（2013）静民一（民）初字第2479号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-07-03
案件名称
叶晓露与李桂君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶晓露,李桂君
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十六条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第2479号原告叶晓露。委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。被告李桂君。委托代理人李庙锋。委托代理人李玉娟。原告叶晓露与被告李桂君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶晓露及其委托代理人牛培山，被告李桂君及其委托代理人李庙锋、李玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2003年5月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于上海市昌平路XXX号底层门面房出租给被告。租赁期间，双方约定，租金自2012年10月起调整为每季度10，000元。自2013年6月5日起，被告未再支付租金，原告为此诉至法院，请求法院判令：1、双方之间的租赁合同于2013年8月16日解除；2、被告腾空搬离上海市昌平路XXX号，将房屋返还原告；3、被告按照每季度10，000元支付原告自2013年6月5日起至房屋返还之日止的租金。被告李桂君辩称，双方约定的租赁期限至房屋动拆迁为止，现租赁房屋并未纳入征收范围，双方约定的租赁期限并未到期，原告要求解除合同并收回房屋，缺乏依据；自2013年5月20日起，被告多次要求支付租金均遭原告拒绝，造成被告未付租金的责任在原告，且原告扣押了被告经营所需的证照，致被告无法正常使用房屋，故不同意按每季度10，000元支付租金，仅同意按每月1，600元支付原告租金。经审理查明，系争房屋坐落于上海市昌平路XXX号，使用面积为20.50平方米，租赁的公有房屋承租人系原告。2003年5月17日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定，原告将该房屋出租给被告，作烟、酒、杂货店使用，租赁期限自2003年6月5日起至昌平路XXX号动拆迁为止；月租金为1，600元；非不可抗拒因素造成的不能履行合同，作终止合同。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，同时提供原告申办的营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证等证照供被告使用。租赁期间，双方口头约定，自2012年10月5日起，租金调整为每季度10，000元。2013年4月30日，原告发函通知被告，内容为：由于原告先生病逝、母亲得肺癌以及儿子成年需要结婚用房等因素，造成原告家庭经济困难，原告要求收回房屋自用；原告于2013年4月30日向被告发出书面催告，要求被告务必于2013年7月10日前将系争房屋返还原告，原告承诺从2013年6月5日至2013年7月10日内的租金不予收取，作为给被告提供另处找房的时间和相应的经济补偿。被告收到通知后，不同意原告提前解除合同的要求。原告遂收回了营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证等经营证照。自2013年6月5日起，被告未再支付租金。2013年7月25日，原告委托代理人发函被告，称：之前于2013年4月30日发函给被告要求收回房屋，但被告一直不予配合，且至今没有支付租金，现再次函告被告，要求被告于2013年7月28日前支付租金，若你方逾期支付，请你方立即搬离该房屋。因被告收到函件后，既未支付租金，也未向原告返还房屋，原告遂向法院起诉，请求法院判如诉请。以上事实，有原告提供的《租用公房凭证》、《房屋租赁合同》、律师函、营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证，被告提供的通知函以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租赁期限至昌平路XXX号动拆迁为止。现系争房屋尚未纳入动拆迁范围，租赁期限尚未届满，原告即以其丈夫病逝、母亲得重病以及儿子成年需要结婚用房等原因要求提前解除合同并收回房屋，缺乏依据，本院不予支持。从合同的内容看，被告租赁原告房屋的用途是用于经营烟、酒、杂货，在合同履行过程中，原告也确实将其申办的经营证照交付给被告使用。因此，作为出租人的原告应保证承租人在租赁期间有效地使用房屋和获得收益。由于被告拒绝提前解除合同，原告收回了经营证照，客观上影响了被告正常的使用房屋，原告违约在先，应承担瑕疵担保责任。但是，被告毕竟使用了系争房屋，进行了经营活动，仍应当支付租金。被告不能正常使用租赁物，可以适当减少租金，本院酌情减少30%，故被告应自2013年6月5日起至原告返还经营证照止，按约定租金的70%支付原告欠租，在原告向被告交付经营所需证照后，被告仍应按双方的约定支付原告租金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十六条的规定，判决如下：一、原告叶晓露要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2013年8月16日解除以及被告李桂君腾空搬离上海市昌平路XXX号，将租赁房屋返还原告叶晓露的诉讼请求，本院不予支持；二、被告李桂君应于本判决生效之日起十日内按每季度7，000元的标准支付原告叶晓露自2013年6月5日起至原告叶晓露返还被告李桂君营业执照、税务登记证、食品流通许可证、烟草专卖零售许可证、酒类商品零售许可证止的欠租，在原告叶晓露向被告李桂君交付上述证照后，被告李桂君按约定使用房屋后，应按每季度10，000元的标准支付原告叶晓露租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，130元，减半收取，计人民币565元，由原告叶晓露承担227元，被告李桂君承担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘志宏二〇一三年十一月十八日书记员 张玫婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 更多数据：