（2013）佛南法民三初字第352号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-09-09
案件名称
朱翠仪与中海地产（佛山）有限公司,朱小聪商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱翠仪,中海地产（佛山）有限公司,朱小聪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第352号原告朱翠仪，女，汉族，住广州市荔湾区。被告中海地产（佛山）有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人曲咏海，任董事长。委托代理人岳毅，住广州市东山区，系被告中海地产（佛山）有限公司职员。被告朱小聪，男，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人郭芳，住佛山市南海区。原告朱翠仪诉被告中海地产（佛山）有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2013年4月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨宇鹏独任审判，于2013年5月22日公开开庭进行了第一次审理，原告朱翠仪、被告中海公司的委托代理人岳毅到庭参加诉讼。因原告向朱小聪主张权利，本案与朱小聪有直接利害关系，故本院依法追加朱小聪为被告参加诉讼。本院于2013年11月14日公开开庭进行第二次审理，原告朱翠仪、被告中海公司委托代理人岳毅、被告朱小聪委托代理人郭芳到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据当事人申请依法委托司法鉴定。双方申请庭外和解但未达成协议。上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称,原告是佛山市南海区**2505房的所有权人，在该房屋中居住。从2012年3月开始，小房间及小阳台内部天花及墙体出现滴漏、渗水现象。2012年11月、12月，中海物业管理处管家黎欣怡以“楼上2605房的沉箱满水”为由已安排相关工作人员处理，但2013年1月至今，房屋出现天花及墙体大面积渗水现象，导致漏电、电线短路等事故不断发生，非常不安全，原告家人极其忧虑。原告就此事已向中海公司、中海物业管理处及佛山市民生热线等有关政府部门反映过很多次，恳请解决此事。经原告多次主动与被告沟通，也与中海物业管理处沟通，被告仍拒绝承认过错，否认绝非质量问题，并对原告要求其解决及修复房屋滴漏、渗水的正当要求置之不理，以“沉箱满水、楼上用水不当、需要时间处理”为由，一直拖延至今。由于房屋渗水、湿气弥漫，严重影响原告及家人的正常生活，原告身体长时间出现不适，原告甚至出现焦虑和抑郁情形。朱小聪作为原告的相邻方，依法有义务排除对原告的妨碍。请求判令：1、被告中海公司对佛山市南海区**2605房的小阳台、卫生间做防水处理并消除佛山市南海区**2505房的漏水痕迹，被告朱小聪给予协助、配合，被告中海公司延长屋面防水、墙面、厨房、卫生间及地下室等渗漏的质量保修期至2016年12月31日;2、被告中海公司承担原告修复佛山市南海区**2座2505房房屋渗水导致照明破损的全部费用500元;3、被告中海公司承担原告修复佛山市南海区**2505房期间在外居住的费用（从2013年5月22日计算至房屋维修完毕之日止，按每天600元的标准计算）；4、被告中海公司支付原告精神损失费50000元;5、诉讼费用（包括鉴定费用）由被告中海公司承担。被告中海公司辩称，一、中海公司向原告交付了质量合格的房屋，并始终严格、积极履行房屋质量保修义务。2010年4月，中海公司按照合同约定向原告交付了B2-2505房。该房屋验收合格，具备交付条件。原告已经签字确认中海公司交付合格房产。房屋交付后，中海公司按规定履行质量保证责任。2012年11月17日，中海公司首次接到原告客房渗漏投诉后，在第一时间安排工作人员上门处理，并经沟通后进入楼上B2-2605房查找原因，对可能出现渗漏的部位进行检查，并及时处理完毕。二、涉讼房屋渗漏原因为楼上住户使用不当。中海公司没有任何过错，并积极协助处理，不应承担责任。2013年3月12日，原告再次投诉其小阳台天花渗水导致吸顶灯断电、短路。工作人员接报后及时沟通协调进入B2-2605房现场排查渗水原因，发现户内水管无漏水现象、厨房洗菜盆无堵塞、厨房洗菜盆下水管无漏水，但2605房业主自行在小阳台地面砌筑拖把池及水槽，将两台洗衣机排水管放置于阳台地面直接排水。