（2013）珠香法湾民一初字第54号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-12-31
案件名称
珠海市新丰酒店有限公司与卢银婵,叶秋洪,珠海经济特区新丰实业发展公司案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市新丰酒店有限公司,卢银婵,叶秋洪,珠海经济特区新丰实业发展公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条，第二百二十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法湾民一初字第54号原告：珠海市新丰酒店有限公司，住所地：（1-3层、5-10层）。法定代表人：黄丽俭，经理。委托代理人：王文文，广东大公威德律师事务所律师。委托代理人：黄建东，广东大公威德律师事务所律师。被告：卢银婵，女，汉族，1926年8月28日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区。委托代理人：杭海，广东凯邦律师事务所律师。被告：叶秋洪，男，汉族，1966年10月10日出生，现住珠海市香洲区。委托代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。被告：珠海经济特区新丰实业发展公司，住所地：。法定代表人：黄丽俭，经理。委托代理人：周宇宗，男，汉族，1964年2月6日出生，身份证住址：广东省珠海市斗门区，系该被告员工。原告珠海市新丰酒店有限公司（以下称新丰酒店）诉被告卢银婵、叶秋洪、珠海经济特区新丰实业发展公司（以下称新丰公司）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新丰酒店的委托代理人王文文、黄建东、被告卢银婵的委托代理人杭海、被告新丰公司的委托代理人周宇宗到庭参加了诉讼，被告叶秋洪经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新丰酒店诉称：2001年4月1日和2003年3月31日，原告与被告新丰公司就原告租用新丰公司位于拱北昌盛路38-62号新丰综合楼作酒店用途签订了《租赁合同书》和《租赁合同书（补充合同）》，租赁期限自2001年4月1日至2023年3月31日止，租赁场地包括了珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产（以下称案涉房产）。合同签订后，原告投资兴办了新丰酒店进行经营。2004年5月6日，原告与香港联友建筑工程有限公司陈李文签订《合作经营租赁合同书》，约定在新丰酒店首层、二层、三层共4300平方米建筑面积作为设立新时代桑拿中心项目之用（包括案涉房产）。2005年12月31日，原告与珠海市拱北新时代保健按摩中心、珠海市绿都酒店有限公司签订《合作经营合同书》，约定三方共同经营新时代桑拿中心。2007年9月25曰，原告与珠海市绿都酒店有限公司签订《合作经营补充合同》，约定经营期限至2017年12月31日止。上述合同签订后，租赁场地一直由原告与珠海市绿都酒店有限公司进行经营、管理。原告认为，上述所签订的合同真实、有效，原告继续占有、使用涉案房产的权利应当得到保护，故原告提起本案的诉讼。原告新丰酒店诉讼请求如下：一、确认原告可以继续占有、使用珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产至2023年3月31日；二、判决停止对珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）的执行；三、被告承担本案诉讼费用。原告新丰酒店为其诉称向本院提交以下证据：1、《租赁合同书》；2、《租赁合同书（补充合同）》；3、《合作经营租赁合同书》；4、《合作经营合同书》；5、《合作经营补充合同》；6、（2012）珠香法执外异字第61号执行裁定书。被告卢银婵辩称：一、原告针对涉案商铺的使用权提起诉讼，原告的主体资格不适格。涉案商铺的使用权是香洲区人民法院（2012）珠香法执字第2516号执行案件的执行标的，执行依据为珠海市中级人民法院作出的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决［该判决书维持了香洲区人民法院作出的（2011）香民一初字第560号一审民事判决］，涉案商铺的使用权的归属是该诉讼案件的诉讼标的之一，是被法院生效判决确定的民事权利。原告在本案中提起的“继续占有、使用”涉案商铺的诉讼请求实质上就是主张使用权，这与（2011）珠中法民三终字第211号民事判决是矛盾的。