（2013）川民初字第00866号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-04-08
案件名称
周口市金冠实业（集团）有限公司（以下简称金冠公司）与李某某商品房买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
周口市川汇区人民法院
所属地区
周口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周口市金冠实业（集团）有限公司,李某某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百零七条
全文
河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）川民初字第00866号原告周口市金冠实业（集团）有限公司。法定代表人谢炳聪，系该公司董事长。委托代理人胡宁，系该公司法律顾问。被告李某某，女，汉族。委托代理人李艳伟，男，汉族，1964年2月11日出生，住址同上。委托代理人董明，男，汉族，1981年8月8日出生，沈丘县槐店镇人，现住周口市七一路西段。原告周口市金冠实业（集团）有限公司（以下简称金冠公司）诉被告李某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金冠公司委托代理人胡宁，被告李某某及委托代理人李艳伟、董明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金冠公司诉称：2009年8月26日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，被告采用银行按揭付款的方式购买原告商铺两间，合同约定应于10月31日前办理完毕按揭贷款手续。经多次催促，在长达三年多的时间里被告既不办理按揭手续，也不交清购房款，被告的行为已经导致合同不能履行，故诉至法院，请求法院依法解除双方签订的商品房买卖合同，并由被告支付违约金及承担本案的诉讼费。被告李某某辩称：一、原告解除权的行使期限已经过期，应当驳回原告的诉讼请求。二、原告存在违约行为，依照合同约定原告应在2009年10月30日前交付房屋，但原告一直到现在未交房，原告违约应当赔偿被告违约金。三、原告擅自改变房屋规划，被告购买的商铺严重受损，原告应当排除妨害。四、被告未支付剩余房款是因为原告未办理按揭贷款手续，被告不应当承担违约金。综上应当驳回原告的诉讼请求。原告金冠公司向本院提交了下列证据材料，并当庭进行了质证：1、2009年和2011年商品房买卖合同各两份。证明被告未按照合同约定及时缴纳按揭材料办理贷款。签订第二份合同是为了让被告节省税费。被告对2009年8月份签订的合同真实性无异议，认为原告逾期交房存在违约行为，原告交房时应与图纸规划的一致；2011年的合同不是被告签订的。2、国内挂号信函收据（编号XA25553796041）一份。证明原告向被告邮寄送达解除合同通知函。被告辩称没有收到该信函。被告李某某向向本院提交了下列证据材料，并当庭进行了质证：1、商品房买卖合同两份。证明原告逾期交房构成违约，且尚未交付的房屋通道已经与合同原始规划不同。原告对合同的真实性无异议，但认为被告不办理按揭贷款，也不交清剩余房款致使原告未交房。原告按照规划图纸施工没有改变规划，被告称通道被堵是其他业主的行为，与原告无关。2、收据四张、按揭补充协议一份。证明被告已经交房款106129元，根据按揭补充协议约定已经交齐贷款材料。2011年7月30日交纳办理房产证的费用12220元。原告对交纳房款和办理房产证费用的收据无异议。3、照片16张、光碟一份。证明原告尚未交付的房屋与原始规划不一致。原告认为是其他业主堵塞通道，该行为与原告无关。经原告申请，本院委托河南中允司法鉴定中心对2011年8月11日签订的商品房买卖合同上李某某的签名是否为本人所写进行鉴定，2013年8月29日该鉴定中心出具豫中允司鉴中心（2013）文鉴字第221号鉴定意见书，结论为李某某的签名不是本人所写。原告与被告对该鉴定意见书均无异议。通过庭审调查和对证据材料的综合分析，可以确定以下案件事实：2009年8月26日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告采用银行按揭贷款的方式购买原告位于周口市川汇区中州路北段东侧关帝上城小区第14栋B单元236、244号商铺两套，买受人应于2010年8月26日前分别支付总房款的62%、54%，即47970元、58159元，下余共80000元须于2010年9月12日前办理完与按揭相关的一切手续。合同第七条约定“买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的付款期限届满之第二天起至房款全额支付之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金”。合同签订后，被告按合同约定的时间交付了两份合同首批购房款106129元，但未按约定时间办理剩余房款按揭贷款手续。2011年7月30日原告收取被告办理房产证的费用12220元。之后，被告发现商铺通道被人为堵塞，明确表示拒绝办理按揭贷款，也拒绝一次性交清剩余购房款。原告则认为一方面通道堵塞与己无关，另一方面在被告全面履行合同义务前，通道是否堵塞与其无关。案件审理过程中，被告提起反诉要求原告赔偿其损失，但被告未在法庭规定的期限内交纳反诉费，视为放弃反诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告与被告之间签订的商品房买卖合同，内容合法，条款清楚，系双方真实意思表示，应为有效。按照合同约定被告应先付清房款或办全按揭贷款手续，原告才能交付房屋，在交付房屋前房屋所有权没有转移，被告不能以房屋权利人的身份要求原告排除通道障碍，且没有证据证明通道堵塞是原告造成的。被告在认为拟购房屋通道被原告堵塞的情况下，既要求继续履行合同，又拒绝办理按揭贷款，也拒绝一次性交清剩余房款，其主张违反合同约定致使合同无法继续履行，原告为此要求解除合同，本院予以支持。合同解除后原告应当退还已收房款和办理房产证的费用。关于原告要求被告支付违约金的请求，本院酌情支持2000元。被告关于不安抗辩权及解除权行使期限的辩称不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、准许原告周口市金冠实业（集团）有限公司解除与被告李某某之间购买关帝上城小区第14栋B单元236、244号商铺的商品房买卖合同。二、被告李某某于本判决生效后七日内向原告周口市金冠实业（集团）有限公司支付违约金2000元三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 顾志强审判员 王志军审判员 朱艳豪二〇一三年十一月十八日书记员 鲁 珊 来源：百度搜索“”