（2012）龙民一初字第656号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-10-13
案件名称
孙文与林秀云、吉林市斗星房地产开发有限责任公司确认所有权纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙文,林秀云,吉林市斗星房地产开发有限责任公司,中国东方资产管理公司长春办事处,中国建设银行股份有限公司吉林市江北支行
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2012）龙民一初字第656号原告：孙文，男，1959年2月17日生，汉族，吉林市尼斯威饮品有限责任公司经理，住吉林省吉林市龙潭区被告：林秀云，女，1954年4月2日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区被告：吉林市斗星房地产开发有限责任公司，住所地：龙潭区汉阳南街。法定代表人：杨凤翔，该公司董事长。委托代理人：张鹏谦，该公司法律顾问。第三人：中国东方资产管理公司长春办事处，住所地：长春市朝阳区西安大路699号。法定代表人：赵永光，该公司总经理。委托代理人：王佳，该公司职员。委托代理人：王阳，该公司法律顾问。第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市江北支行，住所地：吉林市龙潭区。原告孙文诉被告林秀云、被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司（以下简称斗星公司）、第三人中国东方资产管理公司长春办事处（以下简称东方公司）、第三人中国建设银行股份有限公司吉林市江北支行（以下简称江北建行）所有权确认纠纷一案，本院于2012年8月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙文，被告斗星公司的委托代理人张鹏谦，第三人东方公司的委托代理人王佳、王阳到庭参加诉讼，被告林秀云，第三人江北建行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文诉称：2000年9月1日，林秀云丈夫张殿春（现已死亡）同张凤宝签订装修协议，因缺少垫付款，张殿春便向原告借款30万元，用于购买装修材料，故形成张殿春欠原告30万元的债务。2000年12月2日，张殿春同吉林市朋程房地产开发公司签订预售商品房购房合同，合同约定由朋程公司开发建设的龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼8号网点、建筑面积427.72平方米出售给张殿春。2001年1月5日，张殿春把从马凤宝手中结算回来的62万元装修款存入江北建行，用于支付8号网点首付房款，此62万元有30万是应归还原告的借款，还有32万元是装修后剩余的利润。2001年1月19日，吉林市房地产管理局作出房地产抵押（按揭）登记备案批准书，抵押人为张殿春，抵押权人为江北建行，保证人为吉林市朋程房地产开发公司，将张殿春以按揭形式购买的8号网点进行了预售商品房按揭备案登记，因该房屋当时并未验收，只能办理在建工程预售商品房按揭备案登记，不能办理所有权登记，因此张殿春并未取得房屋所有权。2001年1月20日，张殿春用所购的8号网点抵押，经吉林市房政置业担保有限责任公司担保，向江北建行借贷50万元，用于支付剩余的购房款。上述事实证明张殿春所购的8号网点是以按揭贷款形式购买的，并未取得所有权，房款张殿春是用欠原告的借款和建行的房贷支付的。2002年9月至2003年6月张殿春连续拖欠建行房贷9个月无力偿还，在建行将要起诉拍卖抵押房屋的情况下，2003年6月18日张殿春同原告以及江北建行签订三方转按揭协议书，协议约定张殿春将所购的8号网点转让给原告，用于抵偿欠原告30万元的债务，然后原告再给张殿春30万元现金，拖欠建行9个月的房贷由原告负责立即给付，此后2003年6月至2011年1月18日未到期的房贷由原告以张殿春的名义继续偿还，8号网点所有权归原告所有。协议签订后原告将5万元现金交到江北建行营业厅，把张殿春此前9个月拖欠的房贷一次性结清，然后把张殿春给原告出具的30万元借据当场撕毁，又给张殿春出具了一份欠张殿春30万元房款的欠据，接收了张殿春名下的8号网点及相关购房手续。原告接收8号网点后，又投入了37万元进行装修，于2004年4月对外经营好梦得食府，此后在营业期间原告按三方转让按揭协议约定履行了继续还贷的义务。