（2013）济民一终字第829号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-02
案件名称
鲁兵与刘云秀房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
鲁兵；刘云秀
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一终字第829号上诉人（原审原告、反诉被告）鲁兵，男，1967年2月22日出生，汉族，户籍所在地济南市。委托代理人刘跃进，男，1959年1月8日出生，汉族，济南历下金宏法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）刘云秀，女，1953年4月22日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省牡丹江市，现住济南市。委托代理人闫俊荣，女，1981年10月29日出生，汉族，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。上诉人鲁兵因与上诉人刘云秀房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2012）历城民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人鲁兵及其委托代理人刘跃进，上诉人刘云秀及其委托代理人闫俊荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2008年5月5日，鲁兵作为甲方，刘云秀作为乙方，双方签订房屋买卖合同1份，合同约定：第一条，乙方同意购买甲方所有的座落在山东省济南市历城区的房产，建筑面积约为85平方米（包括地下室约8平方米），两室一厅一卫一厨。系甲方原所在单位集资房，目前未取得房屋所有权证。第二条，上述房产的交易价格为总价：人民币38万元整（大写叁拾捌万元整）。第三条，付款时间与办法：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币14万元整（大写：壹拾肆万元整），作为购房定金。余款人民币24万元（大写：贰拾肆万元整），乙方于2008年5月31日前一次性支付给甲方。第四条，甲方应于2008年6月30日前，将该房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将该房产水、电以及物业等费用结清。第五条，税费支付：经甲乙双方协商，办理该房产过户手续所需缴纳的税费，全部由乙方支付，具体过户日期暂时无法确定，以甲方原所在单位通知为准。甲方协助乙方办理过户手续。第六条，违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应通知甲方，合同解除，购房定金归甲方所有，甲方有权将该房产另行转让。若甲方中途违约，甲方自违约之日起二日内按乙方所付定金的双倍返还给乙方。合同还约定了其他内容。鲁兵、刘云秀均在合同上签字，捺手印。合同签订后，刘云秀于2008年5月5日支付给鲁兵定金14万元，2008年5月21日支付房款22万元，2008年6月3日分两次分别支付了48000元、18290元。至2008年6月3日刘云秀将全部房款付清后，双方办理了房屋交接手续，刘云秀入住了涉案房屋。2010年7月28日，鲁兵原单位张贴公告，定于2010年7月29日至8月15日，办理集资建房的房产证。鲁兵没有在上述时间办理涉案房屋的房产证。2010年10月12日刘云秀缴纳了涉案房屋的评估费168.94元，2012年1月30日刘云秀以鲁兵的名义缴纳了补差价款4266.91元。2012年3月5日鲁兵取得了涉案房屋的房产证，房产证号：济房权证历城字第号。2012年7月12日，刘云秀夫妇取得济南市限购住房证明。2012年9月28日济南市房屋档案馆做出决定撤销了该馆为刘云秀出具的《限购住房证明》。另查明，鲁兵原系某公司职工，涉案房屋系该单位集资建房。鲁兵卖出涉案房屋后，于2009年7月31日购买了济南中海地产有限公司开发的中海紫御东郡商品房一套。鲁兵为购买上述房屋，于2009年9月10日从中国银行股份有限公司济南历城支行贷款13.7万元。2011年2月18日济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局联合下发济建房（2011）1号文件《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，自2011年3月1日起，对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。违反规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。刘云秀的儿子于2001年5月25日购买了案外人坐落于济南市历下区房产一套，并办理了过户手续。刘云秀及丈夫的户口均在黑龙江省，2004年8月起开始在其子的房屋暂住至今。