（2013）琼民一终字第30号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-04-01
案件名称
海南华琦实业开发公司与胡顺奎、海南新天地贸易公司所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
海南省高级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）琼民一终字第30号海南省高级人民法院民事判决书（2013）琼民一终字第30号上诉人（原审原告）海南华琦实业开发公司。法定代表人石明选，该公司总经理。委托代理人陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡顺奎，男，1973年8月13日出生（公民身份证号码：5130301973********），（系三亚天鹰形象设计康乐园业主）。委托代理人邓振海，海南惠海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南新天地贸易公司。法定代表人马青瑞，该公司董事长。委托代理人邓振海，海南惠海律师事务所律师。上诉人海南华琦实业开发公司（以下简称华琦公司）因与被上诉人胡顺奎、海南新天地贸易公司（以下简称新天地公司）财产确权纠纷一案，不服三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）（2012）三亚民一初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员范忠担任审判长，代理审判员郑唐德和徐伟强参加的合议庭，于2013年4月10日公开开庭审理了本案，书记员钟小敏担任记录。上诉人华琦公司的委托代理人陈吉波，被上诉人胡顺奎及其与被上诉人新天地公司的共同委托代理人邓振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华琦公司诉讼请求：1、确认新天地公司与胡顺奎订立的《资产转让协议》为无效合同；2、请求确认西河公寓一楼未出售的355平方米房产的所有权属于华琦公司；3、胡顺奎停止侵占355平方米的房产并恢复原状；4、胡顺奎赔偿侵占355平方米房产期间造成华琦公司经济损失66万元（按355平方米商铺每月租金3万元计）；5、本案的诉讼费由胡顺奎承担。原审法院经审理查明：1992年10月15日，三亚腾龙房地产开发公司（以下简称腾龙公司）将西河公寓整体出售给中国海南国际经济技术合作公司（以下简称国际公司），双方在《房屋买卖合同书》中约定西河公寓一楼面积1532平方米。1993年4月2日，华琦公司为了获得销售西河公寓的利益，与国际公司订立《合作合同》与《投资合同》，约定华琦公司出资700万元购房款，按出资比例分享利润与承担风险。1993年11月3日，国际公司与海南北海投资总公司（以下简称北海公司）订立《房屋销售合同》，将西河公寓一楼售予北海公司，合同约定一楼总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准），未转移占有亦未办理房屋所有权过户。1995年10月24日，国际公司与新天地公司订立《房屋销售合同》，又将西河公寓一楼售予新天地公司，合同约定一楼总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准），由此形成“一房二卖”，亦未过户。双方未能提出《房屋销售合同》涉及的附图。2009年12月10日，新天地公司与胡顺奎订立《资产转让协议》，将西河公寓一楼售予胡顺奎。胡顺奎占有后未及过户便擅自改建经营。2010年12月6日，国际公司、新天地公司、胡顺奎三方订立《协议书》，确认国际公司将涉案房产售予新天地公司及新天地公司尚欠购房款由胡顺奎支付。诉讼过程中，经华琦公司申请，该院委托国家测绘局海南测绘产品质量监督检查站鉴定，结论为：胡顺奎现使用西河公寓一楼的房产面积（指一楼套内面积与一楼夹层房产面积）为1296.45平方米。据大产权证，目前西河公寓房产权利仍登记于腾龙公司名下，尚未办理西河公寓一楼（分层）房产证。2012年8月10日，华琦公司申请增加判决对已售出的西河公寓一楼1084平方米房产与尚未出售的355平方米房产作出分割的诉讼请求。但该院于2011年11月1日向华琦公司送达《举证通知书》确定举证期限为收到《举证通知书》后30日。华琦公司上述请求已经超过举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，不予准许，并告知可就增加的诉讼请求另行起诉。