（2013）吉高新民二初字第160号
裁判日期: 2013-11-19
公开日期: 2016-08-12
案件名称
李晶诉吉林市海阳机械制造有限公司，吉林市时利合房地产顾问有限公司、李桂芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晶,吉林市海阳机械制造有限公司,吉林市时利合房地产顾问有限公司,李桂芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2013)吉高新民二初字第160号原告：李晶，女，1970年9月2日生，满族，吉林市广播电视发射台职员，住吉林高新技术产业开发区。委托代理人：刘伟洲，男，1969年12月18日生，汉族，吉林高新区公用事业局科员，住吉林高新技术产业开发区。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区工业三区C-3-4号。法定代表人：钱忠海，该公司总经理。委托代理人：郭琳琳，吉林鑫美律师事务所律师。第三人：吉林市时利合房地产顾问有限公司，住所地吉林市船营区鑫兴自由度小区3号楼4单元18层409号。法定代表人：兰胜，该公司经理。委托代理人：崔杨，吉林权维律师事务所律师。第三人：李桂芳，女，1949年11月12日生，汉族，吉林市华强建筑有限责任公司退休工人，住吉林市龙潭区。委托代理人：时长水，吉林诚润律师事务所律师。原告李晶诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（下称海阳机械公司），第三人吉林市时利合房地产顾问有限公司（下称时利合公司）、第三人李桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李晶及其委托代理人刘伟洲，被告海阳机械公司委托代理人郭琳琳，第三人时利合公司委托代理人崔杨、第三人李桂芳委托代理人时长水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶诉称，原告于2011年8月购买了被告在吉林市高新区深圳东路开发的苹果园公寓一号楼22号车库一套。建筑面积为26.89平方米，已于2011年8月31日前支付一半多购房款45000元，被告承诺2012年6月办理入住。期间由于其改变购房时的建筑设计，原告要求退款，未果。而车库至今仍未动工。期间我们多次找到被告企业法人代表钱忠海要求退款，但被告均以各种理由拖延，后经高新区信访局协调，被告方和多位购房者签订了2013年4月1日前退回全部购房款的协议，并签字画押，承诺如期不还，愿负相关法律责任，并追加欠款期间利息。现在时间已过，我们多次找钱总联系，均置之不理。故诉讼至法院要求判令：被告按照退房款协议约定退回房款45000元，及占用购房款期间的利息（利息按年息15%计算，自交款日起至判决生效之日止分段计算：2011年8月31日交纳10000元，2011年9月18日交纳35000元）。被告海阳机械公司辩称，一、被告不应承担房款返还责任，应由李桂芳和吉林市时利合房地产股份有限公司承担返还原告购房款及利息的责任。原告的房款并没有支付给答辩人的财务部门，答辩人没有收取任何一分房款，根据公平原则，应由李桂芳和时利合公司返还。二、时利合公司明知答辩人没有销售房屋的前提下出售房屋，时利合公司应承担返还责任。三、原告自身存在过错，不应该要求承担利息及其他损失。原告购房价格低于市场价格，也明知道利害关系，应承担相应的风险责任。综上，答辩人没有收取任何购房款，李桂芳和时利合公司承担返还责任。第三人时利合公司述称，一、原告没有要求第三人承担任何责任，原告也是基于与被告达成的退房款协议，请求被告按照约定退还购房款及占用期间的利息，被告不是协议的当事人，与答辩人无关。二、第三人之所以被追加是被告的代理人帮助被告推荐房屋，并且依照约定收取代理佣金，双方的权利义务已经终止，第三人收取的是替被告服务的费用，服务已经完成不存在为被告退还费用，此代理关系与原告无关，不存在与被告共同退还原告购房款的义务，本案与第三人无关，不承担任何责任。第三人李桂芳述称，李桂芳是受吉林市华泰防腐保温公司指派实施的代理行为，其产生的行为华泰公司愿意承担，被告和时利合公司签订的代理销售合同及与原告与被告签订的物业转让协议书无效，被告及两名第三人在本案纠纷中存在重大过错，应当在获取的利益范围内承担对原告返还房款的义务，原告在实施房屋转让的过程中没有认证审查合同条款，致使合同因为违法而无效，也存在一定的过错，也应当存在相应的责任。