（2013）扬民终字第1128号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-12-29
案件名称
唐俊干与冯明霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯明霞,唐俊干
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）扬民终字第1128号上诉人（原审被告）冯明霞，女，1980年10月1日生，汉族。委托代理人包慧琴，仪征市正信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）唐俊干，男，1975年7月27日生，汉族。委托代理人尤俊、钱强生，江苏朱玉明律师事务所律师。上诉人冯明霞因与被上诉人唐俊干房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市刊江区人民法院（2012）扬邗民初字第0824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现在审理终结。原审查明：唐俊干、冯明霞于2010年7月2日签订《商铺租赁合同》，约定唐俊将其位于蜀岗西路1号27-2的商铺出租给冯明霞使用，租赁期限自2010年7月2日起至2011年7月2日止，年租金36000元。合同第八条第二款约定，冯明霞应合理使用商铺及附属设施，因使用不当造成的全部损失由其承担。第十一条约定，冯明霞交还商铺时应保持商铺及设施、设备的完好状态等。第十二条约定，租赁期满，冯明霞应如期交还该商铺。若逾期归还，每逾期一日应向唐俊干支付3倍的滞纳金，冯明霞还应承担因逾期归还给唐俊干造成的损失。租赁期间，商铺发生火灾，冯明霞未能及时通知唐俊干。后冯明霞将商铺清洗、涂刷修整，于租赁期满后将房屋钥匙交由隔壁邻居。唐俊干因认为冯明霞未能达到修复要求，在领取钥匙后又退回冯明霞。2011年12月，冯明霞以房屋已修复，不存在损失为由，发函告知唐俊干交钥匙至五亭龙市场部。2012年1月，唐俊干又以冯明霞未达到交付条件为由，将房屋钥匙寄回冯明霞，后冯明霞再次通过快递寄送钥匙。至今，双方因房屋受领仍存在争议。原审中，唐俊干申请对其房屋修复费用进行鉴定，法院委托江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司予以鉴定。该公司于2012年11月26日出具鉴定报告，结论为：修缮总造价为53422.75元。2012年5月4日，唐俊干诉至法院，要求：1、冯明霞立即将房屋交还给唐俊干；2、冯明霞支付自租赁期间届满后至交还之日（给付修复费用之日）的房屋使用费（自2011年7月2日起至交还之日止，按租金标准计算）；3、冯明霞支付逾期交房违约金（自2011年7月2日起至交还之日止，按3倍租金标准计算）；4、冯明霞赔偿唐俊干房屋修复费用53422.75元。原审认为，该案的争议焦点为：一、唐俊干拒绝受领钥匙的行为，能否视为冯明霞已履行了租赁物的返还义务？二、唐俊干要求冯明霞交还房屋、支付逾期交房违约金的请求，应否支持？三、唐俊干有未扩大损失？其主张的使用费应否支持？对于争议焦点一，原审认为，唐俊干拒绝受领行为，不能视为冯明霞已履行了租赁物返还义务。理由为：1、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。双方签订的《商铺租赁合同》第十一条对于租赁期满时租赁物应具备的状态双方进行了约定，即“应保持商铺及其设施、设备的完好状态”，那么冯明霞交钥匙时商铺及设施、设备是否完好，是确定冯明霞返还租赁物是否符合约定的前提，否则，即便冯明霞向唐俊干返还了租赁物，唐俊干亦可拒绝受领，仍应认定冯明霞未履行租赁物的返还义务；2、冯明霞交钥匙时，商铺并非处于完好状态。冯明霞实施的修缮行为不能认定已尽到了修复义务。首先，江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司的鉴定报告可以作为确定修缮费用的依据。对于该鉴定报告，冯明霞认为鉴定程序违法，法院司法鉴定科未通知其选取鉴定机构。而根据被告于2012年12月9日出具的书证：“因本人小孩较小，无法到现场摇号，所以请您法院代摇号。谢谢”的内容来看，冯明霞对于法院通知其摇号的事实应当知晓。该书证虽出具于鉴定报告形成之后，但冯明霞陈述的事由与法院2012年11月12日司法鉴定科选取鉴定机构的笔录所记载的“被申请人冯明霞电话通知时明确表示因小孩小，又在高邮，无法到场由法院随机确定”内容相符，故应认定司法鉴定科已通知冯明霞选取鉴定机构，鉴定程序合法。对于该鉴定结论，鉴定人出庭接受质询时称，修缮方案系根据专业常规、经济方式确定，该修缮方案并与原告提供的扬州艾特装饰工程有限公司作出的修复方案说明相吻合，冯明霞认为修缮方案不必要，亦未能提供证据证实，因此，应当认定该鉴定结论的依据充分，具有证明力。其次，结合鉴定报告载明的鉴定结论，应认定冯明霞的修缮行为没有达到修复要求。冯明霞于失火后，虽通过涂刷、清洗等方式进行了修缮，致房屋外观有一定的改善，但结合鉴定结论来看，冯明霞的修缮行为显然并不能达到修复要求。因此，租赁期满后，唐俊干拒绝受领钥匙的行为，不能视为冯明霞已履行了租赁物的返还义务。对于争议焦点二，原审认为，冯明霞的交还义务目前应仅限于向唐俊干交还商铺钥匙，且冯明霞交钥匙已无必要。对于唐俊干要求冯明霞支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予驳回。理由为：1、唐俊干要求冯明霞交还房屋系因认为冯明霞未能履行修复义务，亦未能给付修复费用。