另查明：该院已经发生法律效力的（2004）三亚民一终字第62号民事判决、（2011）三亚民二终字第21号民事判决，一致确认西河公寓未售出的房产，尚有二楼全部及三楼五套房产（房号为303、304、305、306、307）。审理过程中，该院召集双方当事人到西河公寓现场，但华琦公司未能指出被侵占房产的具体四至范围。庭审结束后的2012年11月23日，华琦公司提出一份西河公寓一楼平面图复印件，用红线在右下角画出一块，声明红线内为被侵占的355平方米房产。胡顺奎抗辩称该证据因逾举证期限提出而无效，且不是竣工备案图，不同意质证；未有证据证实红线内房产为华琦公司所有。原审法院认为，本案争议焦点为：（一）西河公寓一楼是否存在未出售的355平方米房产，以及胡顺奎是否侵占华琦公司的房产并应承担侵权赔偿责任。关于西河公寓一楼建筑面积，目前有三个数据：1、腾龙公司与国际公司签订的《房屋买卖合同书》约定的1532平方米。2、国际公司与北海公司、新天地公司《房屋销售合同》约定的1084.23平方米。3、诉讼过程中，根据华琦公司申请，委托国家测绘局海南测绘产品质量监督检查站鉴定的数据为1296.45平方米。合法建筑的面积数据应当包含两个基本要素：客观性与合法性。客观性表示建筑物客观的面积数量，合法性表示建筑物的面积数量已经获得房产管理行政部门核定并登记认可。西河公寓一楼的建筑面积数量，应为受法律所保护的合法的建筑面积数量，依法能够作为房产权利登记的数据。合同约定的面积数量1532平方米与1084平方米，双方均未提供证据证明该数据所代表的建筑面积数量的合法性，因此不得以该数据作为合法建筑的面积数量事实根据主张权利。鉴定数据1296.45平方米，系根据胡顺奎占有并擅自改建后的现状，以依照GB／T17986.1-2000《房产测量规范》测量得出，仅体现涉案房屋现有面积数量的客观性，而不具备合法建筑的面积数量应当具有的合法性要件。换言之，经鉴定获得涉案建筑的面积数据1296.45平方米，是否均代表合法的建筑面积，并可作为房产权利登记的依据，尚未得到房产管理行政部门的登记认可。目前为止，涉案的西河公寓一楼的建筑面积数量尚未处于未核定状态。因此，华琦公司主张西河公寓一楼尚存未出售房产355平方米，系其主观计算的结果。据国际公司与北海公司订立的《房屋销售合同》第2条约定，北海公司购买西河公寓一楼总面积1084.23平方米（见附图，最终以房产证测定面积为准），即国际公司出售西河公寓一楼的面积，以房产证记载的为准；第9条约定最终结算以房产证面积为准，即房款按房产证记载的面积数量结算，多退少补。国际公司与新天地公司订立的《房屋销售合同》第2条、第9条约定的内容亦同。以对上述合同条款进行整体解释为原则，可知国际公司出售的是西河公寓一楼整层。又，据已生效的三亚市城郊人民法院（2003）城民初字第500号民事判决、（2004）三亚民一终字第62号民事判决、（2011）三亚民二终字第21号民事判决认定西河公寓未售出房产的事实，亦间接印证西河公寓一楼不存在未售出的房产。目前，涉案的西河公寓一楼尚未办理产权登记，说明华琦公司并未取得西河公寓一楼产权，同时亦说明房产管理行政部门尚未核定西河公寓一楼建筑面积；如果经过房产管理行政部门依法核定，可以认定西河公寓一楼存在超出《房屋销售合同》约定的面积数量，华琦公司仅有权依据《房屋销售合同》所约定多退少补的合意，及前述生效判决确定的7.8：8的分配比例，主张超出部分的购房款债权。由此表明华琦公司对西河公寓一楼不享有房屋所有权，而主张超出部分的房屋所有权及诉讼请求新天地公司与胡顺奎赔偿侵权损失，没有事实根据，不予支持。（二）华琦公司是否有权主张新天地公司与胡顺奎订立的《资产转让协议》无效。根据合同相对性原则，合同的效力仅存在于合同当事人之间，只有合同当事人才有权主张合同的效力。华琦公司不是《资产转让协议》的合同一方当事人，无权对他人之间的合同主张无效。华琦公司主张其对新天地公司拖欠的购房尾款享有权益，该权益系债权，可向新天地公司另行主张，与《资产转让协议》的效力无涉。市场经济条件下，法律平等保护国有企业与其他市场主体的一切合法权益。本案中，北海公司与新天地公司虽系国有企业，但其转让涉案房产，属正常的商业行为范畴。华琦公司依据国有企业正常的商业行为在经济上的盈亏结果来判断是否损害国家利益于法无据。又，根据三亚市城郊人民法院（2003）城民初字第500号民事判决、三亚中院（2004）三亚民一终字第62号民事判决、（2011）三亚民二终字第21号民事判决，华琦公司对西河公寓一楼房产仅享有按出资比例7.8：8分配的债权而非物权，上述生效判决同时确认国际公司与北海公司等购房人订立的房屋买卖合同尚未履行的合同义务，由华琦公司继续履行。