鉴于根据《房屋使用说明书》，该小阳台地面并不具备防水功能，排水方式不当势必导致楼下天花渗水，工作人员当即向该业主提出整改不当用水方式的要求，并多次与楼上住户沟通、协调，但由于楼上住户不愿配合检查、整改，导致整改过程延迟。此后，原告继续就漏水问题多次投诉，并要求被告赔偿损失，由于中海公司向原告交付的是合格住房，接到原告报修后及时上门处理，查找原因，并未拒绝承担保修责任。该房屋小阳台根据设计规范及使用说明，不具备防水功能。由于楼上住户使用不当导致2505房屋渗漏，不属于房屋质量问题，不应由中海公司承担质量保修责任。虽然楼上住户使用不当是造成楼下渗漏主要原因，且后期由于该住户个人原因拒绝配合进行检查、整改也并非中海公司过错，但为妥善解决纠纷，工作人员仍多次积极与2605房屋业主进行沟通，协调整改事宜，其最终同意安装排水三通及拖把池，调整不当用水方式，上述整改措施已落实到位。三、关于本案的责任承担问题，法律法规有明确规定。我国民法通则第106条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”所以在本案中只要查明漏水的真正原因，责任人不难确定。中海公司在交房时，按照建设部的要求提供了《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》明确告知了保修条件和住宅使用要求。在本案中，由于楼上住户不规范使用导致漏水，并不属于中海公司保修的范围，而是应由责任人自行承担。根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第12条规定：“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。”综上所述，中海公司始终及时、妥善履行保修义务，并积极协调处理渗漏纠纷，原告要求中海公司承担责任没有事实根据和法律依据，均不能成立。请求驳回原告对中海公司的诉讼请求。中海公司已按照合同约定交付质量合格的房屋，也按照合同约定履行质量保修义务，并积极回应处理原告关于渗漏的投诉，经过对现场排查，原告房屋漏水由其楼上住户阳台不当排水导致，中海公司已经要求楼上住户进行整改。经过协调，楼上住户已经按照整改要求于4月底整改完毕。渗漏不属于房屋质量问题。原告现提出的液体渗漏问题，此前没有向中海公司提出过。由于原告拒绝配合，中海公司无从进入原告处核查。中海公司认为若属于房屋质量问题，中海公司同意按照合同约定履行保修义务；但若不属于房屋质量问题，则应由相关责任人承担责任。不同意对2605房小阳台作防水处理。按照正常排水方式不会产生新的渗漏，所以无需做防水。同意去除2505房漏水痕迹。漏水主要因为2605房用水不当导致。中海公司已经主动配合要求2605房进行整改，整改后只要小阳台不再不当用水就不会发生渗漏。因此，先前的渗漏责任在于2605房。中海公司没有义务对小阳台做防水处理。根据质量保证书，对于小阳台，没有要求一定要做防水处理，故小阳台没有在保修责任范围。因此，中海无需承担责任。根据鉴定报告，卫生间没有发生渗漏，因此，原告要求对卫生间作防水处理没有依据。被告朱小聪辩称，认同原告的诉讼请求。不认同中海公司的答辩意见。朱小聪没有对房屋结构进行改动，水直排到下水道仍然发生漏水情况。因此，漏水并非2605房原因导致。朱小聪收楼时，小阳台安装了下水道，表明可以用于排水，因此，没有做好防水处理是开发商的责任。同意协助中海公司对小阳台做防水处理。如果需要朱小聪配合施工，朱小聪要维护己方利益。所有装修都是中海公司负责的，责任在于开发商。修复的施工不应影响朱小聪正常生活。诉讼中，原告举证如下：1、粤房地权证佛字第××号A房产证（1份，原件），证明涉讼房屋属于原告所有。2、商品房买卖合同（1份，原件），证明根据合同约定，涉讼房屋仍处于质量保修期。3、商品房住宅质量保证书（1份，原件），证明屋面防水等项目保修期限为5年。4、照片（4份，彩色打印件），证明涉讼房屋的质量问题。经质证，被告中海公司对原告出示的证据1、2没有异议。对证据3的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，认为屋面防水指的是整栋楼的楼顶防水，而非每户住宅楼顶防水，墙面渗漏保修并不包含小阳台的渗漏。按照使用要求和设计规范，小阳台的保修期限并非5年。对证据4，认为其未能反映拍摄时间，只是反映局部照片，无法确认是否为涉讼房屋的现场情况。被告朱小聪对原告出示的证据1-4均无异议。