（2013）朝民初字第20841号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-06-29
案件名称
马文芳与石转香房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马文芳,石转香,中国工商银行股份有限公司北京新街口支行
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第20841号原告（反诉被告）马文芳，女，1983年6月30日出生。委托代理人任海峰。委托代理人王兴华。被告（反诉原告）石转香，女，1961年4月16日出生，退休。委托代理人杨康晓，男，1982年10月19日出生。委托代理人张志杰。第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行。法定代表人曲琰，行长。委托代理人李嘉，女，1977年6月21日出生。委托代理人王征，男，1978年10月29日出生。原告（反诉被告）马文芳与被告（反诉原告）石转香（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院在审理过程中，依法追加中国工商银行股份有限公司北京新街口支行（以下简称工行新街口支行）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。马文芳及其委托代理人任海峰、王兴华、石转香及其委托代理人杨康晓、张志杰、工行新街口支行的委托代理人王征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马文芳诉称：2009年11月20日石转香通过贷款方式向北京高盛房地产开发有限公司购买了北京市朝阳区百子湾5号A3#住宅楼及A3R#公建8层二单元xxx号房屋（朝阳区百子湾5号A3住宅楼8层二单元xxx号房屋，以下简称涉案房屋），建筑面积为67.22平方米。2012年6月14日我与石转香签订房屋买卖合同，约定我以贷款方式购买涉案房屋，首付款80万元，剩余70万元以贷款方式支付。双方应在房屋取得房产证之日起15个工作日内办理房屋过户手续。合同签订后我向石转香支付了首付款80万元，石转香向我交付了房屋，但石转香一直未办理房屋产权证。故我诉至法院，要求继续履行合同，石转香协助我办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋登记至我名下；石转香按总房款日万分之五的标准（每日750元）自2012年10月1日至房屋实际过户至我名下之日止的违约金；石转香承担税费损失。石转香答辩并反诉称：双方签订买卖合同约定了如因非双方原因合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，双方同意终止合同。马文芳并未依约完全履行自己的付款义务，且已超过了15日，我有权解除合同并要求马文芳支付违约金。我已经委托了开发商及代办公司办理权属证书，并非是我拖延没有办理。故我提出反诉，要求解除我与马文芳2012年6月14日签订的房屋买卖合同，马文芳向我支付违约金共30万元。工行新街口支行述称：我行不知晓该买卖情况，我行愿意接受石转香或其他法院判决确认的解除抵押权的人来偿还贷款，贷款完全还清后可以解除抵押。经审理查明：2009年11月20日北京高盛房地产开发有限公司（出卖人）与石转香（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人向出卖人购买涉案房屋，房屋总价款为1320126元，付款方式为贷款，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2012年6月14日，石转香（出卖人）与马文芳（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人向出卖人购买涉案房屋，房屋建筑面积为67.22平方米，出卖人通过贷款方式向开发建设单位支付购房款，尚欠贷款700000元。该房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2012年10月。房屋总价款为1500000元。签订合同当日买受人支付定金20000元，次日支付房款180000元，2012年7月14日前支付剩余首付款600000元，剩余向银行申请贷款支付。双方同意取得房产证之日起20日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付总房款20%的违约金。双方约定过户所产生的税费由买受人承担。签订合同之日起15日内出卖人将房屋交付买受人使用。出卖人应于买受人交付定金和房款达860000元时还清尚欠贷款。买受人未按照约定3向出卖人支付款项的，每逾期一日，应支付未付款5%的违约金，超过15日的，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。如非因当事人双方的原因致使该房屋自本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，双方同意本合同终止，出卖人返还已付定金、房款，买受人交还房屋。补充约定：房本下来15个工作日过户；首付款达860000元时出卖人将贷款还清。合同签订当日，马文芳向石转香支付定金20000元；2012年6月16日，马文芳向石转香支付购房首付款180000元；2012年7月30日，马文芳向石转香支付购房首付款600000元。