（2013）青民一终字第2109号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-05-21
案件名称
青岛爱思芙现代商场设施有限公司与刘嘉伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘嘉伟,青岛爱思芙现代商场设施有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2109号上诉人（原审被告）刘嘉伟，男，青岛东亚电子衡器有限公司董事长。委托代理人陈增耀，青岛市北鸿萱法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）青岛爱思芙现代商场设施有限公司。法定代表人韩文平，总经理。委托代理人李成群，山东瀚澜律师事务所律师。委托代理人董锐栋，山东瀚澜律师事务所律师。上诉人刘嘉伟因与被上诉人青岛爱思芙现代商场设施有限公司（以下简称爱思芙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市四方区人民法院（2011）四民初字第1011号民事判决，于2013年9月6日向本院提起上诉。本院于2013年10月11日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年11月1日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘嘉伟的委托代理人陈增耀，被上诉人爱思芙公司的委托代理人李成群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱思芙公司在一审中诉称，2011年1月6日，其与刘嘉伟签订《二手房屋买卖合同》。合同约定，爱思芙公司将其名下的坐落于青岛市四方区南京路446号-7网点房（房产证号：青房地权市字第××号）转让给刘嘉伟，转让价格为人民币236万元。2011年3月10日，该房屋的过户手续办理完毕，但刘嘉伟尚欠爱思芙公司16万元购房款。该房屋在转让前一直由刘嘉伟承租，刘嘉伟尚欠爱思芙公司租金12644元未支付。爱思芙公司多次向刘嘉伟主张上述欠款，刘嘉伟迄今仍未支付。为此，爱思芙公司提起诉讼，请求法院依法判令：1、刘嘉伟支付尚欠的房款16万元及利息12300.43元；2、刘嘉伟支付2010年12月3日至2011年3月9日租金12644元；3、诉讼费由刘嘉伟承担。刘嘉伟在一审中辩称，其将剩余16万元房款用于交纳了77250.66元税款，是代爱思芙公司交纳的，还代爱思芙公司交纳了47200元的中介费，余35549.34元。刘嘉伟多次要求退还剩余款项，但爱思芙公司不接纳，所以利息损失不是刘嘉伟造成的。刘嘉伟不欠爱思芙公司房租，刘嘉伟在2010年12月2日前，已经搬出了该房屋。一审法院查明，双方当事人于2011年1月6日签订《二手房屋买卖合同》一份，约定爱思芙公司将其所有的坐落于青岛市四方区南京路446号-7房屋出卖给刘嘉伟，交易价格为236万元。该《二手房屋买卖合同》第二条价格与税费之2约定：“双方商定，该成交价格为甲方（即本案原告）扣除税费净得价。在上述房屋交易过户过程中所产生的双方纳税（包括契税、营业税、增值税、所得税、印花税以及其它税种等）以及各种过户费用全部由乙方（即本案被告）独立承担。甲方在经营过程中所产生的税、费或此房屋在这次交易之前所欠的税、费均由甲方承担；如由甲方缴纳上述房屋因这次交易所产生的某一税、费，则乙方同意在成交价格上另行增加支付该税费相等金额。双方交易过程中的中介费由甲方独立承担。”该合同第三条付款方式约定：“双方商定，同意以现金方式付款。乙方于本合同签订当日支付购房定金人民币200000元整。大写：贰拾万元整。同时约定在2011年2月28日前办理过户，在办理过户当天由乙方首先支付剩余款项人民币2160000元（大写：人民币贰佰壹拾陆万元整），然后此当天甲乙丙三方到房屋交易中心收件窗口办理收件业务，待收件结束后由房屋交易中心出具的《收件回执单》直接交于乙方，在此办理业务期间甲乙丙三方均不能离开现场。”该合同还约定：“本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各一份。”青岛享家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）在该合同上加盖了印章。合同签订当日，刘嘉伟向爱思芙公司支付了20万元定金。刘嘉伟称2011年2月28日向爱思芙公司支付了200万元房款，爱思芙公司对于收到刘嘉伟200万元房款的事实予以认可，但称刘嘉伟是于2011年3月10日双方办理过户手续当日其支付的该笔房款。刘嘉伟尚欠爱思芙公司16万元房款未支付，涉诉房屋已于2011年3月10日过户至刘嘉伟名下。刘嘉伟称因办理过户时，爱思芙公司不缴纳其所欠的税款，故刘嘉伟将该16万元交给了经纪公司。经纪公司代爱思芙公司交纳了76349.66元税款（其中包括2001年至2010年的城镇土地使用税税款滞纳金及罚款收入、房产税税款滞纳金及罚款收入、2001年1月至2011年3月期间的私营企业房产税及私营企业城镇土地使用税），扣除了应由爱思芙公司交纳的47200元的中介费，剩余35549.34元已由中介公司退还给刘嘉伟。