（2013）东民初字第02066号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-05-04
案件名称
刘进明与杨丹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘进明,杨丹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第02066号原告（反诉被告）刘进明，男，1955年10月31日出生。委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。委托代理人董美莲，女，1963年12月9日出生。被告（反诉原告）杨丹，男，1980年2月14日出生。委托代理人杨诚，男，1967年6月10日出生，中国社会科学院法学研究所职员。委托代理人李秀维，女，1979年10月14日出生，北京华厦燕园教育科技有限公司职员。原告（反诉被告）刘进明与被告（反诉原告）杨丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月22日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘进明诉称，原、被告双方于2008年4月5日签订《租赁协议》，约定刘进明将东城区钟楼湾胡同×号平房出租给杨丹使用，租赁期限自2008年5月5日至2018年5月5日，每月租金2500元，支付方式为6个月一次性付清，房屋租赁期间的相关税费、水电费等由杨丹支付，期间如因国家政策有变需要停止租住的，刘进明按实际天数收取租金。合同履行期间，杨丹自2012年4月5日至今一直未支付房租，其行为已经构成违约，且涉案房屋所在区域出现政府征收行为，双方签订的租赁协议的合同目的无法实现。故起诉要求解除双方签订的《租赁协议》，由杨丹将房屋恢复原状后腾退给刘进明，并要求杨丹按每日83元的标准支付2012年4月5日至实际腾退房屋之日的房租及利息，另要求杨丹支付2011年1月至实际腾退房屋之日的税费每月200元，本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）杨丹答辩并反诉称，双方签订合同后，均依约履行，杨丹从未拖欠租金。2012年初，租赁房屋所在地传出拆迁信息，刘进明即要求解除合同。按照法律规定，杨丹为涉案房屋的实际经营人，理应获得停产停业补偿金，但刘进明对此明确表示拒绝，并表示不收取房租。双方谈判失败后，杨丹起诉要求确认双方签订的租赁合同有效，获得法院支持。杨丹认为，涉案房屋所在地发布拆迁公示后，杨丹已不能正常经营，故房租应当降低50%。现杨丹同意解除合同，将房屋交还刘进明，不同意对方其他诉讼请求，另要求刘进明赔偿杨丹房屋装修损失41809.5元，返还其非法收取的税款7200元，本案全部诉讼费由刘进明承担。针对被告（反诉原告）杨丹的反诉，原告（反诉被告）刘进明辩称，因杨丹根本违约导致合同无法履行，刘进明才要求解除合同。同时，刘进明不存在违约行为，现涉案房屋面临征收，是政府行为，与刘进明无关。杨丹要求装修损失没有合同规定，于法无据，刘进明不同意杨丹的反诉请求。经审理查明，北京市东城区钟楼湾胡同×号迤西平房1间是刘进明承租的公房，刘进明的亲属利用该房于2006年注册成立了北京武典体育文化交流有限责任公司（以下简称武典公司）。2008年4月5日，刘进明与杨丹签订《租赁协议》，约定刘进明将上述房屋出租给杨丹，租期10年，自2008年5月5日起至2018年5月5日止，月租金标准为2500元，每6个月支付一次（提前一个月支付）；房屋租赁期间的税费、水电费等由杨丹支付；租住期间如因国家政策有变或不可抗拒的情况，房屋需要停止租住时，刘进明需退还杨丹租金，按实际天数计租；杨丹如需装修，房屋主体不动，有什么事情和刘进明协商，必须经刘进明同意。合同签订后，杨丹向刘进明支付了租金，刘进明将房屋交给杨丹，由杨丹进行了简单装饰、装修后，利用武典公司的营业执照开始经营酒吧，并为其在附近经营的旅社提供早餐服务。合同履行至2011年12月，涉案房屋面临拆迁，双方为杨丹应否获得停产停业补偿金产生争议。2012年4月4日，按照合同约定杨丹将向刘进明支付下一期租金。当晚，刘进明、杨丹双方进行了协商。双方于庭审中均提供了谈话录音，内容基本一致。在谈话过程中，杨丹一方曾问刘进明“现在是租还是不租”，刘进明回答“现在不租”。杨丹据此认为刘进明拒绝收取租金，刘进明对此予以否认。此后，双方一直未结付租金。杨丹于2012年5月向本院起诉，要求确认双方签订的租赁协议有效。该案经审理，本院于2012年12月18日判决支持了原告的诉讼请求。该判决已生效。2012年4月5日，杨丹没有再向刘进明支付下一期的租金。诉讼中，双方当事人同意先行交接房屋，刘进明表示同意按现状收回房屋。经本院现场勘验后，双方于2013年7月26日交接了租赁房屋，刘进明放弃了解除租赁合同及要求杨丹交还房屋的诉讼请求。另于庭审中，刘进明称要求杨丹支付的税费为武典公司委托会计公司做账的费用和武典公司缴纳的税费。杨丹承认确曾自订立合同起每年额外向刘进明支付了2400元，认为刘进明无权收取此项费用，要求予以退还。刘进明称因对方没有交纳2012年度的税费2400元，故其用对方已经缴纳的2012年4月5日至5月4日期间的租金冲抵。杨丹对此不予认可。关于装修问题，刘进明称杨丹于2008年对房屋进行装修未经其同意，之后因杨丹表示合同到期后恢复原状，故才未持异议。