（2013）河市民一终字第310号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2019-01-30

案件名称

黄杰元、兰凤英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区河池市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区河池市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

黄杰元；兰凤英；黄屹；黄喜；黄立；刘记恒

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百五十三条第一款第一项

全文

广西壮族自治区河池市中级人民法院民事判决书（2013）河市民一终字第310号上诉人（一审原告）：黄杰元，男，1945年2月17日出生，汉族，河池市歌舞团退休人员，住河池市金城江区。上诉人（一审原告）：兰凤英，女，1950年1月7日出生，瑶族，住址同上。系黄杰元的妻子。上诉人（一审第三人）：黄屹，男，1972年6月13日出生，瑶族，住址同上。系黄杰元、兰凤英长子。上诉人（一审第三人）：黄喜，男，1974年4月30日出生，瑶族，住址同上。系黄杰元、兰凤英次子。上诉人（一审第三人）：黄立，男，1978年5月14日出生，瑶族，住址同上。系黄杰元、兰凤英第三子。兰凤英、黄屹、黄喜、黄立共同委托代理人：韦青，广西铁义律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘记恒，男，1983年11月12日出生，壮族，个体司机，住河池市金城江区。委托代理人：刘茂珠，男，1948年10月5日生，汉族，住河池市金城江区。上诉人黄杰元、兰凤英、黄屹、黄喜、黄立因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2013）金民初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年 8月26日立案受理后，依法组成由审判员覃志凌担任审判长，审判员唐劳和代理审判员祝贺参加的合议庭，于2013年9月16日公开开庭审理了本案。书记员肖肖担任法庭记录。上诉人兰凤英、黄屹、黄喜、黄立及上述四上诉人的委托代理人韦青，被上诉人刘记恒及其委托代理人刘茂珠到庭参加诉讼。上诉人黄杰元经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经一审法院审理查明：原告黄杰元、兰凤英系夫妻关系，第三人黄屹、黄喜、黄立系原告黄杰元、兰凤英的儿子。2011年11月，原告兰凤英在《雄基信息报》刊登欲出售位于河池市金城江区乾霄路97号楼房（建筑面积为335.83㎡）及宅基地（使用面积为245.00㎡）的信息。被告刘记恒知晓该信息后向原告黄杰元、兰凤英提出购房意愿，经与原告兰凤英、黄杰元协商后，于2011年11月30日签订了一份以原告兰凤英、黄杰元为甲方，被告刘记恒为乙方的《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方以1200 000.00元将房屋并土地一同卖给乙方,永远由乙方所有使用。二、甲方必须在合同签字后，壹拾日内将国有土地使用证和房屋产权证过户（转户）到乙方刘记恒名下。三、付款方式：先付伍拾万元定金，等两证过户到乙方名下后，乙方一次性付清余款700000元，万一遇到过户不得之事，甲方必退还乙方定金伍拾万元。……另外还补充有一切费用由乙方自理的条款。”落款甲方有黄杰元、兰凤英签名，家庭成员有黄喜签名，乙方有刘记恒签名，家庭成员有刘继彪签名。黄杰元、兰凤英与刘记恒签订合同后，刘记恒于当日以银行转账方式向兰凤英工商银行账户（卡号：62×××88）汇入了500000.00元。尔后，原告黄杰元、被告刘记恒向河池市房产管理局提出将河房权证字第××号房屋办理权属转移登记的申请，经黄杰元、刘记恒申报，河池市地方税务局于2011年12月21日委托河池市价格认证中心对位于河池市乾霄路 97号房地产进行价格认证，2012年1月17日河池市价格认证中心作出河价定[2012]24号涉税财物价格认定结论书，认定的价格为943000.00元。 2012年2月18日，河池市房产管理局在《河池日报》刊登“黄杰元将房屋卖给刘记恒”的公告。2012年2月27日，原告黄杰元与被告刘记恒又签订了一份《房地产买卖契约》，约定成交价格为943000.00元，该份转让合同备案于河池市房产管理局。2012年3月27日，河池市房产管理局为原告黄杰元办理了产权转移登记手续，将房屋登记在被告刘记恒名下，至此该房屋的产权证号变更为：河房权证字第××号。随即原告黄杰元、被告刘记恒向河池市土地管理局提出将河国用（2001）字第 358号的土地使用权办理权属转移登记手续的申请，2012年6月20日，河池市人民政府将该宗宅基地的土地使用权登记在被告刘记恒名下，土地使用证号变更为：河国用（2012）第0148号。2012年8月23日，被告刘记恒向原告黄杰元发出因空地的租赁问题和税费负担问题未解决而暂不支付余款的通知。