原告应当以有独立请求权的第三人的身份，对该生效判决提起再审，而不是另行提起诉讼主张他案生效判决已经判明的权利归属。故而，原告作为原告不适格，依法应驳回起诉。二、涉案商铺被有关行政部门工商登记注册，以及实际投入商用之前，已经办理了房产预购登记。原告依据其举证的一系列租赁、合作经营合同主张涉案商铺的使用权，与预购登记入之间没有任何关联，违背了合同的相对性原则，没有事实依据。涉案商铺作为工商注册的经营地址之前，己于1999年7月12日办理了预购登记，预购登记证书上记载的预购登记人为叶秋洪。当时，被告新丰公司的地位只是建筑开发商而己，已无权对商铺的使用权作出处置。原告以“新丰公司将涉案商铺出租给新丰酒店，新丰酒店又与珠海市绿都酒店有限公司签订租赁或者合作协议”为由主张涉案商铺的使用权，没有与涉案商铺的预购登记人之间发生任何关联，违背了合同的相对性原则，没有事实依据。三、涉案商铺办理预购登记之日，为该商铺的实际买受人之合法权益受到房产预购登记制度法律保护之日。（2011）珠中法民三终字第211号民事判决恰恰判定：被告卢银婵才是涉案商铺唯一的、合法有效的买受人，名义上的预购登记人叶秋洪与开发商新丰公司签订的房屋买卖合同是“真借款、假卖房”，其民事行为和买卖合同都是无效的。因此，被告卢银婵于房屋买卖合同生效时以及珠海市房产预购登记制度开始实施之日起，即依法享有了受房地产法以及房产预购登记制度保护的合法权益。（2011）珠中法民三终字第211号民事判决在房产登记中心备案的涉案房产的预购登记人仍为叶秋洪的前提下，依旧判令开发商新丰公司将涉案房产交付给被告卢银婵，正是这些合法权益在司法审判制度下的具体体现。四、新丰公司早在2000年以前就已经官司缠身被多家法院查封，且原告新丰酒店作为承租人，在签订期限长达二十年的租约时应当明知、应知涉案商铺已经办理预购登记。但原告新丰酒店明知开发商新丰公司涉诉的情况下，仍与新丰公司签订、续签涉及涉案商铺使用权的民事合同，不构成善意第三人，亦无权向被告卢银婵主张涉案商铺的使用权。五、原告新丰酒店主张涉案商铺使用权的依据是其与新丰公司签订的协议。但是新丰公司和原告新丰酒店自己在香洲区法院珠（2012）香法执字第2516号执行案件中提出的异议的理由，均为“涉案房产至今未通过验收，不具备交付条件”。既然作为租赁关系中的出租方新丰公司，以及原告新丰酒店都主张涉案商铺不具有使用性，那为何还要提起继续占有、使用涉案商铺的诉讼呢其在本案中的举证有什么实际意义呢综上，恳请法院依法驳回原告无理的诉讼请求，保护被告卢银婵的合法权益。被告卢银婵为其辩称向本院提交以下证据：1、（2011）香民一初字第56号民事判决书；2、（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书；3、房地产抵押（按揭）登记表；4、申请执行受理通知书；5、（2012）珠香法执字第2516号通知书；6、（2012）珠香法执异字第73号执行裁定书。被告叶秋洪未应诉，也未提交证据。被告新丰公司辩称：同意原告的诉讼请求。被告新丰公司未提交证据。经审理查明：本院于2010年12月20日立案受理了卢银婵（原告）诉新丰公司（被告）、叶秋洪（被告）商品房预售合同纠纷一案［案号：（2011）香民一初字第560号］，并于2011年1月31日作出一审民事判决，该判决查明以下事实：1、1991年10月5日，卢银婵与新丰公司签订一份《房屋销售合同》，约定由新丰公司向卢银婵出售位于拱北昌盛路新丰综合楼底层11-12轴的商铺，新丰公司应于1992年12月30日前将房屋交付给卢银婵使用；2、1999年12月6日，新丰公司给卢银婵出具一份《承诺书》，承诺于2000年3月交付新丰综合楼地铺11-12XA-H轴给卢银婵使用。新丰公司至今未将上述商铺交付给卢银婵使用；3、1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订一份《协议书》，约定新丰公司将位于拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）出售给叶秋洪。新丰公司在该《协议书》第2页下半部空白部分加注说明“此协议书是代替借贷合同，期限为一年，还款后可退房，每月交纳利息22500元”；4、1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订正式的《商品房购销合同》，并于当日办理了商品房预购登记。