31日止欠付租金的诉讼请求，以及要求被告支付2个月的租金作为违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张没收被告支付的保证金缺乏依据，鉴于租期内的水、电、煤气等费用未作结算，被告亦未要求退还保证金，对保证金本案不予处理。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于被告的法律后果由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海鑫洲房地产有限公司与被告上海坦洋工夫茶业有限公司于2010年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年9月29日解除；二、被告上海坦洋工夫茶业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鑫洲房地产有限公司支付欠缴的租金851，559.10元；三、被告上海坦洋工夫茶业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海鑫洲房地产有限公司支付违约金120，886.60元；四、原告上海鑫洲房地产有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，524.45元，由被告上海坦洋工夫茶业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 李勤彦代理审判员 赖维娜人民陪审员 李爱珍二〇一三年十一月十九日书 记 员 戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：