2012年8月28日原告兰凤英、黄杰元向刘记恒发出一份“关于对刘记恒通知的回复意见”函，要求被告5日内支付购房余款。2012年9月5日，被告刘记恒通过银行转账方式向兰凤英工商银行账户（卡号：62×××88）汇入638705.00元。2012年9月6日，原告黄杰元、兰凤英提起本案诉讼，请求解除2011年11月30日黄杰元、兰凤英与刘记恒签订的《房屋买卖合同》并由刘记恒承担违约责任，后撤回起诉。另查明：2001年6月14日，黄杰元以出让方式购买得位于河池市住宅用地一宗（地号为02-02-32-0305，图号为六圩-79），同年7月18日登记在黄杰元名下。2006年在该宅基地上建造了占地面积为52.70平方米的一栋6层楼房，2007年7月26日登记在黄杰元名下。再查明：2012年12月10日经兰凤英委托，广西壮族自治区龙泉山医院司法鉴定所对黄杰元作出鉴定意见：1、医学诊断：脑外伤所致精神障碍①脑外伤所致智力损害（中度）。②脑外伤后综合征。③继发性癫痫；2、民事行为能力评定：无民事行为能力。一审法院认为：首先，关于2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》是否有效问题。河池市房屋及宅基地登记在原告黄杰元名下，原告黄杰元系争议房屋权属证明记载的权利人，因此是该房屋登记意义上的所有权人。原告黄杰元、兰凤英和第三人黄屹、黄喜、黄立未能提供相关证据证明被告刘记恒在购买本案争议房屋时明知第三人是房屋的共有权人，且被告刘记恒是以合理的价格受让，故被告刘记恒有理由相信争议房屋系二原告的夫妻共有财产，原告黄杰元、兰凤英处分共有财产的行为系其真实意思表示。原告黄杰元以其系“无民事行为能力人”主张签订的合同无效，但其提供的鉴定意见是在签订《房屋买卖合同》后的2012年12月10日作出，该鉴定意见是否对黄杰元的前行为有溯及力未作出说明，难以证实黄杰元签订合同时的真实状况。即使黄杰元签订合同时是无民事行为能力人，但兰凤英作为黄杰元配偶，行使监护权，在未侵害黄杰元权益的情况下代黄杰元作出卖房屋的意思表示亦是符合法律规定的。另外，原告以“家庭建房计划”证实第三人是房屋共有人，要求确认合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。的规定，黄杰元、兰凤英的出资份额占三分之二以上，黄杰元、兰凤英的处分行为亦是符合法律规定的。因此。 2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》合法有效。对原告黄杰元、兰凤英请求确认该合同为无效合同的主张不予支持。其次，关于2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》是否有效问题。黄杰元、刘记恒签订的《房地产买卖契约》中关于“房地产交易价格为943000.00元”条款的约定，其目的是为了少交税费，损害国家税收利益，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的强制性规定，并且作为共有人的原告兰凤英对签订该合同并不知情，亦未签名。因此，2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》应属无效合同。第三，第三人黄屹、黄喜、黄立以损害其权益要求确认2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》和2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》无效的理由是否成立问题。第三人黄屹、黄喜、黄立主张其是房屋的共有人，但其向法庭出具的“家庭建房计划”是原告、第三人自已书写的材料，对外没有公示效力，且原告没有证据证明被告在购买讼争房产时明知第三人是房屋的共有权人，即本案无证据证明被告为恶意购买人。故对第三人认为《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》无效的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，经合议庭评议、审判委员会讨论决定，判决：一、驳回原告黄杰元、兰凤英及第三人黄屹、黄喜、黄立要求确认原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》为无效合同的诉讼请求；二、原告黄杰元与被告刘记恒于2012年2月27日签订的《房地产买卖契约》为无效合同；三、驳回原告黄杰元、兰凤英及第三人黄屹、黄喜、黄立要求被告刘记恒协助办理将位于河池市宅基地登记在黄杰元名下的诉讼请求。一审案件受理费 100元，由原告黄杰元、兰凤英负担80元，被告刘记恒负担20元。宣判后，黄杰元、兰凤英、黄屹、黄喜、黄立不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，即确认《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》无效，责令刘记恒将讼争房屋产权、土地使用权过户到黄杰元名下。其主要理由有：一、一审认定2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效没有依据。