具体到本案，上述判决确认华琦公司应履行1995年10月24日国际公司与新天地公司订立的《房屋销售合同》的义务，以及按出资比例分配该合同债权，实际间接确认了该合同的合法性与有效性。新天地公司则依据该合同约定取得涉案房屋的权益后，又将涉案房屋转让给胡顺奎，国际公司也予以确认。可见华琦公司以新天地公司与胡顺奎恶意串通，擅自转让涉案房产为理由，主张他人之间订立的《资产转让协议》无效，无事实根据与法律根据，不能成立。综上，华琦公司的诉讼请求没有事实根据与法律依据。遂根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决驳回华琦公司的诉讼请求。案件受理费68331元，鉴定费5000元，由华琦公司负担。华琦公司上诉称原审判决存在下列错误：（一）不公正对待华琦公司。没有完整陈述华琦公司的起诉事实和理由，避重就轻，故意遗漏华琦公司陈述的重要事实。华琦公司近2500字的起诉状，起诉的事实和理由十分充分，但却被原审判决摘抄保留了不到1000字，并且这不到1000字的内容删除了华琦公司起诉的重要事实和理由，如一楼面积的说明、胡顺奎侵占一楼的事实陈述、特别是华琦公司主张胡顺奎与新天地公司于2009年12月10日签订的关于西河公寓一楼1084平方米房产的《资产转让协议》损害国家和第三人利益，依法属于无效合同的内容，根本没有被原审判决提及。相反，胡顺奎与新天地公司没有提供任何书面的答辩意见，仅仅进行当庭答辩，原审判决却完整地记录了胡顺奎与新天地公司的答辩意见，存在严重不公正。（二）认定事实错误。1、华琦公司是胡顺奎与新天地公司买卖1084平方米房产的利害关系人，具备主张合同无效的资格。原审判决认为“可见华琦公司以新天地公司与胡顺奎恶意串通，擅自转让涉案房产为理由，主张他人之间订立的《资产转让协议》无效，无事实根据和法律依据，不能成立”，属于认定事实错误。首先，经多份生效判决确认，华琦公司与国际公司合作联营买下整栋西河公寓对外进行销售，即是整个西河公寓开发的发展商，虽然没有办理产权登记，但已经有生效判决确认。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，法院生效判决也是确认物权的依据。其次，国际公司与北海公司于1993年11月3日签订了《房屋销售合同》，国际公司将西河公寓一楼1084.23平方米房产以7047495元的总价格出售给了北海公司，并将《房屋销售合同》于1993年11月5日在三亚市公证处予以公证。北海公司依约支付了6684550元购房款，尚有办理房产证后的尾款362944元未付。华琦公司在西河公寓一楼1084.23平方米房产有362944元的权益，一楼1084.23平方米房产被胡顺奎与新天地公司恶意串通，私下买卖，损害了北海公司和华琦公司利益，华琦公司当然有权主张合同无效。三亚中院作出的（2010）三亚民二终字第21号民事判决认定，由华琦公司履行国际公司与原开发商腾龙公司、北海公司7家购房人签订的所有合同义务。华琦公司应履行的最主要义务是办理房产证，最终谁是购房人直接关系华琦公司的切身利益，胡顺奎与新天地公司买卖1084平方米房产的合同是否有效决定着胡顺奎是否是合法购房人，华琦公司是否有义务为其办理房产证，所以华琦公司当然有权就此主张合同是否有效。2、三亚市河西路西河公寓一楼只出售了建筑面积1084.23平方米的房产，尚有355平方米房产未出售，为华琦公司的房产。原审判决认为“……国际公司出售的是西河公寓一楼整层，……西河公寓一楼不存在未出售的房产。”属于认定事实错误。（1）根据国际公司与腾龙公司签订的合同，西河公寓的房产共8400平方米，一楼面积1532平方米。根据鉴定结论，胡顺奎侵占使用的套内面积为1296.45平方米，也超过了1084.23平方米。（2）国际公司和北海公司、新天地公司的合同，新天地公司和胡顺奎的合同均明确载明出售房产的建筑面积为1084.23平方米，原审法院抛开合同内容不顾，直接认定国际公司出售的是西河公寓一楼整层，严重违背事实，难道花1084.23平方米的钱能够买下1532或者1296.45平方米的房产，面积误差3%以内可以理解，相差50%或30%的面积让人难以理解。（3）经法院多份生效判决确认，华琦公司与国际公司合作联营买下整栋西河公寓的房产对外进行销售，整栋西河公寓8400平方米的房产均属于华琦公司与国际公司共有。因国际公司没有履行合同的能力，法院判决由华琦公司继续履行有关西河公寓的所有合同，并管理西河公寓，所以剩余未销售的房产应确认为华琦公司所有。