（2013）朝民初字第31412号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
李燕青与张磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李燕青,张磊,北京思源创新房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第31412号原告李燕青，男，1983年8月3日出生。委托代理人林姝，北京市隆昌律师事务所律师。被告张磊，男，1987年11月6日出生。委托代理人甄光燕，北京市方正律师事务所律师。第三人北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。法定代表人孙涛，总经理。委托代理人王博涛，男，1983年10月21日出生。委托代理人甄光燕，北京市方正律师事务所律师。原告李燕青（以下称姓名）与被告张磊（以下称姓名）、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下称思源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员吴娜独任审判，公开开庭进行了审理。李燕青及其委托代理人林姝，张磊的委托代理人甄光燕，思源公司的委托代理人王博涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李燕青诉称：2013年3月27日，我和张磊签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，张磊将位于北京市朝阳区x小区x房屋（以下简称涉诉房屋）出售给我，我于当日交付给被告定金5万元，并于2013年3月28日、2013年4月20日共支付了首付款60万元，余款通过银行贷款，现银行批贷已经完成。但由于北京“国五条”细则出台，我将额外增加21万余元的个人所得税。由于税收增加，双方通过电话、短信及思源公司工作人员多次协调，双方均同意过户时间另行商议。现我多次要求张磊过户，张磊却以我没有在《别竟是存量房屋买卖合同》约定时间过户为由，拒绝过户。故我诉至法院，要求1、继续履行双方于2013年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告将涉诉房屋交付给我；3、被告将涉诉房屋过户至我名下。张磊辩称：我和李燕青于2013年3月27日签订房屋买卖合同，我一直按照合同的约定配合原告履行，但原告不履行合同约定，一拖再拖。至2013年7月29日我再次与李燕青联系办理过户手续时，张磊和中介均告知我暂缓办理，原因是李燕青没有凑齐税款。可是现在李燕青却以我违约为由诉至法院，简直是颠倒事实。我本来是出卖涉诉房屋要购买别处住房，因为李燕青逾期付款，我看好的房子上涨了近40万元。故我提起反诉，要求：1、解除我和李燕青于2013年3月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、李燕青支付我违约金37万元。李燕青针对反诉辩称：不同意张磊的反诉请求。第一，双方签订的合同约定，被告应于2013年5月31日前将涉诉房屋交付给我，并做好物业交割手续。张磊没有按期交付房屋并办理物业交割手续，属于违约；第二，因张磊和我签订合同时，个人所得税按照百分之一计征，因国五条的出台，个人所得税以百分之二十计征。由于水费的增加，双方对于过户等问题进行了进一步协商。双方通过短信及中介协调的方式，将交税及过户时间延至2013年7月底进行。2013年7月29日我找到了思源公司和张磊协商办理过户手续，张磊拒绝办理。现张磊因房屋价格上涨等多种因素，不同意按照双方达成的协议在2013年7月办理物业交割及过户手续。我方没有违约，张磊构成了根本违约。故我要求履行合同，不同意支付任何违约金。思源公司述称：我公司作为居间方履行了服务义务，并配合双方办理了相关事宜，因2013年4月国五条细则出台，李燕青要承担的个税增加，我方配合双方积极协调，张磊答应给李燕青一些时间筹款。经审理查明：2013年3月27日，李燕青（买受人）和张磊（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉诉房屋出售给买受人，该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，出卖人应于2013年4月前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为185万元。出卖人应当在2013年5月31日前将该房屋交付给买受人。买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因延迟履行合同义务，迟延方应按照每逾期1日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，违约方应按照本合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付定金5万元，买受人应于签订买卖合同之后3日内再向出卖人支付31万元，买受人应于2013年4月20日前再向出卖人支付30万元。尾款120万元，由买受人以银行按揭贷款的防治支付给出卖人。买受人如不按时支付以上款项，每逾期1天，应向出卖人支付实际成交价格的万分之二作为赔偿。解除抵押手续的办理应在双方签订买卖合同后的60个工作日内办理完毕。上述合同签订后，李燕青分贝于2013年3月27日支付张磊定金5万元、3月28日支付张磊首付款30万元、4月20日支付张磊首付款30万元。经询，双方均表示张磊已办理完毕涉诉房屋的解抵押手续，双方进行了银行面签，华夏银行于2013年5月6日已批准办理个人住宅二手房按揭贷款业务，金额为120万元，以所购房产抵押，抵押登记办后放款。李燕青提交录音证据，证明张磊同意过户时间延迟至7月底，张磊提交录音证据，证明李燕青延期过户，已经构成违约。李燕青另提交存款证明书，证明其有能力支付税款。现涉诉房屋尚未交付。经询，李燕青称如果法院判决解除合同，则要求张磊返还购房款65万元，并支付违约金37万元及中介费4万元。张磊表示同意返还购房款，但不同意支付违约金及中介费。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证书及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李燕青、张磊、思源公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系三方自愿订立且不违反法律、行政法规的强制性规定，故三方应当按照约定履行各自的义务。李燕青、张磊签订的时间在国五条出台之后，其应当对于税费的缴纳数额有一定的预期。李燕青虽和张磊协商延期交纳税费办理过户，但其在合理的期限内仍未完成缴税及过户事宜，逾期超出十五日，从而影响到张磊取得银行发放的贷款。现张磊要求解除合同，本院予以支持。张磊应当返还李燕青购房款。张磊未能在合同约定的时间向李燕青交付房屋，其亦存在违约。在双方都存在违约的情况下，本院对于李燕青和张磊分别要求对方支付违约金的请求均难以支持。关于李燕青要求张磊支付中介费的请求，没有法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李燕青和被告张磊于二○一三年三月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告张磊于本判决生效后七日内返还原告李燕青购房款六十五万元；三、驳回原告李燕青的诉讼请求；四、驳回被告张磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元，由原告李燕青负担元（已交纳），反诉案件受理费3425元，由原告李燕青负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由被告张磊负担3390元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 吴 娜二〇一三年十一月十八日书 记 员 刘东萌 微信公众号“”