（2013）一中民终字第11949号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-06-17

案件名称

杨春茹等与北京昊天万福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨春茹,饶彦树,北京昊天万福房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2013）一中民终字第11949号上诉人（原审原告）杨春茹，女，1958年6月1日出生。委托代理人饶彦树（杨春茹之夫），1947年12月8日出生。上诉人（原审原告）饶彦树，男，1947年12月8日出生。被上诉人（原审被告）北京昊天万福房地产开发有限公司，住所地北京市房山区拱辰大街98号0566。法定代表人俞鲁靖，执行董事。委托代理人郭如花，女，1980年4月10日出生，北京昊天万福房地产开发有限公司职员。委托代理人赵宏，女，1986年1月16日出生，北京昊天万福房地产开发有限公司职员。上诉人杨春茹、饶彦树因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第3772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兼上诉人杨春茹的委托代理人饶彦树，被上诉人北京昊天万福房地产开发有限公司（以下简称昊天万福公司）的委托代理人郭如花、赵宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春茹、饶彦树在一审法院起诉称：2009年11月30日，我们签订商品房预售合同，购买昊天万福公司位于房山区某商业大厦的房屋。协议签订后，我们履行了合同规定的义务。昊天万福公司却严重违反合同约定，存在未开通燃气、迟延交房、房屋面积不足、擅自将每层的两个共用大厅做封闭处理而改变公用面积用途等违约行为。昊天万福公司的上述行为，使我们蒙受重大损失，故起诉要求昊天万福公司赔偿未开通燃气的损失4万元，迟延交房的违约金2万元，房屋面积不足的损失2万元，并将共用大厅的封闭拆除、恢复原状，诉讼费由昊天万福公司承担。昊天万福公司在一审法院答辩称：双方签订的商品房预售合同的第十二条有对开通燃气的规定，但该大厦是商用建筑，根据相关法律规定是无法为大厦开通燃气的，我公司也已经为杨春茹、饶彦树发放了电磁炉来解决相关问题。根据合同约定，我公司应于2011年5月1日向买受人交付房屋，而我公司在2011年4月29日向所有业主发出了入住通知书，因此不存在迟延交房的问题。合同里约定的是预测的房屋面积，2011年5月，双方以补充协议的形式明确了房屋的套内面积、公摊面积等，也不存在面积不符的问题。双方的合同中并没有对共用大厅的规定，每层也没有这个预留的空间，我公司没有设置隔断，不存在拆除的问题。北京市房山区人民法院经审理查明：杨春茹、饶彦树系夫妻关系。2009年12月17日，双方签订了商品房预售合同。该合同约定，杨春茹、饶彦树购买昊天万福公司开发的位于北京市房山区某商业大厦5层0630号的商品房一套；该商品房的用途为商务办公；预测建筑面积53.57平方米，其中套内建筑面积36.03平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.54平方米；双方约定按照套内建筑面积计算商品房价款，单价每平方米17586.73元，总价款633650元；付款方式为一次性付款；昊天万福公司应当在2011年5月1日前向杨春茹、饶彦树交付该商品房，交付时应符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书两项条件。该合同第十三条为逾期交房责任的约定，逾期交房超过30日，杨春茹、饶彦树要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，昊天万福公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同第十四条对面积差异处理的约定为，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，杨春茹、饶彦树有权退房，昊天万福公司应当自退房通知送达之日起30日内退还房款并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息；杨春茹、饶彦树不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由杨春茹、饶彦树补足，超出3%部分的房价款由昊天万福公司承担，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由昊天万福公司返还杨春茹、饶彦树，绝对值超出3%部分的房价款由昊天万福公司双倍返还杨春茹、饶彦树。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。杨春茹、饶彦树在预售合同签订的当日向昊天万福公司给付购房款633650元。2010年7月21日，北京市规划委员会向昊天万福公司下发了建设工程规划验收合格通知书。2011年5月5日，杨春茹、饶彦树在商业大厦业主入住签到表上签字，备注栏标注为已领取入住通知书。2011年5月8日，昊天万福公司向杨春茹、饶彦树交付了房屋钥匙、电卡、水卡、门禁卡等和用于临时性替代燃气使用的电磁炉，办理了房屋交接手续。2011年6月3日，昊天万福公司办理了工程竣工验收备案登记。2011年7月14日，昊天万福公司办理了房屋土地测绘技术报告书的备案登记。2011年8月18日，双方签订补充协议，确认房屋坐落为房山区×号5层0630号，产权登记面积53.01平方米，套内建筑面积35.97平方米，分摊建筑面积17.04平方米，总价款632595元。昊天万福公司向杨春茹、饶彦树退还购房款1055元。2012年4月27日，杨春茹、饶彦树取得所购房屋的所有权证。该所有权证载明，房屋性质为商品房，规划用途为商务办公，建筑面积53.01平方米，套内建筑面积35.97平方米，分摊建筑面积17.04平方米。北京昊天万福房地产开发集团有限公司于2012年2月21日变更名称为北京昊天万福房地产开发有限公司。