西河公寓各楼层分别被出售给海南华太房地产开发有限公司（十、九楼1350平方米）、海南猴王房地产开发公司（八、七楼1350平方米）、海南信达贸易发展公司（六楼675平方米）、海南长岭石化实业开发公司（五楼675平方米）、海南用友房地产开发投资有限公司（四楼675平方米）、海南北海投资总公司（一楼1084.23平方米）、海南中华会计师事务所三亚分所（三楼301、302、308房共226平方米）七家购房单位。西河公寓一楼面积共1532平方米，为华琦公司购买所得，除已经销售的1084.23平方米和一楼电梯间、楼梯公摊面积92.77平方米外，一楼剩余355平方米的房产未出售，依法为华琦公司所有。（三）原审判决认定事实不清，遗漏重要事实。1、胡顺奎与新天地公司于2009年12月10日签订的关于西河公寓一楼1084平方米房产的《资产转让协议》为无效合同，原审法院没有依法审查该协议的合法性，认定事实不清，遗漏重要事实。（1）胡顺奎与新天地公司签订的《资产转让协议》是恶意串通，损害国家、第三人利益，依法属于无效合同。如前所述，经法院多份生效判决确认，华琦公司是整个西河公寓开发的发展商。国际公司将西河公寓一楼1084.23平方米房产以7047495元的总价格出售给了北海公司。可见西河公寓一楼1084.23平方米房产属于北海公司所有。然而，胡顺奎却与新天地公司恶意串通，擅自买卖属于北海公司的房产，北海公司为全民所有制企业，因此胡顺奎和新天地公司2009年12月10日签订的《资产转让协议》，严重侵犯了国有企业北海公司的财产，损害国家利益，根据《合同法》第五十二条第一项第二款的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，属于无效合同。（2）即使西河公寓一楼1084.23平方米房产属于新天地公司，新天地公司作为全民所有制企业，与胡顺奎签订《资产转让协议》，协议出让国有资产，违反法律、行政法规的强制性规定，导致国有资产流失，损害国家利益，依法属于无效合同。新天地公司是由北京市首饰进出口公司全资100%控股的全民所有制企业，名下财产属于国有资产。转让国有资产有严格的法定程序和条件。《企业国有资产法》第四十七条规定“国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。”第五十四条规定：“国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。”第五十五条规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。”《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；……”国资委《国有资产评估管理办法施行细则》第六条规定“《办法》第三条所说的情形中：（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为……。”财政部《国有资产评估项目备案管理办法》第三条规定：“本办法所称国有资产评估项目备案，是指国有资产占有单位（以下简称占有单位）按照有关规定进行资产评估后，在相应经济行为发生前将评估项目的有关情况专题向财政部门（或国有资产管理部门，下同）、集团公司、有关部门报告并由后者受理的行为。”根据上述法律规定，转让国有资产：一必须征得国有资产监督机构（国资委）同意；二必须要在依法设立的产权交易场所公开进行；三必须依法评估，申请评估立项并获得核准、将评估结果报国有资产监督机构核准、备案，按核准后价格转让。在新天地公司将西河公寓一楼整层1084.23平方米商铺房产低价协议出售给胡顺奎时正值国家宣布海南建设国际旅游岛政策，海南省三亚市房屋销售价格大幅上涨之时，根据政府和媒体公布的数据显示三亚市2010年1月商品住宅成交均价为9097元／平方米。此外，海南亚奥国际拍卖有限公司于2010年4月22日拍卖西河公寓三楼301、302、308室三套共计263.57平方米住宅房产的成交价格为222万元，合约8441元／平方米。西河公寓位于三亚市中心城区地段，商铺的价格又远高于住宅价格，一楼整层1084.23平方米商业铺面房产单价估计约为30000元／平方米左右，总价格约为3252.69万元。然而，让人十分疑惑的是，新天地公司在三亚市房地产市场价格大幅上涨的情况下，却以650万元的价格将西河公寓一楼整层1084.23平方米商业铺面房产协议出售给胡顺奎，这个售价不仅比15年前1995年10月24日新天地公司购买房产时支付的7047495元价格少547495元，而且远远低于2010年1月该1084.23平方米商业铺面房产约为3252.69万元的市场总价格，严重损害了国家利益。（3）原审法院依法应审查《资产转让协议》的合法性。