但刘进明没有对此举证，杨丹亦予否认，并称其装修过程中刘进明多次到现场，从未表示异议。本案诉讼中，经杨丹申请，本院委托北京建基业工程管理有限公司对涉案房屋装饰装修现值的工程造价进行鉴定。鉴定结论为工程造价合计29863.97元，折旧后现值15678.58元。其中包括确认项26571.82元，折旧后现值13950.21元；争议项3292.15元，折旧后现值1728.38元。争议项包括：1、装饰工程：（1）刘进明认为厨房PVC吊顶、厨房门均有可能存在原材料再利用的情况，杨丹对此予以否认；（2）杨丹称大厅门上方放置佛头的木格及落地玻璃窗处放置佛像的台子为新做，刘进明则称上述物品为原有。从刘进明提供的武典公司使用该房时的照片可见落地玻璃窗处原有台子，室内的隔断门与杨丹使用该房时的厨房门差异明显。2、安装工程：杨丹称厨房灯具管线、水龙头、吧台位置开关、插座及管线、大厅电话线以及电表均为新装，刘进明对此不予认可，杨丹亦未举证。刘进明对以上鉴定结论有异议，认为金额偏高，但不申请重新鉴定。杨丹则认为总体鉴定费用偏低，折旧率过高等，要求鉴定单位予以书面回复。北京建基业工程管理有限公司书面回复了杨丹提出的异议，仍维持原鉴定结论。上述事实，有《公有住宅租赁合同》、双方签订的《租赁协议》、武典公司的《营业执照》、武典公司与某会计公司签订的《代理记账委托合同》、武典公司支付记账费用和税费的票据、谈话录音、房屋征收公告、本院（2012）东民初字第06550号《民事判决书》、涉案房屋照片、双方交接房屋的记录、北京建基业工程管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及书面回复意见，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，根据已查明的事实，本案双方当事人签订的《租赁协议》不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。在合同履行过程中，因租赁房屋面临拆迁，双方为杨丹应否获得拆迁补偿产生争议，刘进明无意继续履行合同，杨丹于诉讼中亦表示同意解约，并已于本案诉讼中交接了租赁房屋，终止了《租赁协议》的履行。在2012年4月4日晚双方谈话过程中，刘进明虽表示无意继续履约，但此后双方之间的租赁协议并未解除，杨丹继续使用租赁房屋直至2013年7月25日。因此，不能因刘进明曾有解约的意思表示而剥夺其收取合同终止履行前租金的权利。至于杨丹提出的涉案房屋所在地发布拆迁公示后，杨丹已不能正常经营，故房租应当降低50%的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。据此，杨丹仍应按合同约定的租金标准向刘进明支付租金。但应指出，双方产生纠纷后，刘进明无意继续履约，且刘进明并未举证证明杨丹拒交租金，故不能将杨丹在此之后没有按时支付租金的行为视为违约。另外，刘进明称已将杨丹交纳的2012年4月5日至5月4日期间的租金冲抵“税费”，因所谓税费据刘进明称是武典公司发生的税金和记账费用，故刘进明无权作此处置。现刘进明再要求杨丹支付该期间的租金，本院不予支持。关于刘进明要求杨丹支付税费及杨丹要求刘进明返还税费的诉讼请求，与上同理，因刘进明并非所谓“税费”的权利人，故双方此项起诉均不成立。关于刘进明要求杨丹将租赁房屋恢复原状一节，鉴于双方签订的《租赁协议》并无此项约定，且刘进明也没有举证证实杨丹曾作出过将房屋恢复原状的承诺，故刘进明此项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于杨丹要求刘进明赔偿房屋装修损失的诉讼请求，因合同的解除系双方合意，故租赁房屋的装修物现值应按公平原则，由双方分担。关于装修物的价值，双方虽均对鉴定结论提出了异议，但都没有合理依据，故装修物的价值仍应按鉴定结论确定。有关鉴定结论中的争议项，刘进明提出的装饰工程中为其原有的部分，除落地玻璃窗处的台子外，均无证据证明。故该部分装修现值应扣除落地玻璃窗处的台子，其它部分由双方分担；杨丹提出的安装工程中由其新装的部分，因杨丹没有对此举证，刘进明亦不予认可，故本院不予认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨丹于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）刘进明二○一二年五月五日至二○一三年七月二十五日期间的租金三万六千六百六十七元；二、原告（反诉被告）刘进明于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）杨丹房屋装修损失七千六百四十三元；三、驳回原告（反诉被告）刘进明其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨丹其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费及反诉案件受理费共计1960元，由刘进明、杨丹各负担980元（均于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费3000元，由刘进明、杨丹各负担1500元（杨丹已交纳；刘进明于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩毅冰代理审判员 罗胜利人民陪审员 顾 兵二〇一三年十一月十八日书 记 员 刘 勃 来自