（2013）浙温民终字第1419号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-05-27

案件名称

林细花、杨忠意等与黄金柱、苏月满房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林细花,杨忠意,杨忠郎,杨林意,杨满意,黄金锁,黄金柱,苏月满

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2013）浙温民终字第1419号上诉人（原审原告）：林细花。上诉人（原审原告）：杨忠意。上诉人（原审原告）：杨忠郎。上诉人（原审原告）：杨林意。上诉人（原审原告）：杨满意。上列五上诉人委托代理人：杨乃柱。上诉人（原审第三人）：黄金锁。委托代理人：张挺号。被上诉人（原审被告）：黄金柱。被上诉人（原审被告）：苏月满。上诉人林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意及上诉人黄金锁因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省苍南县人民法院（2012）温苍龙民初字第702号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋（原苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋）系第三人黄金锁于1978年拆除祖遗房屋后所建。1986年间，第三人黄金锁迁至苍南县钱库镇居住，遂将涉讼房屋交由被告黄金柱管理使用。1990年9月24日（即1990年农历八月初六日），两被告将坐落于苍南县巴艚镇黄库村官禄北路35号房屋出卖给杨如水所有，双方签订一份房屋买卖协议，约定房款为人民币4200元，杨如水按约支付房款后搬入居住至今。1999年8月20日，杨如水向苍南县人民政府申请苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋的集体土地使用权，苍南县人民政府于1999年12月13日核发苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证，将涉讼房屋，地号为19-39-184、土地用途为住宅、使用权面积35.9平方米的集体土地使用权登记在杨如水名下。2006年农历12月30日，杨如水因病去世，涉讼房屋由五原告合法继承并居住使用。第三人黄金锁办理涉讼房屋土地权属初始登记时，却发现该房屋土地权属登记在杨如水名下。为此，第三人黄金锁于2012年5月14日，以该房屋系其所有为由向原审法院提起行政诉讼，请求撤销该集体土地使用权证书。案经审理认为，杨如水申请土地登记所提交的由原巴艚镇黄库村村民委员会出具的土地权源证明书这一主要证据不被采纳，故苍南县人民政府作出的土地登记并颁发集体土地使用权证的行为主要证据不足，原审法院撤销苍南县人民政府于1999年12月1日就苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋用地作出的集体土地使用权登记及颁发的苍集建（99）字第19-1979号集体土地建设使用证。为此，三方发生纠纷。另查明：原审法院于2012年7月20日作出的（2012）温苍行初字第23号行政判决书已发生法律效力。又查名：2007年2月17日（2006年农历12月30日），杨如水因病去世。杨如水的妻子林细花、长子杨忠意、次子杨忠郎、长女杨林意、次女杨满意，系杨如水的合法继承人。原判认为，本案争议的焦点，无处分权人处分他人财产与杨如水对涉讼房屋签订买卖协议是否有效。本案中，坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋系第三人黄金锁于1978年拆除祖遗房屋后所建，该房屋的权属应属第三人黄金锁所有。1990年9月24日，两被告与杨如水对涉讼房屋签订一份房屋买卖协议，杨如水按约支付了房款，两被告交付了房屋。虽然两被告没有涉讼房屋的物权，但不影响原、被告房屋买卖协议成立及效力。为此，杨如水与两被告于1990年9月24日对涉讼房屋签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，应受法律保护。杨如水死亡后，林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意系杨如水的合法继承人，作为原告参加诉讼，其诉讼主体适格。现五原告请求确认涉讼房屋买卖协议有效，予以支持。因原告未向原审法院提供涉讼房屋系被告向第三人购买的证据，且第三人否认与两被告之间存在买卖关系，第三人对两被告与杨如水对涉讼房屋买卖事实没有追认。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告对自己的主张有责任提供证据，未提供证据应承担举证不能的法律后果。为此，基于两被告对涉讼房屋产权拥有权属证据不足，故原告要求被告房屋产权过户登记的目的无法实现，其要求两被告对涉讼房屋协助过户的请求，不予支持。涉讼房屋物权不能过户，五原告认为两被告侵害其合法权益，可另案主张权利。本案在诉讼期间，原审法院已向原告释明，告知原告是否解除房屋买卖协议，返还价款并赔偿损失，但原告坚持原来的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原、被告于1990年9月24日对坐落于苍南县龙港镇黄库村官禄北路35号房屋签订的买卖协议有效；二、驳回原告林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意的其他诉讼请求。