诉讼中，被告中海公司举证如下：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程施工验收备案表（1份，原件），证明原告房屋验收合格，具备交付条件。2、中海物业管理有限公司佛山分公司业主收楼表（1份，原件），证明被告已经按照约定向原告交付涉讼房屋，原告接受。3、照片（2张，彩色打印件），证明2013年3月中海公司进入原告楼上住户进行核查。根据中海公司设计规范和使用说明，小阳台不具备防水功能，楼上住户使用小阳台排水属于使用不当导致原告房屋漏水。4、照片（2张，彩色打印件），证明2013年4月原告安排工作人员到涉讼房屋，楼上房屋已经进行维修。中海公司积极协调解决原告漏水问题。5、关于金沙湾B2-2505维修跟进情况的说明（1份，原件），证明被告和物业管理处及时处理原告提出的渗漏问题。原告房屋渗漏是由于楼上住户使用不当导致。6、使用说明书（1份，原件），证明中海公司向住户明确了房屋具备防水功能的部位，提示应按说明对房屋进行使用，否则将可能由于使用不当导致渗水等问题。经质证，原告对被告中海公司出示的证据1-4没有异议。对证据5的第3点，认为不是事实，原告在2013年3月前已经多次向物管反映漏水问题，但物管未予解决；对第3点中所陈述的渗水原因不予确认，认为是房屋质量问题导致；对第1点、第2点、第4点、第5点、第9点没有异议；对第6-8点不清楚。对证据6的真实性没有异议，但认为漏水、渗水属于房屋质量问题。被告朱小聪对被告中海公司出示的证据1-6均无异议。诉讼中，被告朱小聪没有举证。经原告申请，本院依法委托广东安固建筑工程质量司法鉴定所（以下简称鉴定单位）进行司法鉴定，该单位出具并经本院当庭出示以下材料：1、佛山市南海区大沥镇**2505房渗水质量问题鉴定报告（1份，原件）。2、2013年10月10日鉴定笔录（1份，复印件）。经质证，原告对本院出示的材料1，认为鉴定单位在2605房的小阳台试水试验后，除了涉讼报告中所涉渗水外，2505房卫生间内镜框左上方光管电线左侧墙角和墙面亦出现渗水现象。该报告中“2013年9月2日2605房卫生间淋浴间存水试验未发生2505房渗水”不是事实，实际上2505房厨房东面开关亦存在滴水现象。对材料2没有异议。被告中海公司对本院出示的材料1，认为鉴定报告引用的原告陈述认为从2013年至今涉讼房屋存在渗水与实际不符。事实上，2013年4月20日对2605房整改之后，就不存在渗漏情况。鉴定报告现场勘查亦明确渗水痕迹已干燥，表明楼上整改用水之后，已经停止渗水。鉴定报告没有考虑2605房前期用水不当对涉讼房屋渗漏的影响。鉴定报告认定2505房渗漏与2605房小阳台渗漏有关系、未做防水是直接原因，与事实不符，亦不符合相关规范，加重了被告责任，因为住宅规范仅要求阳台宜做防水，不是强制性设计规范，是建议性、选择性规定，因此，并不能认定阳台未做防水是渗漏的直接原因，亦不属于被告应当承担责任的质量问题，是否存在质量问题应以强制性规定、合同约定为依据，选择性规定不能作为依据。按照设计规范要求，小阳台并不是必须进行防水施工的范围，被告亦明确小阳台不能用于排水，因此，渗漏原因是被告朱小聪用水不当，而非被告原因。对材料2没有异议。被告朱小聪对本院出示的材料1，认为开发商提交的用户说明没有说明不能排水到地面，朱小聪亦没有对阳台进行结构性改造，现生活用水已经直排到下水管，但仍然发生2505房漏水情况。经试水试验，小阳台是渗漏原因，而装修是中海公司提供，责任应由中海公司承担，不应由朱小聪承担。国家规范是基本要求，亦应该遵守。对材料2没有异议。经审核，原告出示的证据1-3、被告中海公司出示的证据1-4、6、本院出示的材料2来源合法，内容真实，与本案相关联，相对方对其真实性亦不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据4及被告中海公司出示的证据4均为彩色打印件，相对方对其虽有异议，但无证据推翻，故本院确认其真实性。本院出示的材料1为本院依法委托有资质单位出具的鉴定报告，各异议方无证据推翻，故本院对其予以采信。被告出示的证据5是由与中海公司有利害关系的物业管理公司作出的书面说明，因原告对其中第1、2、4、5、9项内容无异议，故本院予以采信；其余内容因原告不予确认，本院亦不予采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼两房屋位于佛山市南海区**中区2座，其中原告为2505房权属人，被告朱小聪为2605房权属人。两房屋为上下相邻，其中2605房在2505房之上。被告中海公司为涉讼两房屋的建设单位、开发商。