（2013）东中法民一终字第1986号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-02-18
案件名称
罗小亭与叶裕新因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗小亭,叶裕新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百一十二条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1986号上诉人（原审被告）：罗小亭，女，汉族，1986年11月出生。委托代理人：郭玮，广东顺航律师事务所律师。委托代理人：周艳军，广东顺航律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶裕新，男，汉族，1965年10月出生。委托代理人：蒋国军，广东競秀律师事务所律师。上诉人罗小亭与被上诉人叶裕新因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2013年6月4日，叶裕新向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、罗小亭立即从承租叶裕新的位于东莞市塘厦镇鹿苑路9号的商铺内搬出，将商铺恢复原状交还给叶裕新；二、罗小亭从2013年2月1日起按每月2300元的标准向叶裕新支付租金至其完全搬离商铺将商铺返还叶裕新时止（暂计至2013年5月底为人民币9200元）。原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇田心社区鹿9号房屋的权属人为叶裕新，房地产权证为粤房地证字第C42825**号。叶裕新、罗小亭签订了一份《商铺租赁合同》，约定罗小亭承租叶裕新上述房屋，约定期限自2007年12月15日起至2012年12月15日止的，约定当月1日至5日缴纳当月租金，并约定租金标准为每月2000元、第四年起租金为每月2300元，电费由罗小亭直接向相应供电公司缴纳，水费则由叶裕新先向相应供水公司缴纳后再向罗小亭收取。2012年12月15日原租赁合同到期后，叶裕新、罗小亭未续签书面租赁合同，罗小亭继续使用涉案商铺，叶裕新也于2013年1月1日收取了2013年1月份的租金2300元。叶裕新、罗小亭确认罗小亭未向叶裕新缴纳2013年2月份之后的租金，确认叶裕新在治安队员及罗小亭在场的情况下将涉案商铺的锁匙进行更换。关于未缴纳租金的原因及叶裕新更换锁匙的时间，罗小亭主张系因叶裕新于2013年2月份开始对涉案商铺断水断电并于2013年2月份更换锁匙；叶裕新则主张系因罗小亭拒付2013年2月份之后的租金又拒不搬走，叶裕新无奈于2013年6月2日更换锁匙。对上述主张，罗小亭提供了其拍摄的一份录音录像及一份水电费扣缴存折为证，叶裕新对这两份证据予以确认；叶裕新提交了一份电费发票及一份东莞市塘厦镇田心社区居民委员会出具的《证明》为证，罗小亭对该份电费发票予以确认，但不确认该份《证明》。经审查，罗小亭提交的录音录像未显示拍摄时间，内容主要为叶裕新更换锁匙的行为，其中叶裕新本人及过往的路人均身穿短袖衣服，涉案商铺旁边的商铺内有风扇在转动；罗小亭提交的水电费扣缴存折则显示2013年3月份之后没有划扣电费的记录；叶裕新提交的电费发票显示2013年3月5日至4月5日期间涉案商铺共产生电费138.42元。此外，叶裕新提交的《证明》显示叶裕新更换锁匙的时间为2012年6月2日，对此时间，叶裕新主张为笔误。经原审法院到东莞市塘厦镇田心社区居民委员会进行调查，证实此份《证明》显示的时间“2012年6月2日”确为笔误，实际时间为2013年6月2日。2013年6月4日，叶裕新向原审法院提起本案诉讼。后经原审法院多次协调，2013年8月9日在叶裕新、罗小亭均在场情形下，罗小亭将其所有物品从涉案商铺内搬离。叶裕新表示放弃其诉讼请求第一项。原审法院认定以上事实的证据有：《商铺租赁合同》、房地产权证、照片、《证明》、租金收据、录音录像、水电费扣缴存折、电费发票等及庭审笔录、调查笔录、质证笔录。原审法院认为：涉案商铺已取得相应的房地产权证，符合租赁的条件，且叶裕新、罗小亭签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方应依约履行此租赁合同。该《商铺租赁合同》于2012年12月15日到期后，叶裕新、罗小亭未续签书面租赁合同，罗小亭继续使用涉案商铺，叶裕新也收取了2013年1月份的租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，叶裕新作为出租人负有将涉案商铺交付给作为承租人的罗小亭使用的义务，罗小亭则负有依约按时向叶裕新缴纳租金的义务。本案中，罗小亭未支付叶裕新20**年2月份之后的租金，对于未支付的原因，罗小亭主张系因叶裕新20**年2月份就对涉案商铺断水断电并更换锁匙。双方确认的电费发票显示2013年3月5日至4月5日期间涉案商铺共产生电费138.42元，可见罗小亭所提出的涉案商铺在2013年2月份之后断电的主张并不符合事实。双方确认的录音录像虽然显示内容主要为叶裕新更换锁匙的行为，但未显示拍摄时间，且从该录像中可见叶裕新本人及过往的路人均身穿短袖衣服，涉案商铺旁边的商铺内有风扇在转动，这些情况与2013年2月份东莞市的天气情况均不符合，可见罗小亭所提出的涉案商铺在2013年2月份被叶裕新更换锁匙的主张并不符合事实。结合东莞市塘厦镇田心社区居民委员会出具的《证明》及原审法院的调查笔录，原审法院采信叶裕新的主张，认定叶裕新对涉案商铺更换锁匙的时间为2013年6月2日。