（2013）甬象民初字第514号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2016-04-22
案件名称
柴青苗与徐大友、徐敬白物权保护纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柴青苗,徐大友,徐敬白,陈贤国
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第二百四十一条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬象民初字第514号原告：柴青苗，（农民。委托代理人：陈新建，浙ＸＸ宁律师事务所律师。被告：徐大友，农民。被告：徐敬白（被告徐大友之子），农民。第三人：陈贤国，农民。原告柴青苗为与被告徐大友、徐敬白物权保护纠纷一案，于2013年3月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员王云奖独任审判，于2013年4月27日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于同年10月17日第二次公开开庭进行了审理。2013年10月23日，本院依法通知陈贤国为第三人参加诉讼，并于同年11月14日第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈新建、被告徐大友、徐敬白、第三人陈贤国均到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告双方于2013年9月22日申请庭外和解30天，本院予以准许。本案于2013年10月22日经批准延长审限30日，现已审理终结。原告柴青苗起诉称：1988年，原告出资17000元与单位同事集资建造房屋，竣工后分得座落于丹东街道新华路××－1－103室房屋一套，但因客观原因未入住。因原告欠第三人陈贤国借款人民币52000元，未依期还付，遂于1998年10月6日协议将该房屋抵押给第三人，未约定抵押期限，得还清款项后方可取回房屋，但需提前一个月通知。协议签订后，原告将房屋钥匙交付给了第三人。同年10月底，第三人擅自将该房屋交付给其妹夫即被告徐大友，被告徐大友经简单装修后入住该房屋至今，现由两被告共同居住。2011年2月28日，被告徐大友以原、被告之间存在房屋买卖关系为由向法院起诉，要求原告协助办理过户手续，法院经审理后于2011年10月20日作出一审判决，驳回徐大友的诉讼请求。徐大友不服，提起上诉，二审法院经审理后裁定发回重审。象山县人民法院经重审后，再次驳回徐大友的诉讼请求。徐大友再次不服，提起上诉，二审法院于2012年11月2日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。综上，上述房产一直属于原告所有，原告从未曾出卖，现两被告霸占房屋不搬，显然侵犯原告的合法权益，故诉请法院判令两被告立即停止侵权，从原告所有的座落于象山县丹东街道新华路××－1－103室的房屋内搬出。为证明其诉称事实，原告柴青苗向本院提供如下证据：1.职工投资建房协议书一份、收款收据复印件五份，拟证明原告和同事于1988年集资建造一幢房屋，原告出资17000元的事实；2.抵押借款协议书一份，拟证明原告因欠第三人52000元，将案涉房屋作为抵押，并约定抵押期限无限，要取回房屋需提前一个月通知的事实；3.房屋所有权证、国有土地使用权证复印件各一份，拟证明象山县丹东街道新华路××－1－103室房屋登记在原告名下的事实；4.（2011）甬象民初字第536号民事判决书、（2011）浙甬民二终字第801号民事裁定书、（2012）甬象民重字第1号民事判决书、（2012）浙甬民二终字第462号民事判决书复印件各一份，拟证明被告徐大友诉原告柴青苗房屋买卖合同纠纷一案经象山县人民法院及宁波市中级人民法院审理，认定被告和原告之间不存在房屋买卖关系，本案所涉房屋仍然是原告所有的事实；5.住宅集资款清单一份，拟证明被告徐敬白也居住在案涉房屋内，侵犯了原告合法权益的事实。被告徐大友、徐敬白在庭审中答辩称：原告所述出资、抵押借款均事实，但因案涉房屋属于集资房，两被告于1998年入住和购买时只有一本做在单位名下的房产证，不能分户做证，后来2004年可以分户办证的时候找不到原告，但房产办证部门又要求必须由原始集资户出面做，不得已才登记在原告名下；之前的几个案件中被告都提供了相应的证据，但是法院没有采纳。