爱思芙公司认为，刘嘉伟将16万元房款交给经纪公司的行为与爱思芙公司无关，经纪公司交纳税款不是其约定义务和法定义务，经纪公司扣除47200元中介费没有法律依据。一审另查明，双方于2009年11月9日签订《房屋租赁合同》一份，约定爱思芙公司将涉案房产出租给刘嘉伟使用，租赁期自2009年12月3日至2012年12月2日，租金为：第一年45000元，第二年46500元，第三年48000元。双方均认可刘嘉伟租金交至2010年12月2日。刘嘉伟称其在2010年12月2日之前已经搬离该房屋，在办完房屋买卖过户手续后又用以前租赁时留的钥匙自行入住了涉案房屋，爱思芙公司对此不予认可。一审法院认为，双方2011年1月6日签订的《二手房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，该合同合法、有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。关于中介费问题，双方签订的《二手房买卖合同》中已明确约定双方交易过程中的中介费应由爱思芙公司承担，青岛享家房地产经纪有限公司也在合同上加盖了印章，据此中介费应由经纪公司向爱思芙公司主张，刘嘉伟向爱思芙公司支付购房款是其应当履行合同义务，从购房款中扣除中介费无事实及法律依据。关于税费问题，根据合同约定爱思芙公司应承担其在经营过程中所产生的税、费或涉案房屋在本次交易之前所欠的税、费，故在爱思芙公司自己未主动缴纳此部分税费，刘嘉伟已经支付了220万元房款的情况下，为了完成过户手续而由刘嘉伟实际支付并由中介公司代为缴纳的此部分税费，应由爱思芙公司负担，根据爱思芙公司提交相关证据，此部分税费应为76349.66元。综上，刘嘉伟应向爱思芙公司支付购房款83650.34元（160000元-76349.66元）及利息。关于租金，双方曾就涉案房屋签订过房屋租赁合同，在双方就涉案房屋的买卖达成协议前，双方的租赁关系存续，刘嘉伟应依合同约定向爱思芙公司支付从2010年12月3日起至2011年1月6日期间的租金4521元（46500元÷360天×35天），刘嘉伟主张其2010年12月2日前已搬离涉案房屋，但未提交相关证据，一审对其主张的该事实不予认定，故对爱思芙公司要求刘嘉伟支付2010年12月3日至2011年3月9日期间的租金12644元的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院作出如下判决：一、刘嘉伟支付爱思芙公司购房款83650.34元；二、刘嘉伟支付爱思芙公司利息（本金83650.34元，自2011年3月10日起至2012年5月7日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、刘嘉伟支付爱思芙公司房屋租金人民币4521元。案件受理费3999元，由爱思芙公司负担1954元，由刘嘉伟负担2045元。宣判后，刘嘉伟不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人刘嘉伟上诉称，一、双方签订的合同中明确约定中介费由爱思芙公司承担，刘嘉伟为完成交易在爱思芙公司不出面的情况下用购房款代爱思芙公司支付中介费是合情合理的；二、按照谁主张谁举证的原则，关于刘嘉伟是否自2010年12月3日至2011年1月6日继续使用涉案房屋应由爱思芙公司举证证明。综上，一审判决未查明事实，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人爱思芙公司答辩称，中介费系其与中介公司之间的债权债务关系，与刘嘉伟无关。涉案房屋在买卖之前一直由刘嘉伟承租，其应当支付拖欠的租金。刘嘉伟的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：中介费是否应当从购房款中扣除及刘嘉伟是否应当支付爱思芙公司2012年12月3日至2011年1月6日的租金。关于中介费是否应当从购房款中扣除的问题，本院认为，涉案二手房买卖合同中约定了中介费由爱思芙公司承担，因此，该约定约束爱思芙公司与经纪公司之间的关系。同时，合同并没有约定中介费的数额，爱思芙公司称已经支付部分中介费，而经纪公司不是本案当事人也未到庭，无法认定中介费的数额，故本案不应直接从购房款中扣除中介费。刘嘉伟主张从购房款中扣除中介费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘嘉伟是否应当支付爱思芙公司2012年12月3日至2011年1月6日租金的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因此，刘嘉伟应当对租赁合同到期后搬出并返还涉案房屋这一事实举证证明，现刘嘉伟不能完成该举证责任，其应当承担举证不能的法律后果。一审法院判令刘嘉伟支付爱思芙公司2012年12月3日至2011年1月6日的租金正确，本院予以确认。综上，上诉人刘嘉伟的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判处结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由上诉人刘嘉伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 嵇焕飞代理审判员 苏 勇代理审判员 甘玉军二〇一三年十一月十八日书 记 员 徐雪峰书 记 员 王瑶瑶 来源：