据上所述，罗小亭未支付叶裕新20**年2月份之后的租金，且未能举证证明其所主张的拒付租金理由成立，故原审法院认定罗小亭无正当理由拒不支付租金，罗小亭的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，叶裕新可要求罗小亭支付自2013年2月1日起至2013年6月1日叶裕新更换锁匙之前一日期间的租金，共计9276.67元（2300元／月×（4＋1÷30）个月］。因叶裕新已于2013年6月2日对涉案商铺更换锁匙，故原审法院认定涉案商铺已由叶裕新于当日收回，叶裕新也未举证证明罗小亭存在于涉案商铺的物品影响到其行使权利，故叶裕新要求罗小亭支付2013年6月2日之后的租金，无事实与法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，叶裕新可要求罗小亭立即从涉案商铺中搬离、将涉案商铺恢复原状。事实上罗小亭也已于2013年8月9日搬离涉案商铺，叶裕新也明确放弃此项诉讼请求，故对此项请求，原审法院不予处理。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认叶裕新与罗小亭签订的《商铺租赁合同》已于2013年6月2日解除。二、罗小亭应于判决发生法律效力之日起三日内支付叶裕新20**年2月1日至2013年6月1日期间的租金共9276.67元。三、驳回叶裕新的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由罗小亭承担。罗小亭不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）根据《合同法》第二百一十六条的规定，叶裕新作为出租人应在租期内保证租赁物能被正常使用，但叶裕新未正常提供租赁物给罗小亭使用，罗小亭无需支付2013年2月1日后的租金。叶裕新与罗小亭《商铺租赁合同》于2012年12月15日到期后，罗小亭继续使用商铺，叶裕新也收取了2013年1月份的租金2300元。根据《合同法》第二百三十六条的规定，《商铺租赁合同》应继续有效。叶裕新应继续保持案涉商铺适合经营。但案涉商铺自2013年2月份开始出现断水断电的情况，2013年4月份下旬供电被彻底停止，致使罗小亭无法正常经营。（二）由于叶裕新未正常提供租赁物给罗小亭使用，罗小亭拒付租金。罗小亭并非无理恶意拖欠租金、蓄意违约。原审法院不应判令《商铺租赁合同》解除。据此，请求本院判令罗小亭无需支付叶裕新20**年2月1日至2013年6月1日期间的租金9276.67元，并确认《商铺租赁合同》继续有效，判令叶裕新继续将案涉商铺租赁给罗小亭使用。被上诉人叶裕新口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回罗小亭的上诉请求。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，罗小亭为证明案涉商铺自2013年2月份开始未正常供水，并以案涉商铺水表外面被叶裕新加锁为由，向本院申请调查案涉商铺水表目前的度数。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人罗小亭上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对上诉人罗小亭的上诉请求，以下分述本院的理由。罗小亭与叶裕新签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。《商铺租赁合同》于2012年12月15日到期后，双方未续签书面租赁合同，罗小亭继续使用案涉商铺，叶裕新也收取了2013年1月份的租金，应视为《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。罗小亭主张其未支付2013年2月份之后的租金，是因为叶裕新断水断电并更换锁匙，致使案涉商铺无法正常使用。根据双方确认的电费发票显示2013年3月5日至4月5日期间涉案商铺共产生电费138.42元，可见罗小亭所提出的案涉商铺在2013年2月份之后已经断电与事实不符。根据双方确认的录音录像，原审法院认定案涉商铺更换锁匙的时间为2013年6月2日，本院予以确认，理由不再赘述。罗小亭主张自2013年2月份案涉商铺已经断水，但没有提供任何证据予以证实。二审期间，罗小亭向本院申请调查案涉商铺水表目前的度数，由于案涉商铺现已经出租给他人，案涉商铺水表目前的度数无法证明2013年2月份的供水情况，故本院不予准许。综上，罗小亭未能举证证明其拒付2013年2月份之后租金的理由成立。罗小亭主张双方合同未解除，叶裕新应继续按《商铺租赁合同》履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，罗小亭无正当理由逾期未支付租金，叶裕新可以解除合同。2013年6月2日，罗小亭在场的情况下，叶裕新更换案涉商铺锁匙，应视为已将解除合同的主张通知罗小亭，双方《商铺租赁合同》于2013年6月2日解除。罗小亭主张双方合同未解除没有法律根据，本院不予支持。罗小亭主张不需向叶裕新支付2013年2月1日至6月1日期间的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，在合同解除之前，双方应依照合同约定履行合同义务，罗小亭应向叶裕新支付2013年2月1日至6月1日期间的租金，罗小亭所提该主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人罗小亭提出的上诉理由不成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人罗小亭承担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 卢健如代理审判员 刘海燕代理审判员 徐华毅二〇一三年十一月十八日书 记 员 刘裕灵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”