实际上，职工投资建房协议书也可证明当时被告想以自己的名义去办房产证，但后来房产部门不同意，才以原告的名义去办证；职工投资建房协议书上有与两被告类似的其他四个人，他们的签字也是同一个人的笔迹，但他们都由原始集资户转卖后协助过户了。当时原、被告买卖房屋有文书、有经手人、有各种手续，至今被告在该房屋内住了15年，原告一次都没有来过，被告要求过户时，原告虚构事实，钻法律空子，登报将被告一直保管的房产证和契证挂失，另办新证，毫无道理。再者，当时原告欠第三人款项，将房屋抵给第三人所有，两被告从第三人处购买房屋，从1998年起即入住、使用，被告与第三人之间的买卖关系也成立。综上，两被告坚决不同意搬出房屋。被告徐大友、徐敬白未向本院提交抗辩证据。第三人陈贤国陈述称：1998年10月之前房子从原告处抵过来，先让案外人虞先永居住了四个月，之后被告开始装修，那时已经把房子卖给被告了。抵押协议记载欠款52000元，实际上被告付给第三人购房款57000元（含原告初始办证及过户至被告的费用5000元），被告付清购房款项后，第三人没有让原告及时出具收据等手续。即使原、被告之间的房屋买卖不成立，因抵押协议明确记载在债权债务没有结清前，房子是第三人的，原告至今未归还第三人借款，房子无疑属第三人所有。如果原告要拿回房屋，第三人保留向原告追回52000元借款本息的权利。第三人陈贤国未向本院提交证据。经审理，本院对本案证据认证如下：对原告提供的证1，被告与第三人质证后对原告于1988年出资17000元建造案涉房屋的事实无异议，本院对该证据予以认定。对原告提供的证2，被告与第三人质证后认可该抵押借款协议本身的真实性，但认为即使原、被告之间的房屋买卖不成立，案涉房屋实际上经原告抵债已属第三人所有，第三人有实质上的处分权，第三人于1998年收到被告购买房屋的款项57000元，后给付原告20000元剩余的卖房款。本院对该协议本身的真实性予以认定，对其证明目的在本院认为部分论证。对原告提供的证3，被告质证后认为原告的房产证、土地使用权证是以登报挂失形式补办，该房屋的原产权证与契税证一直由被告保管，相关税费等均由被告支付。第三人未发表质证意见。本院对该证予以认定。对原告提供的证4，被告质证后认可法院虽然判决确认原、被告之间的买卖关系不成立，但这些判决有些事实没有查清，对绝卖契的真实性没有认定，被告已向法院递交申诉书。再者，这些判决也未明确房屋就是原告柴青苗的。第三人未发表质证意见。因本院及上级法院的这些裁判文书均已生效，本院对该四份生效裁判予以认定。对原告提供的证5，被告质证后认可两被告自1998年起一直居住在案涉房屋中，从该清单也可以看出集资款是原告缴纳的，但被告徐敬白与其他买入方潘启发、王吉祥、沈前进、徐凌云一样，当时就已经是集资建房单位批准的住户；集资建房单位于2004年为集资户统一办理分户权证时，该四户均通过原始集资户签字直接办理登记过户手续；而被告办证时因原告（联系不上）不能到场签字、且房管部门因此不同意将权证直接做到被告名下，不得已才以原告名义缴纳税费及办理权证。第三人未发表质证意见。因原告认可被告徐敬白在房屋办证前已是批准住户及被告缴纳税费等事实，本院对该证的真实性及被告的质证意见予以认定、采信。根据上述举证、质证、认证及双方当事人庭审陈述，本院认定本案的基本事实如下：坐落于象山县丹东街道新华路××－1－103室（建筑面积77.33㎡）房屋及车棚，系原象山县新风建筑安装工程队（后更名为象山县第四建筑工程公司、宁波天翔建筑工程有限公司）于1988年集资建设并安排给集资款缴付人原告柴青苗的住宅集资房。该房自竣工交付后，原告一直未入住，也未登领房屋产权证。1998年10月6日，原告因之前曾欠第三人陈贤国部分借款未依期还付，遂与第三人签订一份《抵押借款协议书》，协议书载明：今（按协议书本意应为原）借到陈贤国人民币52000元，定于1998年10月1日归还。（因）借款无力归还，现将宁波天翔建筑工程有限公司个人集资房（坐落）于象山丹城镇新华路63号103室约80㎡房子作抵押借款。抵押日期无限，如要取回房子，柴青苗必须提前一个月通知陈贤国，未还款之前，房子抵押借款，所有权属陈贤国。借款抵押人落款柴青苗，押进人落款陈贤国。协议书签订后，原告即将该房屋钥匙交予第三人陈贤国。同年下半年，被告徐大友（系第三人妹夫）因住房紧张，第三人表示自己有房子可让其入住，为此，被告徐大友对第三人交付的上述房屋经简单装修后入屋居住。后被告与第三人经协商，第三人同意以57000元出卖该房，被告于1999年期间分两次向第三人共支付了购房款57000元。2004年，宁波天翔建筑工程有限公司为上述住宅集资房统一办理产权证时，被告徐大友因联系不上原告，即以原告的名义付清相关税费后，将该房的初次分户产权登记在原告名下，而产权证［房产证号为象房权证丹城镇字第××号、土地使用权证号为象国用（2004）第01－×××号］则由被告徐大友实际持有。