（2013）西民初字第13539号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-07-01
案件名称
郭楠与赵志东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭楠,赵志东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第13539号原告郭楠，男，1968年6月22日出生。委托代理人郭晓，北京仁爱律师事务所律师。委托代理人周建军，北京仁爱律师事务所律师。被告赵志东，男，1983年2月20日出生。委托代理人韩飞，北京市浩东律师事务所律师。委托代理人王振花，北京市浩东律师事务所实习律师。原告郭楠与被告赵志东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭楠的委托代理人周建军、郭晓，被告赵志东及其委托代理人韩飞、王振花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭楠诉称，2007年5月28日，被告与原告及北京中原房地产经纪有限公司签订了第一份钱款交付书，原告向被告支付了购房定金15万元。2007年6月13日，被告与原告及中原公司签订了一份房屋买卖合同居间合同，其中，该合同第二部分为房屋买卖合同及附件。房屋买卖居间合同约定，原告购买被告所有的位于北京市宣武区xx号房屋一套，房屋建筑面积144.22平方米，房屋价款为人民币98万元，装修及物业附属设施为人民币62万元。即房屋总价款为160万。被告应于2007年6月30日前向原告交付房屋，被告应配合原告进行产权转移登记。合同还约定了付款方式等条款。2007年6月13日，被告与原告及中原公司签订了第二份钱款交付书。原告向被告支付了首付款65万元。2007年7月22日，被告与原告及中原公司签订了无产权证明特别协议及第三份钱款交付书。原告向被告支付了购房首付款30万元。2009年9月2日，被告与原告签订补充协议，对房屋坐落位置，价款，过户，违约责任进行约定。2009年9月3日，原告与被告签订第四份钱款交付书，原告支付了购房款45万元。剩余5万元，约定在办理房产证，再行支付。被告也向原告交付了房屋。因为房产证没有办下来，所以没有过户。后被告领取房产证，但被告现在拒绝配合办理过户手续，并要求解除合同。原告认为买卖协议是双方真实意思表示，内容不违反当时的法律法规规定，是合法有效的，被告均应全面履行合同义务。现诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即配合原告办理北京市宣武区xx号房屋的产权过户登记手续；3、诉讼费、保全费由被告承担。被告赵志东辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述与事实不符。第一，合同已经解除，在房产证办下来以后，我们通知原告办理房屋过户，由于原告不符合北京市的政策，所以我们发出解除通知书，原告已经收到，合同已经解除。第二，不能办理过户，是由于原告自身不符合北京市购房政策，应当由原告自行承担责任。第三，原告未按照协议约定履行，按照协议约定，被告把办理房屋产权证的手续委托给原告去办理，原告未及时去办理房屋产权证，房屋产权证应当在政策限购之前就可以办理，他没有及时办理，导致无法过户，应该由原告承担责任。第四，协议约定，在房屋产权证办理出来及办理产权证的时候，应该缴纳税款及5万元，原告并未按照协议履行。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明，2007年5月28日，赵志东（卖方）与郭楠（买方）经北京中原房地产经纪有限公司的居间服务签订了《钱款交付书》，郭楠支付赵志东15万元作为购买赵志东所有的北京市宣武区xx号房屋的定金。2007年6月13日，赵志东（卖方、甲方）、郭楠（买方、乙方）、北京市中原房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：1、房屋地址为北京市宣武区xx号，成交价为98万元。2、房屋抵押权人为招商银行股份有限公司长安街支行，贷款余额约陆拾伍万元。3、甲乙双方应当于丙方通知之日起7日内与丙方到房屋权属部门办理过户手续。4、甲方应于2007年6月30日前向乙方交房。5、卖方在签本合同前告知买方署名为卖方的产权证还没有办下来，并在北京招商银行股份有限公司长安街支行还有陆拾伍万元整的贷款尚未还清，自己没有能力赎楼，买方知晓并同意该条款并签署本合同作实，卖方承诺买方收到此笔款项保证用于赎楼。6、买方自愿在成交价的基础上另向卖方支付陆拾贰万元整做为装修及物业附属设施费用，此笔款项需与本合同中尾款的支付时间及方式一致。故此次交易的总价格为壹佰陆拾万元整。合同签订当日，郭楠支付赵志东购房款65万元，赵志东将房屋交付郭楠，该房屋由郭楠居住至今。2007年7月22日，赵志东（卖方、甲方）、郭楠（买方、乙方）、北京市中原房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订了《无产权证明特别协议》，约定：”1、乙方明知甲方的房屋产权证在办理当中，并愿意在产权证明下发之前同甲方签订居间及买卖合同（居间合同编号为NO.0000396）。2、甲方承诺在2007年12月31日前将房屋产权证明办理完毕。