表现在：1、黄杰元经广西龙泉山医院司法鉴定所鉴定，在两次签订合同期间，其精神状态均为无民事行为能力。签订合同时，兰凤英和其他人均不知道黄杰元为无民事行为能力人，故不存在兰凤英作为其配偶行使监护权，代理黄杰元作出出卖房屋的意思表示。2、一审认定黄杰元、兰凤英占有讼争房屋三分之二以上份额，其二人处分房屋的行为符合《物权法》第九十七条的规定，属于法律适用错误，本案讼争的房产应当认定为家庭共同共有的财产。3、一审认定没有证据证实刘记恒为恶意购买人，没有依据。首先，刘记恒作为房屋购买人，有义务了解讼争房屋是共有的还产独有的，从本案的实际情况分析，应当认定刘记恒是知道讼争房屋为上诉人家庭五人共有。二、黄杰元与刘记恒于2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》是对2011年 11月30日黄杰元、兰凤英与刘记恒签订的《房屋买卖合同》的否认。三、一审没有认定被上诉人违约延期支付房款近三个月的事实，上诉人正是因为此事才起诉到人民法院。四、原判决认定讼争房屋经过评估没有依据。被上诉人刘记恒答辩称，一审判决查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、被上诉人以1200000元的价格向上诉人黄杰元、兰凤英购买讼争房屋，这是双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行。双方签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人所主张的延期支付房款、其他共有人不知道房屋出卖等理由均不能成立。二、上诉人为了少交个人所得税，而与被上诉人搞了一份假合同，但房产局不认可，才以评估价943000元为交税依据，签订了2012年2月27日的《房地产买卖合同》。但双方履行的是2011年11月30日签订的、价款为1200000元《房屋买卖合同》，刘记恒根本不存在所谓恶意购买房屋的事实。本院经二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。综合各方当事人意见，本案的争议焦点是：一、2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》是否有效。本院认为：第一、关于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。讼争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证均登记在黄杰元一人的名下，因为该房屋是黄杰元、兰凤英夫妻关系存续期间取得的财产，故应当认定为黄杰元、兰凤英共同共有。黄杰元、兰凤英作为讼争房屋的物权所有人，有处分该房屋的权利，2011年11月30日。黄杰元、兰凤英与刘记恒签订《房屋买卖合同》，以1200000元的价格将讼争房屋出卖给刘记恒，就是其行使处分权的具体表示。上述合同是双方的真实意思表示且不违反法律的规定，而且又已实际履行，故应当认定为有效合同。同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。按照上述司法解释的精神，无权处分合同应当认定为有效的债权合同。现五上诉人主张，黄杰元签订合同时系无民事行为能力人，黄屹、黄喜、黄立等家庭成员对共有的讼争房屋被转让不知情，上述情形下签订的合同均属于无权处分合同，上诉人主张合同无效与司法解释的精神相冲突，故本院不予支持。第二、关于2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。上述《房地产买卖合同》是在房管局办理讼争房屋转让登记手续时，由黄杰元与刘记恒签订的，合同价款是按照房管局委托物价部门对讼争房屋进行评估后，以评估价格943000元作为交税依据，同时约定作为《房地产买卖合同》的购房款。但作为合同的双方均是按照2011年 11月30日签订的《房屋买卖合同》履行各自的义务，即讼争房屋的转让价格双方均知道是1200000元而不是943000元。因此，一审认定2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》是黄杰元与刘记恒为少交国家税款而签订的合同，企图以合法的形式掩盖其非法的目的，从而认定该合同无效是完全正确的。上诉人认为2012年2月27日签订的《房地产买卖合同》否认了2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》的效力，这一主张不能成立。因为时间在后的合同应当认定为无效合同，自始没有法律效力，更谈不上否认时间在前的有效合同。综上所述，刘记恒在本案中虽有迟延支付购房款的行为，但仅应承担相应的违约责任，而不应认定2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。五上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄杰元、兰凤英、黄屹、黄喜、黄立共同承担。本判决为终审判决。审　判　长　　覃志凌审　判　员　　唐　劳代理审判员　　祝　贺二〇一三年十一月十八日书　记　员　　肖　肖关注公众号“”