此外，该房屋的水、电、有线电视等户头至今均登记在被告徐大友名下。2011年2月24日，原告以该房产权证遗失为由，通过“今日象山”刊登该房产权证遗失公告，从而废弃原证并登领持有新证（象房权证丹东街道字第××号），由此引致双方发生案涉房屋的买卖合同纠纷。该纠纷经本院及宁波市中级人民法院审理，先后作出（2011）甬象民初字第536号民事判决书、（2011）浙甬民二终字第801号民事裁定书、（2012）甬象民重字第1号民事判决书、（2012）浙甬民二终字第462号民事判决书，该四份生效裁判文书确认原告柴青苗与被告徐大友之间的房屋买卖关系不成立。至此，原告柴青苗仍系案涉房屋登记的所有权人。另查明，被告徐大友与被告徐敬白系父子关系，被告徐大友系第三人陈贤国妹夫。在案涉房屋分户登记办证前，被告徐敬白等已系原告所在集资建房单位批准的住户，两被告自1998年起一直居住在案涉房屋中。又查明，1998年原告与第三人签订《抵押借款协议书》并将案涉房屋（钥匙）交予第三人管理后，原告至今未归还第三人借款，未请求第三人交还房屋，也未要求两被告或第三人支付案涉房屋的租金或使用费等款项。本院认为，本案的争议焦点为原告柴青苗与被告徐大友之间关于案涉房屋的买卖关系经人民法院生效裁判确认不成立，案涉房屋虽仍登记在原告名下，但两被告自1998年起至今占有、居住使用案涉房屋有无正当事由。如该占有行为系有权或善意占有，则在正当事由丧失前，两被告可继续占有案涉房屋；如系无权占有，则两被告应当腾房出屋、物归原主。本案中，被告徐大友曾于1998年前后通过第三人作出购买案涉房屋的意思表示，且已支付57000元以上（含税费）的相关款项，但因原、被告双方之间未直接达成有效的房屋买卖合意并办理案涉房屋的过户登记手续，故从不动产物权未经登记不具有对抗效力的原则看，原告仍系案涉房屋的所有权人，可享有案涉房屋的占有、使用、收益及最终处分权。然而，基于原告与第三人之间于1998年下半年签订的《抵押借款协议书》的相关约定，原告以将房屋钥匙交予第三人的实际行为，在其享有的案涉房屋所有权上设定负担，在相关债务未获清偿前，第三人依约享有对案涉房屋的占有、使用（包括自己或交付他人使用）、收益的权利。从以下四个方面的情况综合分析看，被告占有第三人依约享有占有、使用、收益、处分权利的案涉房屋，支付了对价，除未能及时与原告等沟通办妥案涉房屋交易的相关法定手续外，被告占有案涉房屋本身的行为符合常理及仍在城乡居民间流行的交易习惯，显属善意、有偿行为，并无不当：1.第三人同意（原告默许）被告徐大友对案涉房屋进行装修，被告基于对原告与第三人之间上述协议书约定第三人有所有权系双方真实意思表示的充分信赖，相信第三人有该房屋的处分权，而向第三人支付购房款57000元；2.以原告名义申办案涉房屋的原产权证、原国有土地使用权证，支付相关税费后办妥案涉房屋的初始分户登记并至今持有该等证件，及居住、使用、管理案涉房屋至今已15年；3.原告认可或不否认被告徐敬白父子在案涉房屋分户办证前已是集资单位批准的住户，2004年办证时不得已才以原告名义缴纳税费、将原房屋权证做至原告名下，集资款清单上与被告类似的转让买入集资房的四位住户均由原始集资户签字办妥登记过户手续等事实。4.在近年来案涉房屋的价值与出租收益均比1998年抵押房屋借款时大幅增加的情势下，原告至今未归还第三人借款，未通知第三人交还房屋，15年来也未要求两被告或第三人支付案涉房屋的租金或使用费等款项。从《物权法》第三十四条的规定看，只有对无正当理由、无权占有不动产或动产的，权利人才可以请求返还原物。现本案原告不顾案涉房屋目前的市价与1998年前后的市价相比已大幅度上涨的客观情势，避开其与第三人之间上述协议约定的相关义务，又未与第三人及两被告就行使房屋取回权、支付相应对价等达成协议，迳行要求从第三人处善意占有案涉房屋的被告腾退房屋，有违诚实信用的契约精神与公平、等价有偿等民商事交易的基本原则。综上，在原告与两被告双方未就消除案涉房屋目前由被告善意占有的原因达成协议，或者两被告、第三人与原告三方共同就善意占有、取回房屋等事项达成补偿或谅解等协议前，原告迳行要求两被告从案涉房屋腾退的条件尚未成就，该请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回原告柴青苗的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告柴青苗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 王云奖人民陪审员 郑存祥人民陪审员 孙根花二〇一三年十一月十八日代书 记员 杨惠燕 关注公众号“”