如因开发商原因导致房屋产权证明不能如期办理的，则甲乙双方同意自开发商办理完房屋产权证明之日起十五个工作日内办理过户手续。3、甲方承诺在取得房产证后叁个工作日内，与乙方自行或委托丙方代为办理产权过户登记。......。6、关于无产权证明的其他约定：买方同意2007年7月22日付给卖方人民币叁拾万元整，剩余房款人民币伍拾万元整于过户当日付清给卖方。”同日，郭楠支付赵志东购房款30万元。2009年9月2日，赵志东（出卖人、甲方）、郭楠（买受人、乙方）签订了《补充协议》，约定：”1、房屋总价款为人民币160万元整，此价款不因房产证的面积与签订本协议当天业主提供的产权文件上注明的面积不一致而增减。2、甲方办理上述房屋一手产权证所应缴纳的税费，由乙方承担其中20000元，剩余全部由甲方自行承担。3、甲方在取得房屋产权证之日起十个工作日内，将产权证原件及上市审批及过户需要的所有资料交到中原地产处。同时甲乙双方应按照中原地产提出的要求及通知的时间，相互配合提供资料及办理上市审批及买卖过户等相关手续。4、本协议签订之日起叁日内乙方将购房尾款50万元中的45万元交给甲方，剩余5万元在以乙方为所有权人的房屋所有权证办理出来后再行支付。5、因该房屋已设定抵押，甲方应收到乙方购房款后叁月内，甲方去办理抵押注销手续......。6、甲方将办理产权证的一切相关手续放在中原保管，包含（购房合同，购房款发票，等资料）。同时将办理一手产权证所有手续委托给买方。该授权书只为尽快办理该房屋一手房产证需要，并不因有此授权书而减少甲方办理一手房产证的责任......。”2009年9月3日，郭楠支付赵志东购房款四十五万元。至此，郭楠共支付赵志东购房款155万元。2013年1月5日，赵志东取得了涉案房屋的产权证书。2013年1月22日，赵志东向郭楠发出《解除房屋买卖合同通知书》，内容为：”郭楠：我与你签订的《房屋买卖合同》，现因你不符合北京市房屋限购政策规定的房屋购买条件，无法办理房屋过户登记，该房屋买卖合同无法履行，依据《合同法》之规定，通知你解除该房屋买卖合同，请你办理解除合同后的房屋及房款返还等后续事宜。”庭审中，郭楠主张其已按照合同约定支付了大部分购房款并实际搬进涉案房屋入住至今，赵志东应当按照合同约定协助办理房屋过户手续。赵志东主张：1、郭楠因其自身原因现在已经不具备购房资格，其已向郭楠发出解除合同通知书，所以双方的房屋买卖合同已经解除了；2、赵志东已经将办理一手产权证的所有材料交给郭楠并委托郭楠办理，但由于郭楠的拖延导致产权证在限购政策之后才办理完毕；3、郭楠没有按照协议约定支付税款及尾款。基于以上理由，赵志东不同意继续履行双方签订的房屋买卖合同。另查，一、案件审理中，原告向本院申请对涉案房屋采取财产保全措施，并提供了相应担保，本院于2013年9月5日出具（2013）西民初字第13539号民事裁定书裁定查封了涉案房屋。二、郭楠已将剩余购房款5万元及应支付赵志东办理一手产权证的税费2万元提存至本院。三、北京市于2011年2月15日以京政办发（2011）8号文件，对于非本市户籍居民及无法提供本市有效暂住证和连续5年在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的家庭购房作出了限制。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、钱款交付书、无产权证明特别协议、收据、产权证、解除合同通知书及快递单等证据材料在案佐证。本院认为，赵志东与郭楠之间签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同行使权利、履行义务，非法定或约定缘由，不得擅自解除。根据本案已经查明的事实，双方之间的房屋买卖合同订立于京政办发（2011）8号文件限购政策颁布之前，且双方均已履行大部分合同义务。故赵志东以郭楠不具备购房资格为由，向郭楠发出解除合同通知书，并以此主张双方合同已经解除的抗辩意见，并无事实和法律依据，本院不予采纳。赵志东主张系由于郭楠的原因导致一手产权证迟延办理，但并未提供证据予以证明，对其此项意见，本院不予采纳。赵志东主张郭楠未支付尾款及税费一节，双方明确约定尾款50000元于过户当日交纳，对于郭楠支付赵志东办理一手产权证20000元税费的具体日期双方未作明确约定，而且赵志东取得产权证后不久双方即发生争议，郭楠未支付赵志东税费有其合理原因，现郭楠在庭审中明确表示同意支付尾款及税费，并已将相关款项提存至本院，故对赵志东的此项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，对原告要求继续履行房屋买卖合同及办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵志东与郭楠继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议。二、自判决生效之日起七日内，赵志东协助郭楠办理西城区xx号房屋的产权过户手续。三、郭楠自上述房屋产权过户手续办理完毕之日支付赵志东剩余购房款五万元及税费二万元。案件受理费七十元、保全费五千元由被告赵志东负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 俊人民陪审员 朱 兰人民陪审员 李丹萍二〇一三年十一月十八日书 记 员 李 婷 更多数据：搜索“”来源：