包括涉讼两房屋在内的中区2座楼房于2009年12月7日经五方单位竣工验收，于2010年1月经行政部门竣工验收备案。原告与中海公司于2008年12月29日签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告向中海公司购买涉讼2505房。2010年4月27日，原告向中海公司接收涉讼2505房。中海公司向原告交付的《商品住宅质量保证书》载明：自合同约定交付之日起，在业主正常使用情况下，中海公司免费承担保修期内的维修责任；保修期自约定交付使用之日起计算；因业主使用不当或进行家庭装修、第三方造成的质量缺陷以及不可抗拒的自然灾害所造成的质量问题，不在保修范围之内；保修项目和期限包括：地基和主体结构为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水5年；墙面、厨房、卫生间地面及地下室等渗漏5年；管道渗漏2年等。中海公司向原告交付的《商品住宅使用说明书》载明：在发展商提供的保修期内，如原告对屋宇进行过二次装修，发展商有权即时终止保修期，并不再对原屋装修过的部位有任何的保修义务或责任；户内防水部位的改造不得影响相邻层使用；不要改变阳台外立面的颜色、形状、用途和布局等。2013年4月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，经原告申请，本院依法委托司法鉴定，鉴定结论为：1、2505房的小房间天花的西南角及墙角有渗漏水现象。该处渗漏水与楼上2605房小阳台地面渗漏有直接关系。2、2505房的厨房东面的开关盒内有明显的滴水现象。该处滴水与楼上2605房小阳台地面渗漏有直接关系。3、根据《住宅设计规范》（2003年版）GB50096-1999的第3.7.4条“阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水”的规定，住宅的阳台宜做防水处理。2605房小阳台地面未做防水处理是导致2505房小房间渗漏水和厨房开关滴水的直接原因。庭审中，鉴定单位指派人员述称：现场没有发现卫生间有渗漏现象，存水试验没有发现渗漏；鉴定报告所指《住宅设计规范》（2003年版）是国家规范，不是强制性条款，该规范在2012年8月后适用新规范；对于小阳台，2012年8月前的旧规范没有要求一定要做防水处理，2012年8月后的新规范要求一定要做防水处理；毛坯房一般无需做防水处理，一般在装修时做防水处理，故商品房若为毛坯房，应由购房人做防水处理工作，若为精装房，应由开发商做防水处理工作。被告中海公司向被告朱小聪交付的商品房为精装房，涉讼小阳台位于该房屋南面。朱小聪在庭审中确认其收楼后曾在阳台砌了水槽，没有直排至下水管，排水至阳台地面，但述称原告本案起诉后，2605房已拆除上述水槽，水已直排到下水管，却仍存在渗水情况。本院认为，有关保修期限问题。中海公司向原告交付的《商品住宅质量保证书》已列明保修项目和期限，原告无证据证明该保修内容违反法律规定，且原告主张延长保修期限亦未经中海公司确认，故原告有关延长所购房屋保修期限的诉讼请求依据不足，本院不予支持。至于今后修复工程的质保期属另一法律关系，因未实施，故在本案中不作审查。有关涉讼房屋存在质量问题范围、原因及责任问题。一、针对2505房渗水问题，本案已依法委托司法鉴定，鉴定结论仅确认2505房的小房间天花西面角及墙角有渗漏水现象及该房屋厨房东面的开关盒内有明显的滴水现象，除此之外，司法鉴定过程中未确认存在其他质量问题，鉴定单位指派人员在庭审中亦述称“现场没有发现卫生间有渗漏现象，存水试验没有发现渗漏”，因此，原告主张除上述鉴定认定范围外还有其他渗漏水等质量问题缺乏依据，本院不予采纳，并确定本案所涉2505房质量问题范围为鉴定结论认定的房屋渗漏水、滴水范围。二、鉴定结论已认定“2605房小阳台地面未做防水处理是导致2505房小房间渗漏水和厨房开关滴水的直接原因”，且鉴定单位指派人员亦述称商品房在装修时做防水处理，而2605房交付时为精装房，故可认定被告中海公司为开发商负责交楼前的装修工作，其未在2605房小阳台地面做防水处理是导致上述渗漏水的直接原因。