原审法院认为，鲁兵、刘云秀于2008年5月5日签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。鲁兵取得房产证后，因国家关于商品房限购政策出台，济南市有关部门出台了相应的限购政策，造成房屋不能过户到刘云秀名下，对此双方均无过错。鲁兵、刘云秀签订房屋买卖合同在前，国家出台限购政策在后。因此鲁兵以此为由，要求解除与刘云秀的合同并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。刘云秀没有证据证明鲁兵故意拖延办理房产证，又因国家限购政策的原因，造成房屋无法办理过户手续。因此刘云秀反诉要求鲁兵办理涉案房屋的过户手续并赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告鲁兵的诉讼请求。二、驳回反诉原告刘云秀的反诉请求。案件受理费7100元，由原告鲁兵负担。反诉费5420元，由反诉原告刘云秀负担。上诉人鲁兵不服原审判决上诉称，原审判决认为“原、被告签订房屋买卖合同在前，国家出台限购政策在后。因此原告以此为由，要求被告解除合同并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据”是错误的。首先，因限购政策造成的该房屋不能过户到刘云秀名下，导致鲁兵与刘云秀之间的房屋买卖合同的合同目的无法实现。《最高人民法院关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，由于该房屋不能过户到刘云秀名下，给鲁兵已造成巨额财产损失，根据上述司法解释规定，本案属于不能实现合同目的的情形，而且维持现状，不解除合同，对鲁兵明显不公平，应当依法解除鲁兵与刘云秀之间的房屋买卖合同。其次，因涉案房屋不能过户，致使鲁兵另外购买的商品房多缴纳了9244.17元的契税，造成了一定经济损失。因此，鲁兵请求解除合同并返还房屋的诉讼请求，既有事实根据，也有法律依据。另，原审判决对刘云秀违反哪条限购政策规定，表述不准确。实际上，刘云秀违反了“不能提供自拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”的规定，导致房管局部门不予办理房屋产权过户登记手续。综上所述，原审判决错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。上诉人刘云秀不服原审判决上诉称，2008年5月5日，刘云秀与鲁兵签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，是有效合同。因此，鲁兵应继续履行该房屋买卖合同。刘云秀不受商品房限购政策影响。2011年2月18日，《关于贯彻执行商品房住房限购政策有关问题的通知》中规定的“非本市户籍居民家庭”指的是购房人、配偶及未成年子女。而刘云秀之子在2001年5月25日购买济南市历下区房屋时，就已成年，且刘云秀及配偶在济南名下无房产。其次，刘云秀已经提交在拟购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明。再次，依据济南市房屋档案馆出具的《限购住房证明》显示，刘云秀其配偶在济南市房地产市场的家庭住房为零。鲁兵应支付合同违约金15.2万元。刘云秀与鲁兵签订房屋买卖合同后，刘云秀按合同的约定支付全部价款，鲁兵将房屋交付给刘云秀居住至今。鲁兵交付房屋产权证书后，不协助刘云秀办理产权过户手续。根据《房屋买卖合同》的约定，支付违约金15.2万元。请求二审法院依法撤销一审判决第二项；判令鲁兵协助刘云秀办理过户手续；鲁兵支付违约金15.2万元。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，鲁兵、刘云秀于2008年5月5日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方在履行合同过程中，因国家出台关于商品房限购政策，济南市有关部门根据国家政策出台了相应的房屋限购政策，根据该政策的规定，导致双方房屋过户的约定不能继续履行。故对于合同不能继续履行，双方对此均无过错。依据上述济南市房屋限购的相关政策，在具备该政策规定的过户条件时，该合同仍能继续履行。因刘云秀不同意解除双方合同，故鲁兵要求解除与刘云秀的合同并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。刘云秀没有证据证明鲁兵故意拖延办理房产证，又无证据证实其具备了房屋过户的条件，因此刘云秀要求鲁兵协助办理涉案房屋的过户手续并赔偿违约金的诉讼请求，亦无事实依据，本院不予支持。上诉人鲁兵与刘云秀的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12520元，由上诉人鲁兵负担7100元，上诉人刘云秀负担5420元。本判决为终审判决。审 判 长 车言江审 判 员 诸葛砚代理审判员 王立强二〇一三年十一月十八日书 记 员 杨 云 关注微信公众号“”