案件受理费80元，由黄金柱、苏玉满负担。宣判后，林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意提起上诉称：涉案房屋已由黄金锁于1986年间卖给黄金柱，虽然卖尽契在2006年因自然灾害毁损，但不影响房屋买卖合同的成立及生效，上述房屋买卖的事实经黄金柱承认，且有证人证言及房屋所在村委会予以证明。原判认定涉案房屋由黄金柱管理适用，不符合日常生活逻辑。黄金锁虽在钱库置业，但其经济条件一直不好，曾因欠钱被起诉。在这种情况下，黄金锁将自己的房屋交给黄金柱管理使用，与常理不符。同时，钱库镇与黄库村相邻，黄金锁经常回黄库村生活、办事，而上诉人林细花一家自1990年便居住在涉案房屋，黄金锁均未提出任何异议，甚至在1990年间办理集体土地建设使用权证时也没有提出任何异议，显然不符合正常人的思维逻辑和生活习惯。唯一合理的解释是该房屋已经转让给黄金柱。1999年间该房屋集体土地建设使用权证登记在杨如水名下，也能说明村委会及村民明知涉案房屋系由黄金锁卖给黄金柱，再由黄金柱卖给杨如水这一事实。黄金柱、苏月满将涉案房屋转让给杨如水属有权处分，原判认定为无权处分，显属错误。苍南县人民法院（2012）温苍行初字第23号行政判决认定苍南县人民政府颁发集体土地建设使用权证的依据不足，并未涉及涉案房屋买卖是否存在问题。黄金锁在得知其转让给黄金柱的房屋登记在杨如水名下之后的12年才提起行政诉讼，是由于涉案房屋近年来涨幅巨大。据此，请求撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人协助上诉人办理涉案房的土地使用权证、房屋所有权证转移登记手续。针对林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意的上诉请求及理由，黄金锁答辩称：一、原审法院认定涉案房屋系黄金锁交由黄金柱管理使用是正确的。黄金柱与黄金锁系堂兄弟关系，黄金柱家中人口众多、住房拥挤，而黄金锁搬到钱库镇居住后涉案房屋闲置，为了解决黄金柱的住房困难，黄金锁将涉案房屋交由黄金柱使用。上述事实已由原审法院法院（2012）温苍行初字第23号行政判决书予以认定。黄金锁对于1990年杨如水将涉案房屋土地证登记在其名下的行为当时并不知情，无法提出异议，其在得知情况后向法院提起行政诉讼，足以说明黄金锁并没有将涉案房屋转让给黄金柱。土地使用权登记在杨如水名下并不能证明房屋买卖的事实，原审法院（2012）温苍行初字第23号行政判决书判决撤销涉案房屋的集体土地建设使用权证，就是因为登记的主要证据不足。二、被上诉人黄金柱、苏月满在没有取得涉案房屋的物权和处分权的情况下擅自将涉案房屋转让给杨如水的行为属无权处分，因此，杨如水与被上诉人之间的房屋转让协议应属无效。综上，请求驳回林细花等人的上诉请求。上诉人黄金锁上诉称：涉案房屋属于黄金锁所有，黄金锁并没有将涉案房屋转让给黄金柱、苏月满，仅仅是交由其管理使用，黄金柱、苏月满擅自处分涉案房屋的行为属无权处分，且事后也没有得到黄金锁的追认，故其与杨如水之间的房屋买卖合同是无效的。上述房屋买卖合同签订于1990年，而《中华人民共和国合同法》系1999年10月1日开始实施，故本案不应适用合同法，根据当时的相关法律，上述房屋买卖合同应认定为无效。据此，请求撤销原判，依法改判确认杨如水与黄金柱、苏玉满之间的房屋买卖合同无效。针对黄金锁的上诉请求及理由，林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意答辩称：黄金锁与黄金柱、苏玉满之间的房屋买卖行为是客观存在的。涉案房屋买卖协议应认定为合法、有效。即便被上诉人黄金柱、苏月满系无权处分，林细花等人也属于善意取得，应当保护善意第三人的合法权利。请求驳回黄金锁的上诉请求。被上诉人黄金柱、苏月满未作答辩。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，根据已生效的原审法院（2012）温苍行初字第23号行政判决书的认定，黄金锁仅将涉案房屋交给黄金柱管理使用，并未转让给黄金柱。基于上述事实，被上诉人黄金柱、苏月满向杨如水转让涉案房屋的行为应认定为无权处分。但鉴于黄金柱称涉案房屋系其从黄金锁处购买，且多年来实际对涉案房屋行使管理、使用权，杨如水有理由相信该房屋系黄金柱所有而与其签订房屋买卖协议。协议签订后，杨如水即支付全部款项并入住涉案房屋，其行为符合善意取得的法律特征。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，由于杨如水为善意第三人，即使黄金锁对上述协议不予追认，上述协议仍应确认为有效。黄金锁以黄金柱、苏月满无权处分涉案房屋为由主张涉案房屋买卖协议无效，其理由不能成立。基于黄金柱、苏月满系无权处分人的事实，涉案房屋买卖协议中黄金柱、苏月满的权利义务应由黄金锁承受。现林细花等人要求黄金柱、苏月满履行协助办理涉案房屋权属过户登记手续的义务，于法无据，原判对该项诉讼请求不予支持，并无不当。但林细花等人仍可要求实际产权人黄金锁履行上述义务，至于黄金锁的损失可另案向黄金柱、苏月满主张。原判认定涉案房屋物权不能过户，显属不当，本院予以纠正。但鉴于该认定未影响本案的实体处理，故对原判结果，本院二审予以维持。综上，二上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林细花、杨忠意、杨忠郎、杨林意、杨满意负担40元，上诉人黄金锁负担40元。本判决为终审判决。审判长　李　佩审判员　蔡蓓蓓审判员　曾　慧二〇一三年十一月十八日书记员　詹旭初微信公众号“”