《民事诉讼法》第二条规定：“中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。”《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益。（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《合同法》第一百二十七条规定：“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”根据上述法律规定和立法原则，人民法院作为国家审判机关，应“维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行”，对于严重损害国家利益，破坏社会秩序、经济秩序的行为，应该主动审查，依法确认《资产转让协议》是否有效。胡顺奎与新天地公司签订的《资产转让协议》是恶意串通，损害国家、第三人利益，并且违反法律、行政法规的强制性规定，导致国有资产流失，损害国家利益，依法属于无效合同。由此可见，本案中，新天地公司在处置名下西河公寓一楼整层1084.23平方米商铺房产时，违反国家关于国有资产处置的规定，一没有获得国有资产监督机构（国资委）批准同意；二没有将房产依法评估后在依法设立的产权交易场所公开拍卖交易，而是直接以低价协议卖给了胡顺奎；三是评估程序和结果严重违反法定程序，没有申请评估立项并获得核准、将评估结果报国有资产监督机构核准、备案；擅自将1084.23平方米商铺房产评估价值由1174万元按55%取值为645.7万元。因此，新天地公司与胡顺奎签订《资产转让协议》，协议出让国有资产，违反法律、行政法规的强制性规定，导致国有资产流失，损害国家利益，依法属于无效合同。人民法院依法应审查《资产转让协议》的合法性，确认其无效。（四）原审判决适用法律错误。（一）原审判决遗漏大量应该适用的法律，错误适用《中华人民共和国民法通则》第五条的规定。1、本案涉及法院审查合同效力问题，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第一百二十七条的规定，但原审判决均遗漏了上述应该适用的法律规定。2、本案还涉及房屋侵权纠纷，侵犯的房屋为共有产权，适用的法律应该为《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于侵权的规定。此外，因为本案中西河公寓一楼被侵权的行为和后果一直在延续，根据2010年7月1日施行的《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国侵权责任法﹥若干问题的解释》第二条的规定：“侵权行为发生在侵权责任法施行前，但损害后果出现在侵权责任法施行后的民事纠纷案件，适用侵权责任法的规定。”因此，本案也应适用《中华人民共和国侵权责任法》的规定进行审理，原审法院却适用《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，属于明显的适用法律错误。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，应依法撤销，上诉人的诉求有充分的事实和法律依据，依法应全部予以支持。胡顺奎和新天地公司共同辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，华琦公司的上诉理由不成立，依法应当驳回。理由如下：一、关于被上诉人新天地公司的资产来源。西河公寓是腾龙公司开发，上诉人与国际公司共同购买后，以国际公司名义对外销售，国际公司先是把西河公寓一楼整体面积1084.23平方米卖给北海公司，因北海公司与新天地公司存在债权债务关系，于1995年4月双方结算，将该房产权益转让给新天地公司。由于北海公司购买了该房产后国际公司没有给其办理产权登记（注：该楼至今没有办理产权登记），无法为新天地公司办理产权登记，经与国际公司协商，于1995年10月24日由国际公司与新天地公司签订了《房屋销售合同》，新天地公司取得了该房产权利。由于华琦公司多年来与其合伙人国际公司诉讼不断，根本就没有给包括新天地公司在内的所有购买人办理产权登记，使新天地公司合法取得的房产始终得不到有效保护。二、胡顺奎和新天地公司签订《资产转让协议》是经双方友好协商，并非华琦公司所称“恶意串通”，而且新天地公司处置该财产有主管单位的批示、相关部门的评估结论。胡顺奎和新天地公司之间的交易与华琦公司没有任何利害关系，华琦公司无权对我们之间签订的合同提出任何形式的诉讼，合同的效力也不是本案应当审查的范围。