新丰公司在上述《商品房购销合同》的封面加注说明“此件是甲乙双方签订代替借款合同”；5、本院就卢银婵（原告）诉新丰公司（被告）、叶秋洪（被告）及珠海市商业银行股份有限公司（第三人）房屋买卖合同纠纷一案，于2006年10月26日作出（2006）香民一初字第1884号民事判决书，判决：一、确认卢银婵与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效；二、新丰公司应于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿违约损失人民币60万元给卢银婵。该判决已发生法律效力；6、1999年6月，叶秋洪以上述经预购登记的拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋为珠海朗力装饰工程有限公司向珠海市商业银行拱北营业部借款人民币1，500，000.00元提供抵押担保，并办理了抵押登记。叶秋洪、珠海朗力装饰工程有限公司与珠海市商业银行股份有限公司三方签订了《抵押担保贷款合同》。后珠海朗力装饰工程有限公司未能如约还款，珠海市商业银行股份有限公司向本院提起诉讼。本院就珠海市商业银行股份有限公司诉珠海朗力装饰工程有限公司、叶秋洪借款合同纠纷一案，于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，该判决认定《抵押担保贷款合同》有效，珠海朗力装饰工程有限公司负还款责任，被告以上述抵押物承担担保责任，珠海市商业银行对该抵押物享有优先受偿权。该案后经本院启动审判监督程序进行再审，目前该案仍在审理过程中。上述抵押物至今未注销抵押登记。上述抵押物登记的地址为：拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）。本院根据珠海市商业银行股份有限公司的申请，于2009年7月14日依法对上述抵押物进行了查封。该判决判定：一、确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）的约定无效；二、新丰公司于本判决发生法律效力之日起五日内将案涉房产交付给卢银婵；三、新丰公司在具备办证条件时协助卢银婵办理案涉房产的产权过户手续。叶秋洪不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，该院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号终审民事判决，该判决查明以下事实：1、叶秋洪提交在房地产交易登记中心备案的关于涉案房屋《商品房购销合同》封面并未有“此件是甲乙双方签订代替借款合同”的表述，新丰公司提交《商品房购销合同》封面的上述表述为新丰公司所写；2、叶秋洪提交1998年4月14日《协议书》的第二页并未有“此协议书是代替借贷合同，期限为一年，还款后可退房，每月交纳利息22500元”的表述，新丰公司所提交《协议书》版本中的上述表述为新丰公司所写。该判决判定：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后新丰公司未履行判决，本院依卢银婵的申请于2012年6月21日立案强制执行［（2012）珠香法执字第2516号］，并向新丰公司发出《通知书》，通知新丰公司：一、向本院指定账户支付案件受理费19250元，执行费688.75元；二、将案涉房产内物品清空，并将房产交付给卢银婵，逾期，本院将视为你公司放弃上述房产内的物品。2012年11月19日，原告以案外人身份对执行标的提出书面异议，请求中止对案涉房产的执行。本院于2013年1月4日作出（2012）珠香法执外异字第61号执行裁定书，该裁定书认定：新丰酒店对执行标的案涉房产不具有所有权，根据其提交的证据，其从新丰公司租赁了上述房产，但对不动产享有的租赁权并不足以阻止法院查封、拍卖、变卖和交付不动产，新丰酒店不享有阻止执行标的转让、交付的实体权利，故裁定驳回新丰酒店的异议请求。该裁定于2013年1月28日送达新丰酒店。庭审中，原告表示对上述《通知书》第二条内容有异议。本案中，原告提交《租赁合同书》一份，载明签订时间为2001年4月1日，甲方为新丰公司，乙方为新丰酒店，约定新丰公司将新丰综合楼出租给乙方做酒店使用，租赁期限为10年，自2001年4月1日至2011年4月1日。该合同有工商部门工作人员见证盖章。原告又提交《租赁合同书（补充合同）》一份，载明原告与新丰公司于2003年3月31日签订该合同，约定将租赁期限延长至2023年3月31日止。原告再提交《合作经营租赁合同书》、《合作经营合同书》、《合作经营补充合同》各一份，其中《合作经营租赁合同书》载明甲方为原告，乙方为香港联友建筑工程有限公司，签订时间为2004年5月6日，合同第一条约定：“甲方提供位于珠海市拱北昌盛路新丰酒店首层靠右侧开一条四米宽通道及首层约600平方米、二层、三层共约4300平方米建筑面积（甲方提供地库角6平方米做泵房用途及天台按原设计的洗衣房给乙方做洗衣用）以租赁和入股的形式给乙方作经营桑拿中心（沐足）的经营场所之用”。