基于上述观点，原告主张的利息及违约金等均于法无据，应予以驳回。原告李晶为证实其主张成立提供以下证据：1.《转让协议书》一份及收据二份。证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，原告将购房款45000元支付给被告。2.《还款协议》（2013年2月25日被告法定代表人钱忠海书写）一份，证明被告承诺返还原告购房款。3.广告宣传单一份，证明原告通过被告的广告宣传得知被告售楼，并且原告到被告的售楼处五星大厦，售楼小姐领着我到现场进行查看。被告对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告从未销售过房屋，公章是如何取得的我公司不知道，原告的购房款没有交给我公司，原告没有到我公司财务部门缴纳款项；证据2是在钱忠海不知情的情况下签订，钱忠海已经和原告说了回单位核实，如果是我单位收取的就返还，后经查原告的房款是时利合公司占用的，钱忠海是在有重大误解的情况下签订的；证据3与我公司无关，且我公司从未制作过这样的宣传单。第三人时利合公司对原告证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但此协议是原被告签订，与第三人无关，收据与第三人无关；证据2与第三人无关；证据3明确标注建设单位是海阳机械公司，与第三人无关。第三人李桂芳对原告证据的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，原告的钱是在售楼现场缴纳的，时利合公司按照双方的合同的约定在现场开办了售楼处，原告的购房款是在时利合公司收取的，宣传单上虽然写的是建设单位是被告，但时利合公司负责宣传；证据3本身就是虚假的。被告海阳机械公司为证实其抗辩成立提供以下证据：1．李桂芳与时利合公司签订的《代销合同书》，证明时利合公司整体销售海阳机械办公楼项目，并且明确规定定金由时利合公司收取，甲方海阳机械公司向乙方时利合公司提供营业执照副本等材料并出具正式的委托函。李桂芳作为海阳机械的代表人与时利合公司签订，没有经过海阳机械公司同意，海阳公司没有时利合公司销售的文件，时利合公司擅自销售房屋收取房款，根据过错责任，时利合公司应该承担返还责任。2.银行存款凭条两张，证明原告的购房款存到时利合公司负责人杨海英个人的银行账户上，实际是实力合公司收取原告的购房款。原告对证据1、2经质证均认为是复印件，对真实性、关联性均有异议，与原告无关，原告是在海阳机械售楼处购买的房子，原告不是在时利合公司购买的房屋。第三人时利合公司对被告证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为恰恰证明第三人与被告签订，双方之间是委托代理关系，第三人只是收取佣金，并没有收取购房款；证据2不能证明购房款交到第三人账户，与第三人无关。第三人李桂芳对被告证据的质证意见为：证据1是一份无效的合同，销售的标的虽然写的是办公楼，实际是住宅楼，是以合法的现象掩盖非法目的，原告已经陈述是在现场办公楼缴纳的房款，双方合同签订后时利合公司必须取得相关文件和证照，第三人在没有取得法定文书的前提下实施销售行为，宣传资料都是时利合公司制作的，时利合公司对原告做了虚假宣传，诱骗销售者；证据2同被告质证意见，能够证明原告所交的售楼款直接打入到时利合公司的账号，时利合公司应该对此事进行说明。第三人时利合公司未向本院提交证据。第三人李桂芳未向本院提交证据。本院结合当事人的举证及质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，综合认证如下：原告提举的证据1和证据2因被告及第三人均对真实性无异议，故本院予以采信；证据3虽为原件，但该证据显示的“建设单位：吉林市海洋机械制造有限公司”与本案被告“吉林市海阳机械制造有限公司”名称不符，本院认为该证据与本案无关，不予采信。被告提供的证据1虽被告对其真实性有异议，但该证据来源于时利合公司，时利合公司对此证据的真实性亦予以承认，被告未提出相反证据推翻该证据，故本院对该证据予以采信；证据2无法体现该笔汇款属于原告的购房款，与本案无关，故本院不予采信。通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：2011年8月31日，原告李晶在海阳机械公司售楼处签订《转让协议书》一份，该协议载明：“甲方：吉林市海阳机械制造有限公司乙方：李晶。