石转香向马文芳交付了房屋。石转香称马文芳未依约支付600000元首付款，逾期付款已超过15日，故应当解除合同。马文芳则称石转香当时未在北京，无法给付上述款项，并提交了短信记录，其中2012年7月27日，石转香向马文芳发送信息“你好，中国建设银行户名，石转香，卡号×××。请尽快办理，谢谢，再见”。经询，石转香称在诉讼前未就该款项延误向马文芳提出过主张。本院向北京高盛房地产开发有限公司询问了石转香办理权属证书事项，2013年7月11日，该公司称石转香于收房时已经提交了相应材料并交纳了相应费用，只需等待办理即可。2013年7月12日，涉案房屋登记至石转香名下，登记地址为北京市朝阳区百子湾东里403号楼8层2单元xxx。2013年7月23日庭审中，被告称于2013年7月18日收到过通知其领取产权证的信息。马文芳称石转香故意拖延房屋权属证书的办理，并提交了杨康晓（石转香之子）朝阳区百子湾东里403号楼8层2单元809号房屋（以下简称809号房屋）的公积金贷款合同，证明809号房屋已经办理了房屋产权证。石转香称809号房屋因杨康晓急于购买其他房屋，故在向开发商交纳了相关费用后自行申请并另行交纳了一次费用后方才办理下权属证书。截至2013年11月3日，石转香尚欠工行新街口支行贷款余额589673.62元。庭审中，马文芳表示：可以以现金形式向石转香支付剩余房款并同意代石转香向工行新街口支行清偿剩余贷款。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、收条、首付款收条、转账凭条、短信记录、《个人借款合同》、未还款明细及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：马文芳与石转香签订的《房屋买卖合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应依约履行。马文芳向石转香支付了定金和首付款共计800000元，最后一笔首付款的支付时间晚于合同约定，但根据双方短信记录，石转香是在2012年7月27日才告知了马文芳银行账户，马文芳亦在知晓该账户3天后向石转香支付了剩余购房款，结合收款后石转香亦没有向马文芳主张逾期支付款项的违约金或者解除合同，故本院认定该笔逾期付款并非原告原因所致，石转香亦以其行为表明继续履行该合同，故对于石转香提出的解除合同并要求马文芳支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于涉案房屋转移登记至石转香名下的问题，根据石转香与开发商签订商品房预售合同约定，石转香已依照该份合同约定向开发商支付了代办费用、相关税费，并已提交完全部材料。虽809号房屋取得权属证书早于涉案房屋，但并没有证据证明石转香怠于履行义务，且涉案房屋取得权属证书于诉讼中，石转香亦未隐瞒该情况，未有明显怠于履行义务之行为。马文芳主张逾期办理转移登记至其名下的违约金请求没有事实法律依据，本院不予支持。诉讼中房屋所有权证办理至石转香名下，马文芳主张的税费损失，尚未实际发生，本院不予支持。关于双方约定如非因当事人原因致使本合同签订之日起1年内未取得房屋权属证书的，双方同意终止合同的条款。双方买卖之标的是涉案房屋，将涉案房屋交付并转移登记至买方名下系出卖人即石转香的义务。双方签订合同时双方预计房屋所有权证于2012年10月取得，虽并非石转香恶意拖延，但房屋所有权证实际办理至石转香名下时间远远超出双方签订合同时之预期。现买受人马文芳要求继续履行合同并同意一次性支付剩余房款并代偿石转香所欠贷款，工行新街口支行对此不持异议。本院依法判令合同继续履行，马文芳对于石转香所欠贷款予以代偿，代偿部分应视为向石转香支付了剩余房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马文芳于本判决生效后十日内代被告（反诉原告）石转香向第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还被告（反诉原告）石转香与中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款，以消灭中国工商银行股份有限公司北京新街口支行对北京市朝阳区百子湾东里403号楼8层2单元xxx室房屋的抵押权。原告（反诉被告）马文芳于上述抵押权消灭当日向被告（反诉原告）石转香支付剩余房款（以七十万元减去向第三人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行偿还的贷款）。二、被告（反诉原告）石转香于原告（反诉被告）马文芳履行完上述义务后十五日内协助原告（反诉被告）马文芳将位于北京市朝阳区百子湾东里403号楼8层2单元xxx室房屋过户至原告（反诉被告）马文芳名下。三、驳回原告（反诉被告）马文芳的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）石转香的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千一百五十元，由原告（反诉被告）马文芳负担（其中一千一百五十元已交纳，剩余八千元于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费二千九百元，由被告（反诉原告）石转香负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈明荣人民陪审员 郝建丰人民陪审员 邱 凡二〇一三年十一月十八日书 记 员 温晓汾 搜索“”