（2013）宝民三（民）初字第1653号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-03-09
案件名称
上海市宝钢第三中学与谢旭洪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民三（民）初字第1653号原告上海市宝钢第三中学。法定代表人葛燕华。委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师。委托代理人藏保元，上海亚冠律师事务所律师。被告谢旭洪。原告上海市宝钢第三中学与被告谢旭洪排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告上海市宝钢第三中学的委托代理人姜大源、藏保元到庭参加诉讼。被告谢旭洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海市宝钢第三中学诉称，2008年3月28日，原告与上海新竹物业管理有限公司（以下简称“新竹物业”）签订了一份房屋租赁合同，原告将其所有的位于宝山区月浦四村XXX号，建筑面积1，173平方米的16间商业用房出租给新竹物业，租赁三年，至2011年3月31日止。新竹物业承租后，在原告的同意下，将系争房屋中的北安路84临号转租给被告，并在2009年3月24日补签了一份房屋租赁合同，该房屋建筑面积48.74平方米，月租金为2，400元，租期为两年，至2010年6月30日止。2011年3月30日，原告与新竹物业的租赁合同到期后，同年6月30日双方签订了终止租赁合同，终止租赁合同签订后，原告几次通知被告搬迁，被告无理由拒不搬迁，也未支付过租金和水电费，一直经营至今。故被告的行为已经严重妨害了原告作为产权人的合法利益，故原告起诉要求被告立即迁出系争房屋并返还给原告，并按照每月2，400元计算，向原告支付2011年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，并据实结清上述期间内拖欠的水、电费。被告谢旭洪未作答辩。经审理查明，原告系上海市宝山区月浦四村XXX号房屋的房地产权利人。2008年3月28日，原告与新竹物业签订《房屋租赁承包合同》，约定，原告将月浦四村XXX号东侧辅助房，建筑面积1，173平方米租赁给新竹物业，租赁期限共计36个月，自2008年4月1日起至2011年3月31日止，合同期满后，任何一方如无续签意向，应提前两个月书面告知对方。2009年3月24日，新竹物业与被告签订《房屋租赁合同》，约定，新竹物业将北安路XXX号房屋两间，建筑面积48.74平方米出租给被告，租赁期限共计两年，自2008年7月1日起至2010年6月30日。租赁期满，甲方有权收回房屋，统一安排，乙方如需续租，须提前一个月提出并按规定重新确定租金。月租金为2，400元，按季度支付，先付后用。水电费每月按实际使用缴纳。2011年9月20日，原告向新竹物业发函，表示双方租赁合同已于2011年6月30日到期，原告决定不再续签合同，并通知新竹物业于2011年9月30日前交房。同日，原告向被告发出告知书，内容为，原告与新竹物业签订的房屋租赁承包合同已于2011年6月30日到期，双方的房租、水电费也计算到该日为止，自7月1日起，被告与新竹物业发生的一切费用与原告无关。原告也不再与新竹物业续签合同，须全部收回出租房，并要求被告于2011年9月30日前妥善安置搬迁。2012年5月14日，原告再次向被告发函，考虑到承租户马上交房的实际困难，原告决定继续与原承租户续签一年合同，从2012年6月1日起至2013年5月31日止，租金参照去年，全年租金一次性付清。如有意继续承租，则在5月21日至25日到学校三楼会议室续签合同，逾期视作放弃续签。如果不再续签，则必须于2012年6月25日前交房，付清2011年7月1日起至2012年5月31日的全部租金及水电费。2012年12月26日，原告又向被告发出告知书，因原告考虑到承租户马上搬迁的实际困难，原告决定继续与原承租户续签一年合同，从2013年1月14日起至2014年1月13日止，租金参照去年。如有意继续承租，则在1月14日至18日到学校三楼会议室续签合同，逾期视作放弃续签。如果不再续签，则必须于2013年1月18日前交房，付清2011年7月1日起至2012年12月31日的全部租金及水电费。2013年3月18日，原告向被告发出催款通知，载明，被告所承租的北安路房屋，尚欠租金和水电费54，347.60元，要求被告收到通知后三日内将欠款付清。因被告未与原告续签合同、无理占用房屋至今并拒付使用费，故涉讼。另查明，原告曾向本院起诉新竹物业【案号：（2013）宝民三（民）初字第553号】，要求新竹物业归还宝山区月浦四村XXX号的商业用房并赔偿租金损失等，在该案的庭审过程中，新竹物业表示，合同约定的到期日是2011年3月31日，但是实际是延长至2011年6月30日，期间新竹物业将房屋转租给了十五、六家次承租人，2011年4月份到6月份的租金原告是免除了；新竹物业于2011年7月1日离场后就不管了，未向次承租人再收取过租金等费用，也不清楚系争房屋此后的状况。以上事实，有及原告提供的租赁合同、租赁承包合同、房地产权证、告知函等证据为证，可以认定。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与新竹物业就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。新竹物业在承租期间将房屋分别进行转租，对此原告表示认可，故转租合同亦合法有效，各方当事人均应恪守。根据查明的事实，原告与新竹物业的租赁合同已于2011年6月30日终止履行，故新竹物业与被告的转租合同也至此终止履行。在相关案件的庭审过程中，新竹物业确认其于2011年6月30日之后不再向次承租人收取租金及使用费。被告占用房屋至今，缺乏合同和法律依据，作为系争房屋的房地产权利人，原告现要求被告迁出系争房屋并返还给原告的诉请，合法有据，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担由此产生的举证不能的法律后果，原告要求其依据与新竹物业的租金标准支付自2011年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费并据实结算水、电费等的诉讼请求，于法不悖，本院也予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢旭洪于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区北安路84临号二间房屋中迁出，并将上述房屋返还给原告上海市宝钢第三中学；二、被告谢旭洪于本判决生效之日起十日内，按照每月2，400元标准计算，向原告上海市宝钢第三中学支付自2011年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，并据实结清上述期间内拖欠的水、电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取为805元，由被告谢旭洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶芳二〇一三年十一月十八日书记员 黄莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”