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证、结婚证、补充协议、退款收据、建设工程规划验收合格通知书、工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、业主入住签到表、钥匙智能卡交接记录表、业主资料登记表、名称变更通知书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。北京市房山区人民法院判决确认：双方签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应当按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。依据法律规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。依据查明的事实，昊天万福公司系在2011年6月3日办理了工程竣工验收备案登记。杨春茹、饶彦树在2011年5月8日领取房屋钥匙、办理房屋交接手续，应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更，但此时该房屋尚不满足法律对商品房交付条件的强制性规定。昊天万福公司向杨春茹、饶彦树交付房屋的时间应确定为满足法律强制性规定的2011年6月3日。昊天万福公司延期交付房屋，应当自2011年5月2日至2011年6月2日期间，按至逾期交房之日杨春茹、饶彦树全部已付款633650元的万分之零点五计算，向杨春茹、饶彦树支付违约金。经核算，该逾期交房违约金为1013.84元。杨春茹、饶彦树要求昊天万福公司给付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，予以支持；对过高部分，不予支持。依据双方合同的约定，杨春茹、饶彦树购买商品房的用途为商务办公，合同中对开通燃气的约定是在商品房为住宅的情况下作出的。杨春茹、饶彦树未提供证据证明双方对商务办公用途的房屋开通燃气的事项进行了约定和杨春茹、饶彦树购买房屋具备开通燃气设施的条件；杨春茹、饶彦树亦未提供证据证明双方对因未开通燃气进行赔偿的事项进行了约定，故对杨春茹、饶彦树要求昊天万福公司赔偿未开通燃气损失的诉讼请求不予支持。双方合同约定，杨春茹、饶彦树购买房屋系按照套内面积计算价格，对面积差异的处理亦是按照套内建筑面积误差比例进行约定。依据查明的事实，杨春茹、饶彦树购买房屋的预测套内建筑面积与实测套内建筑面积误差比未超过3%，且昊天万福公司已向杨春茹、饶彦树退还了面积误差部分对应的购房款。杨春茹、饶彦树未提供证据证明双方对建筑面积存在差异时的处理问题进行了约定，对杨春茹、饶彦树要求昊天万福公司赔偿房屋面积不足的损失的诉讼请求，不予支持。杨春茹、饶彦树主张因昊天万福公司将每层的两个共用大厅做封闭处理，改变共用面积使用，要求判令昊天万福公司拆除上述封闭、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、北京昊天万福房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付杨春茹、饶彦树逾期交房违约金一千零一十三元八角四分；二、驳回杨春茹、饶彦树的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杨春茹、饶彦树不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决；2、改判昊天万福公司赔偿我们未开通燃气的损失4万元；3、重新计算逾期交房违约金，应当计算至昊天万福公司实际出具其具备交房条件的证据时止；4、诉讼费由昊天万福公司支付。上诉理由是：1、合同第十二条明确约定了开通天然气的时间且开发商也说明有开通天然气，一审认定错误；2、昊天万福公司直至一审开庭后才向我们出示其符合交房条件的证据，故逾期交房违约金应计算至其提供相关证据时止。昊天万福公司同意原判并答辩称：双方当事人所签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。关于上诉人要求重新核定逾期交房违约金的问题，一审法院依据入住通知书、入住签到表、入住交接单等证据，确定逾期交房违约金为一千零一十三元八角四分是正确的，杨春茹、饶彦树要求增加的上诉请求，没有证据支持。关于上诉人要求未开通燃气的损失赔偿问题，上诉人所购房屋的用途为商务办公，依据消防法等相关法律规定，该商业办公楼因防火原因无法通过相关部门的燃气审批。我公司为此已经向上诉人提供了电磁炉，保证了上诉人的日常生活。故一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：双方当事人所签订的房屋买卖合同确系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，杨春茹、饶彦树依照合同的约定支付了购房款，昊天万福公司没有依照合同约定的时间将房屋交付给杨春茹、饶彦树使用，也没有按照合同约定的时间完成房屋的工程竣工验收备案登记，已经构成违约，故一审法院认定昊天万福公司违约，并以工程竣工验收备案登记的时间为限计算违约金的处理是正确的，符合法律的规定，本院予以维持。杨春茹、饶彦树要求增加逾期交付房屋违约金的上诉请求，没有事实及法律的根据，不能成立，本院不予支持。关于未开通天然气的赔偿问题，杨春茹、饶彦树所购房屋的用途为商务办公，不是住宅用途的商品房屋。该商务办公用房因防火原因未获国家相关部门的燃气审批，责任不在开发建设该房地产项目的昊天万福公司。故一审法院认定昊天万福公司不承担未开通天然气的赔偿责任是正确的，本院予以维持。杨春茹、饶彦树要求赔偿四万元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费九百元，由杨春茹、饶彦树负担八百七十五元（已交纳），由北京昊天万福房地产开发有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一千三百元，由杨春茹、饶彦树负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　牛旭云审　判　员　　刘　丽代理审判员　　刘国俊二〇一三年十一月十八日书　记　员　　王湘羽关注微信公众号“”