一、物业基本情况：1号楼22号库，建筑面积26.89平方米。二、计价方式与价款：每套总房款为85000元。三、付款方式及期限：乙方须于签订本协议同时，缴纳定金10000元，第一期付款时间为2011年9月3日前，金额：35000元；第二次付款金额：40000元，第二次付款于楼梯封顶前补齐。四、产权约定：乙方与本单元其他业主共有本单元物业产权。”。该协议书中甲方处加盖了海阳机械公司公章。该协议签订当日，原告李晶按照约定支付购买车库定金10000元，“收款收据”中加盖了海阳机械公司公章。2011年9月18日，原告李晶支付交纳车库款35000元，“收款收据”中加盖了海阳机械公司公章。2013年2月25日原告李晶及案外人刘泽铭、刘伟洲作为乙方共同与作为甲方的被告海阳机械公司签订“协议书”一份，该协议载明：“乙方于2011年8月31日购买了甲方在深东路开发的苹果园公寓（包括两个车库，一户住宅），总面积106平方米，已支付了购房款148786.46元。甲方承诺2012年5月交房，但至今没有交房，经高新区信访局调解，双方达成如下协议：一、甲方应于2013年4月1日前退还乙方全部购房款148786.46元。二、甲方到期后（2013年4月1日）未能退还乙方购房款，乙方将追究甲方法律责任，并追加欠款期间的利息，以年息15%计息，乙方追还房款过程中所产生的一切费用均由甲方承担。三、本协议一式五份，甲方一份，乙方三份，高新区信访局一份。”，海阳机械公司的法定代表人钱忠海在该协议上签字。本院认为，一、被告海阳机械公司应给付原告李晶购房款及利息海阳机械公司与原告李晶为解决双方纠纷于2013年2月25日签订的协议，系双方自愿达成，合法有效。被告海阳机械公司应按照协议约定内容履行自己的义务，应于2013年4月1日前退还李晶全部购房款45000元。因海阳机械公司未能在约定日期给付原告李晶购房款，故其还应按照年息15%的标准给付李晶利息。虽被告海阳机械公司抗辩其未售房亦未收取李晶所缴纳的购房款，但因原告李晶所签订的“转让协议”及“收款收据”上均加盖了被告海阳机械公司公章，故海阳机械公司应当作为“转让协议”中的出卖方对出卖房屋行为承担责任。因为，如与李晶签订合同一方系海阳机械公司委托进行，按照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，海阳机械公司对其委托的人实施的卖房行为承担责任。如海阳机械公司未委托他人代理其公司进行卖房，但因“转让协议”及“收款收据”上均加盖了被告海阳机械公司公章，故李晶完全有理由相信向其出卖房屋的一方有权代理被告海阳机械公司，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，海阳机械公司亦应承担卖房责任。需要说明的是，原告李晶签订的“转让协议”是否有效并不影响本案裁判。因“协议书”系对李晶与海阳机械公司之间就如何返还购房款而达成的约定，此约定内容并不受“转让协议”是否有效及应否履行的限制。二、第三人时利合公司及李桂芳在本案中不承担责任因原告李晶系基于其与海阳机械公司于2013年2月25日签订的协议，向海阳机械公司主张权利。按照合同相对性原理，此协议并不对时利合公司及李桂芳产生拘束力。同时，按照不告不理原则，本院亦不能在原告未要求的情况下裁判时利合公司及李桂芳在本案中承担责任。关于被告海阳机械公司与时利合公司及李桂芳之间纠纷，因不属于本案审理范围，故不予评析，如有主张权利，可另案进行。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告吉林市海阳机械制造有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告李晶购房款45000元整，并按照年息15%的标准给付利息（其中本金10000元，自2011年9月1日起至判决生效之日止计算；本金35000元，自2011年9月19日至判决生效之日止计算）。二、第三人吉林市时利合房地产顾问有限公司、李桂芳在本案中不承担责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，财产保全费585元，共计1798元，由被告吉林市海阳机械制造有限公司负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 金吉浩代理审判员 罗世红代理审判员 杨 梅二〇一三年十一月十九日书 记 员 高千惠 来自：