三、关于西河公寓一楼是否存在华琦公司所说的355平方米的房产，被上诉人胡顺奎是否构成侵权，一审判决关于该部分事实的认定非常准确，在此不再重复。综上，华琦公司的上诉理由没有事实和法律依据，请依法驳回其上诉。经二审审理，对原审判决查明的事实予以确认。另查明：原审法院作出的（2004）三亚民一终字第62号民事判决认定西河公寓房产因华琦公司与国际公司共同投资取得应为双方共有之房产。该判决确认位于三亚市西河西路西河公寓第二楼、第三楼303、304、305、306、307号房产，扣除331.64平方米房产折抵华琦公司的投资款归华琦公司所有。剩余面积按华琦公司与国际公司的出资比例780：800进行分配。本院认为，本案的争议焦点是：1、新天地公司与胡顺奎订立的《资产转让协议》是否无效。2、华琦公司是否享有西河公寓一楼部分房产的所有权以及胡顺奎是否侵占了华琦公司该部分房产和应否承担赔偿责任。（一）关于新天地公司与胡顺奎订立的《资产转让协议》是否无效的问题。胡顺奎与新天地公司签订的《资产转让协议》为该双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定。华琦公司以该协议侵害了作为国有企业的新天地公司的合法权益为由主张该协议无效，但新天地公司作为该协议的一方当事人并未主张该协议无效，华琦公司并非该协议的相对人，却主张该协议无效，显然不能得到支持。（二）关于华琦公司是否享有西河公寓一楼部分房产的所有权以及胡顺奎是否侵占了华琦公司该部分房产和应否承担赔偿责任的问题。华琦公司是否享有西河公寓一楼部分房产的所有权取决于胡顺奎是否多享有了该楼层部分房产所有权。国际公司与腾龙公司签订的《房屋买卖合同书》中虽载明西河公寓一楼面积为1532平方米，但该面积只是该双方当事人之间约定的面积，并不能视为该楼层的实际面积。鉴于截止到目前西河公寓各楼层尚未办理房屋产权分证，原审法院依据华琦公司的申请委托国家测绘局海南测绘产品质量监督检验站就一楼所测定的面积1296.45平方米可以作为认定一楼面积的依据。国际公司出售一楼给新天地公司以及新天地公司出售一楼给胡顺奎时所载明的面积均为1084.23平方米，胡顺奎支付购房款也是按1084.23平方米来计算的。由此西河公寓一楼尚有212.22平方米（1296.45平方米-1084.23平方米=212.22平方米）房产未计算在胡顺奎应支付房款面积内。国际公司与新天地公司签订的《房屋销售合同》以及新天地公司与胡顺奎签订的《资产转让协议》中载明的均是出售西河公寓一楼，并未载明超出多少平方米的部分不出售；再由已生效的（2004）三亚民一终字第62号民事判决及（2011）三亚民二终字第21号民事判决的认定可知，西河公寓只有二楼全部及三楼5套房产未出售。由此，华琦公司只能主张一楼多出部分，即212.22平方米房产的权益，其主张将该部分房产确认归其所有不能得到支持。再根据（2004）三亚民一终字第62号民事判决的判定，西河公寓房产除二楼整层和三楼5套房产外，其余为华琦公司和国际公司共有，因此对于本案所涉一楼多出的212.22平方米房产权益，华琦公司与国际公司应依判定的780︰800的比例进行分配。但鉴于国际公司未参与本案诉讼，故国际公司应享有部分可暂由华琦公司代为享有，双方可依前述判定的比例另行进行分割。华琦公司以胡顺奎经营使用西河公寓多出部分房产侵害了其合法权益，并造成了其66万元损失为由要求胡顺奎赔偿，但未提出确切证据予以证明，故本案不予支持，华琦公司可在找到新证据后依法另行寻求解决。综上，原判认定事实虽无不妥，但适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销三亚市中级人民法院（2012）三亚民一初字第3号民事判决；二、确认海南华琦实业开发公司对西河公寓一楼212.22平方米房产享有权益（中国海南国际经济技术合作公司享有的部分由双方另行分割）；三、驳回海南华琦实业开发公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各68331元，共计136662元由海南华琦实业开发公司负担68331元，由胡顺奎负担68331元。鉴定费5000元，由海南华琦实业开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范 忠代理审判员 郑唐德代理审判员 徐伟强二〇一三年十一月十八日书 记 员 张永荣附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……审核：范忠撰稿：徐伟强校对：张永荣印刷：冼时平海南省高级人民法院2013年11月18日印制（共印25份）