第二条约定：“甲方出租期为八从2004年5月日至2012年5月日止”。第十五条A点约定：“甲方负责协助办理，以乙方为法人代表的‘珠海新时代桑拿中心’的营业执照（含沐足）……”。《合作经营合同》载明甲方名称为原告及“新时代健康中心陈李文”，乙方名称为“绿都酒店有限公司肖德强”，签订时间为2005年12月31日。合同还载明：“甲方原经营珠海拱北新时代保健按摩中心，由于甲方不善经营，先将该场地交由乙方全权负责经营和管理。”第一条约定：“甲方提供位于珠海市拱北昌盛路新丰酒店首层靠右侧开一条四米宽通道及首层约700平方米和二层、三层共约4300平方米建筑面积，以租赁和入股的形式给乙方经营桑拿中心（沐足）的经营场所之用”第二条约定：“甲、乙双方经营期从2006年1月1日至2012年12月31日止。”原告在合同落款“甲方”处盖章，珠海市拱北新时代保健按摩中心及陈李文分别在合同落款“甲方”处下方的“代表”处盖章签名，珠海市绿都酒店有限公司及肖德强分别在合同落款乙方处下方“代表”处盖章签名。《合作经营补充合同》载明甲方为原告，乙方为绿都酒店有限公司、肖德强，签订时间为2007年9月25日。合同还载明由于陈李文去世，甲、乙双方协商同意“合作经营合同书”作部分变更：一、原合同甲方为新丰酒店有限公司和新时代健康中心陈李文，现变更为新丰酒店有限公司。二、经营名称：由原来的新时代健康中心变更为新丰酒店健康中心，继续由绿都酒店肖德强全权负责经营管理。三、经营期限变更：从2006年1月1日至2017年12月31日。庭审中，被告卢银婵对上述5份合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，并主张《租赁合同书》、《租赁合同书（补充合同）》为无效合同。本院询问原告：在与被告新丰公司签订合同时有无征得被告卢银婵同意？原告称，由于原告与被告卢银婵仅为买卖合同关系，且案涉房屋在被告叶秋洪名下，因此在与被告新丰公司签订合同时不存在征得被告卢银婵同意的问题。上述租赁合同项下的租赁物包含了案涉房产。另查明，珠海市房地产登记中心于1999年7月12日受理了案涉房产的预购登记，并于2002年12月3日审批，登记预购方为叶秋洪。本院认为：（2011）香民一初字第560号民事判决及（2011）珠中法民三终字第211号民事判决已发生法律效力，对其查明的事实除案涉房产预购登记时间以外的部分以及判定的责任，本院径行采纳。一、关于原告主体是否适格的问题依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，原告作为案外人对执行标的提出书面异议，本院经审查裁定驳回原告的异议请求后，原告对该裁定不服且认为与原判决无关的，有权在本院送达裁定之日起十五日内向本院提起本案诉讼。因此原告提起本案诉讼，符合法律规定，其主体适格。被告卢银婵关于原告主体不适格的抗辩，本院不予采纳。二、关于原告对案涉房产是否享有实体权利且其权利能否阻止执行的问题本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。因此，原告请求停止对案涉房产的执行，其前提是依法对案涉房产享有实体权利且该实体权利系所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。本案中，即使原告与被告新丰公司签订的《租赁合同书》及《租赁合同书（补充合同）》合法有效且已实际履行，其对案涉房屋享有租赁权不足以阻止法院依法转让、交付案涉房产。故该租赁权不属于上述规定中的实体权利范围，原告请求本院确认其对案涉房产享有实体权利并停止对案涉房产的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，本院作出的《通知书》系具体的执行行为，原告如对其第二条内容有异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，应另循法律途径解决。综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告珠海市新丰酒店有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币4873元，由原告珠海市新丰酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 石 淼代理审判员 陈 荣人民陪审员 李行贵二〇一三年十一月十八日书 记 员 苏澎波罗志斌 更多数据：搜索“”来源：