三、虽然中海公司辩称旧版《住宅设计规范》未强制要求商品房小阳台地面做防水处理，且认为2605房权属人在小阳台砌水槽，没有直排水至下水管，导致阳台积水，故主张2505房渗漏水为朱小聪不当使用商品房导致，与中海公司无关，但其一，在本案中无足够证据（包括经司法鉴定）显示朱小聪对其小阳台的变动及排水方式与上述渗漏水、滴水有直接关联，且根据日常生活经验，雨水淋入等其他常有情形亦可能形成小阳台地面积水，故在无足够证据印证的情况下不能仅仅以阳台积水为由将2505房渗漏水、滴水原因归责于朱小聪，同时，司法鉴定结论已认定未做防水处理才是渗漏水的直接原因，故应以司法鉴定结论为准；其二、旧版《住宅设计规范》（按鉴定单位意见为2003年版）中有关小阳台做防水处理的规定虽非强制性规定，但属倡导性的内容（“阳台宜做防水”，按《住宅设计规范》说明，“宜”表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做）。开发商向业主交付的房屋应符合正常、合理使用功能。在本案中已发现由于未做防水处理的直接原因导致上下楼宇之间存在渗漏水、滴水现象，证明按现状存在妨碍2505、2605房正常、合理使用的缺陷，且如前所述雨水淋入等日常情况也会令阳台产生不规则的积水，中海公司亦无证据证明其做防水处理存在条件不许可的情形，因此为求避免阳台不规则积水并有可能出现渗漏，对上下楼宇业主生活造成不便，上述倡导性内容已具有现实必要性。根据以上论析，中海公司上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，鉴定报告所认定的2505房渗漏水、滴水质量问题，与中海公司作为带装修房屋的开发商未对2605房小阳台做防水处理有直接关联，因此，原告请求中海公司对2605房小阳台做防水处理并消除2505房渗漏水、滴水痕迹，依据充足，本院予以支持。因上述防水处理需在2605房施工，而朱小聪为2605房权属人，原告请求朱小聪在防水处理施工中予以协助、配合（按日常生活经验，该义务应包括准予负责施工人即中海公司进入，并提供必要的施工场所及水电等必要的施工条件）理据充足，且朱小聪在庭审中亦同意协助、配合，故本院对此诉讼请求亦予支持。本案三方当事人应基于诚实信用、公平合理的原则相互沟通与配合，妥善地完成防水处理工作。原告有关两被告完成修复工作（防水处理及消除渗漏水、滴水痕迹）的诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。有关照明破损费用问题。原告提供的照片已证明2505房阳台灯因渗漏水而损坏，其需修复或更换，中海公司作为渗漏水的直接原因方应承担该项费用。因原告无书据证明该项照明破损费数额，故本院只能根据现有证据，结合双方有关该费用的陈述（原告主张200元，中海公司主张100元），酌定该费用为150元，故中海公司应支付原告照明破损费150元。虽然原告主张还有其他照明破损费，但无证据证明因中海公司原因造成，本院不予采纳。原告主张的照明破损费在本院核定数额范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。有关原告主张的修复期间在外居住费用及精神损失费，因涉讼房屋质量问题影响不大，需修复施工的空间小，不足以妨碍业主至必须搬离居住的程度，故该两费用均依据不足，本院不予支持。因中海公司为本案质量问题的责任方，故应由该公司承担本案鉴定费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：一、被告中海地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告朱翠仪消除佛山市南海区大沥镇**2座2505房小房间天花西南角、墙角和厨房东面开关盒内渗漏水、滴水所形成的痕迹。二、被告中海地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内完成佛山市南海区大沥镇**2座2605房南面小阳台地面的防水处理，被告朱小聪对该项施工应予以协助、配合[包括准予中海地产（佛山）有限公司进入并为该公司防水处理工作提供必要施工场所及必要施工条件]。三、被告中海地产（佛山）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿照明破损费150元予原告朱翠仪。四、驳回原告朱翠仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易方式结案，案件受理费减半收取538.75元（原告已预交），由原告负担513.75元，被告中海地产（佛山）有限公司负担25元。鉴定费5000元（原告已预交），由被告中海地产（佛山）有限公司负担。被告中海地产（佛山）有限公司负担的份额共5025元，应于本判决发生法律效力之日起三十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨宇鹏二〇一三年十一月十八日书记员 黄 伟 来自：