而经该院2013年7月19日庭审释明后，唐俊干明确表示不再要求冯明霞履行修复行为，仅主张修复费用，并主张以冯明霞给付修复费用之日视为交房之日。因唐俊干不再要求冯明霞履行修复行为，因此，冯明霞不再负有修复租赁物后返还的义务，目前，冯明霞交还房屋的义务应仅限于向唐俊干交钥匙。现唐俊干表示未收到钥匙，冯明霞辩称已寄回钥匙，而该商铺钥匙特定，不能强制冯明霞完成无法履行之行为，故冯明霞交钥匙已无必要，该商铺应由唐俊干自行执管；2、双方签订的租赁合同第十二条第四款约定，租赁期满后冯明霞应如期交还商铺，每逾期一日应向唐俊干支付日租金3倍的滞纳金，并赔偿唐俊干损失。该约定虽系是双方对逾期交还房屋违约金的约定，但应仅限于在常规状态下，冯明霞的逾期交房行为。因双方对商铺修复产生的争议不应包含在内，故对于唐俊干主张的逾期交房违约金，依法不予支持。对于争议焦点三，原审认为，不能认定唐俊干扩大损失，冯明霞应参照原租金标准赔偿唐俊干自租赁期满至给予唐俊干合理修复期止的租金损失。理由为：1、《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。冯明霞在租赁期间造成租赁物损毁，不能按约定的性状返还租赁物，唐俊干可要求其恢复原状或赔偿损失等。自纠纷发生之日起，唐俊干以要求冯明霞返还修复的房屋等请求主张权利，双方纠纷处于未决状态，冯明霞的整修行为能否达到修复要求并不能以外观性状确定，因此，并不能认定唐俊干扩大损失；2、冯明霞因未能及时修复租赁商铺致唐俊干无法正常使用、收益，应承担赔偿损失的违约责任。因诉讼中，唐俊干同意由其自行修复，冯明霞支付修复费用，故该院认定租金损失应截止到唐俊干修复行为完成之日。根据实际情况，酌情给予唐俊干十五日的修复期。因此，租金损失计算为75100元（36000×2＋3100）。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、扬州市蜀岗西路1号27-2的商铺由唐俊干自行修复，冯明霞于判决生效之日起十日内给付唐俊干修复费53422.75元；二、冯明霞于判决生效之日起十日内给付唐俊干75100元；三、驳回唐俊干的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486元、保全费520元、鉴定费3500元，合计6506元，由冯明霞负担。判决后，冯明霞不服，向本院提起上诉称：1、原审法院仅凭房屋修缮费用评估报告直接认定租赁商铺的修复费存在错误。房屋租赁时，唐俊干交付的房屋是毛坯房，并未进行装修，火灾只是造成了墙面轻微损害，且已由冯明霞修复，并未造成评估报告中所涉物品损坏。评估价格过高违背公平原则。2、原审判决冯明霞给付唐俊干租金损失存在错误。唐俊干的诉讼请求有四项，1、交付房屋；2、房屋使用费；3、违约金；4、房屋修复费。原审判决冯明霞向唐俊干支付租金损失超出唐俊干诉讼请求范围。综上，请求二审法院查明事实，依法支持冯明霞的上诉请求。唐俊干辩称：1、评估报告关于修复费用的结论正确。房屋修复费用鉴定程序合法，冯明霞在原审中未对鉴定内容和结果提出异议，且鉴定人已出庭对评估报告中的修复事项进行说明，故原审采信评估报告正确。2、唐俊干诉讼请求包括租金损失。原审中，唐俊干要求冯明霞承担房屋租赁期满后的占用房屋使用费，该项费用即为冯明霞逾期交房给唐俊干造成的租金损失。且原审中，审判人员已对唐俊干进行了释明，告知租金损失与违约金只能主张一项，唐俊干选择了逾期占用房屋期间的租金损失，放弃了要求冯明霞承担日租金3倍的违约金。故原审判决并未超出唐俊干的诉讼请求。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方争议的焦点为：一、评估报告能否作为支付修缮费用的依据；二、原审判决冯明霞承担租金损失是否超过了唐俊干的诉讼请求范围，其是否应当承担租金损失。关于争议焦点一，本院认为，评估报告可以作为支付房屋修缮费用的依据。理由：原审中，唐俊干提供了江苏志诚工程咨询管理有限公司出具工程预算书以证明房屋修复费用，冯明霞认为工程预算书不具有证明力，修复费用应由鉴定机构鉴定。故经唐俊干申请，在原审法院组织下，由唐俊干及冯明霞委托原审法院代为摇号共同选择了鉴定机构对房屋修复费用进行鉴定，故从整个鉴定过程来看，其鉴定程序合法。且鉴定人员出庭接受双方质询，并进行答疑。因此，评估报告能够作为房屋修复费用的依据，应当予以采信。关于争议焦点二，冯明霞应当赔偿租金损失，原审判决冯明霞承担租金损失并未超过唐俊干的诉讼请求范围。理由：租赁合同第十一条约定，冯明霞交还商铺时应保持商铺及设施、设备的完好状态等。由于冯明霞承租的房屋在租赁期间发生火灾，给房屋造成了损害，虽经冯明霞修复但仍未达到完好状态，冯明霞在合同期间届满后将该房屋交还给唐俊干不符合合约定，不能认定冯明霞已履行返还房屋的义务，房屋仍属冯明霞占用状态。唐俊干在房屋修复前无法正常使用、收益，故原审法院判决冯明霞参照租金标准向唐俊干赔偿至合理修复之日止的租金损失并无不当。冯明霞占有房屋期间，唐俊干所遭受的损失为租金损失，该租金损失实际上就是房屋占用期间的房屋使用费，故原审冯明霞赔偿租金损失并未超出唐俊干的诉讼请求范围。冯明霞认为原审超出诉讼请求范围判决其承担租金损失没有依据，不能得到支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由冯明霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 宦广堂审 判 员 黄宝生代理审判员 李春艳二〇一三年十一月十八日书 记 员 任 群 百度搜索“”