（2013）盐民终字第1683号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-04-04
案件名称
陈学林与朱江明确认合同无效纠纷民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈学林,朱江明,钱和生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)盐民终字第1683号上诉人（原审原告）陈学林，住大丰市。委托代理人顾建忠、黄爱东，大丰市裕华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）朱江明，住大丰市。委托代理人陈东升，大丰市三龙法律服务所法律工作者。原审第三人钱和生，住大丰市。委托代理人陈东升，大丰市三龙法律服务所法律��作者。上诉人陈学林因与被上诉人朱江明、原审第三人钱和生确认房屋买卖无效纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2013）大民初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年3月1日，原告陈学林与被告朱江明签订租房协议书，约定朱江明将大丰市区大新路新乐苑1号一间门市出租给陈学林使用，租期从2010年3月1日起至2011年2月28日止，租金为每月1000元整等内容。租期届满后，双方未再签订书面租房合同，原告陈学林继续占用该门市房。租赁合同期满后，被告朱江明在大丰市房产网上发布售房信息，并在出租门市房门上张贴“吉房出售”，对讼争门市房对外出售。期间，被告朱江明与第三人钱和生商定，被告朱江明将其所有的位于市区大新路新乐苑1幢M1室商业用房，建筑面积52.08平方米以49.8万元的价值出售给第三人钱和生，并以其于2011年3月5日所借钱和生30万元借款相抵冲房款，钱和生再给付房款19.8万元现金后，双方房款两清。朱江明之妻向第三人补立了49.8万元房款收据一份，第三人钱和生于2012年7月31日办理了讼争房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书。钱和生取得产权证后要求陈学林返还门市房未果，权利人钱和生、陆干芳于2013年3月26日向法院提起诉讼，要求陈学林返还门市房，后于2013年3月26日撤诉。原告陈学林遂于2013年5月14日向法院提起诉讼。上述事实，有当事人陈述、租赁协议书、网页资料、证人证言、房产证、土地证等证据在卷证实。一审法院认为，被告与第三人之间的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，第三人在支付合理对价后，依法领取了讼争房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，应属善意取得，第三人已依法享有讼争房屋的所有权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故原告以被告及第三人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求无法律依据，不予支持。为此，一审依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：驳回原告陈学林的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈学林负担。一审宣判后，陈学林不服并���诉称：一审适用法律错误，因为被上诉人朱江明将其房屋处分给第三人的行为违反了最高人民法院关于适用《民法通则》若干意见第118条的规定，侵害了上诉人的优先购买权，且该规定仍然有效，故上诉人的诉讼请求依法应予支持；被上诉人没有依法告知上诉人其出售房屋的情况，且被上诉人在其欠上诉人工程材料款13万余元未还的情况下，将讼争房屋出售给第三人，是逃避债务的行为；根据上诉人与被上诉人之间口头协议的约定，上诉人继续租赁讼争房屋的租金，是用被上诉人结欠上诉人的工程款13万余元来冲抵的，因此被上诉人出售房屋的行为，侵害了上诉人的优先购买权。请求二审查明事实，将本案依法改判或发回重审。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，被上诉人朱江明在其与上诉人陈学林之间签订的书面房屋租赁合同期限届满的情况下，与第三人钱和生签订房屋买卖协议，第三人钱和生向被上诉人支付房款，并依法分别于房产管理部门及土地管理部门办理了产权登记手续，且领取了讼争房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书，该事实依法应予认定。关于上诉人陈学林要求确认出租人朱江明与第三人钱和生签订的房屋买卖协议无效的问题。最高人民法院2009年9月1日起施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，已明确规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人陈学林认为仍应按照1988年最高人民法院关于适用《民法通则》若干意见（试行）第118条的规定，认定被上诉人朱江明侵害上诉人的优先购买权，案涉房屋买卖协议应为无效，其理由依法不能支持。虽然上诉人陈学林主张被上诉人差欠其工程材料款13万余元未还，且认为双方有口头协议约定以所欠工程材料款抵冲续租租金，并据此认为被上诉人将讼争房屋出售给第三人是逃避债务的行为。但被上诉人朱江明是否差欠上诉人陈学林工程材料款，与本案并不属同一法律关系。同时，上诉人主张被上诉人朱江明在欠其工程材料款的情况下向第三人钱和生出售房屋的行为即系逃避债务，并无法律依据，且不能作为上诉人要求确认案涉房屋买卖协议无效的合法理由，故本院不予采信。综上，上诉人陈学林的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，��决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈学林负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙曙光代理审判员 荀玉先代理审判员 胡廷霞二〇一三年十一月十八日书 记 员 成以琴 搜索“”