2006年3月6日，原告将欠张殿春的30万元房款全部给付完毕。上述事实证明张殿春所购的8号网点全部房款包括银行贷款都是原告支付的，因此原告目前一直占有使用的8号网点房屋所有权应归原告所有，请求依法进行确认。原朋程开发公司于2000年12月2日出售给张殿春的8号网点因当时未竣工验收，不能办理房屋产权登记，但在2012年1月29日房屋竣工验收并在房产局申办新建房屋初始登记后，张殿春明名下的8号网点仍不能办理房屋所有权登记，原因是朋程开发公司代理人陈海丰将同一处8号网点虚构事实，向房产局出示张英芳名下的购房合同及发票，并代张英芳在房产局申办了8号网点张英芳名下的房屋所有权登记，领取了张英芳名下的房证。因此，同一处8号网点出现重复登记和权属纠纷，引发了长达6年的原告对8号网点主张权利的法律诉讼过程，现法律诉讼程序已经全部审理终结，张英芳名下的房屋所有权登记已被房产局注销，但张殿春名下的8号网点的档案里因没有购房发票，转让给原告后，原告仍不能办理8号网点的所有权登记。又因张殿春于2008年1月在煤气管道爆炸过程中意外死亡，妻子林秀云重伤后已离开吉林市，离开前林秀云虽然给原告出具了授权委托书，委托原告代为办理8号网点相关的一切变更手续，但原告不经法律诉讼程序，房产局根本不给受理变更或进行所有权登记，故诉请由被告斗星公司向房产局出具变更证明，协助履行房屋出售后应为买受人办理房屋所有权登记的应尽义务。故请求法院判令：确认原吉林市朋程房地产开发公司出售给林秀云丈夫张殿春名下的龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼8号网点，建筑面积427.72平方米，房屋所有权归原告所有。被告斗星公司辩称：原告不具有诉讼主体资格，本案诉争的房屋是斗星公司与张殿春之间发生的房屋买卖关系，至于原告与张殿春之间的交易与被告斗星公司无关；诉争房屋在江北建行抵押，抵押权人是建设银行，原告没有诉权，对于原告的诉请，斗星公司不承担任何责任，驳回原告诉请。第三人东方公司陈述：第三人为本案合法债权人，对该房屋享有抵押权，法庭应保护第三人的合法权益。被告林秀云、第三人江北建行未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告向本院提供证据如下：1、商品房购销合同，证明被告林秀云的丈夫张殿春同被告斗星公司签订合同，合同约定由被告斗星公司将其开发建设的龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼8号网点，建筑面积427.72平方米房屋卖给张殿春。2、中国建设银行现金缴款单，证明张殿春向江北建行交付了8号网点首付款62万元。3、吉林市房地产抵押按揭登记备案批准书，证明吉林市房产局将张殿春所购的诉争房屋批准抵押按揭备案登记。4、中国建行进账单、转账支票，证明江北建行将张殿春所购8号网点抵押后，给张殿春贷款50万元，并通过转账方式转入被告斗星公司账户。5、协议书、检察院调查笔录（张林和张殿春），证明张殿春以按揭方式购买8号网点，后因无力偿还贷款，通过江北建行同意签订三方协议，将房屋转让给原告。6、工商营业执照，证明8号网点已经被原告接收占有和营业使用。7、中国建行现金交款单，证明原告按三方协议约定偿还了8号网点的按揭房贷。8、张殿春、林秀云出具的证明，证明原告把张殿春转让原告8号网点的房款已全部结清。9、（2004）龙民二初字第70号民事判决书，证明8号网点房贷欠款已交齐，已不欠贷款，该判决书已是生效判决。10、（2005）吉龙法执字第300号民事裁定书，证明龙潭法院将原告占有和已营业使用三年的8号网点在执行程序中执行了拍卖，并将房权确认给他人。11、死亡证明书、情况说明，证明8号网点的原购买人张殿春已死亡，原告同张殿春及江北建行三方协议合法有效，8号网点已与林秀云没有任何关系。12、（2012）龙执监字第1号民事裁定书1份，证明拍卖原告8号网点的300号裁定书，在原告主张权利的情况下已被撤销。本案诉争的8号网点产权目前除原告主张权利外，没有其他纠纷。13、（2009）第6号侦查终结报告、起诉意见书、（2010）舒刑初字第26号刑事判决书，证明舒兰市人民检察院在对原告控告案的侦查过程中，认定了8号网点所有权归原告所有的事实。被告斗星公司提出如下质证意见：对证据1因为是复印件，如果是真实的，恰恰证明了房屋的购买主体是张殿春和斗星公司，原告不具有诉讼主体资格。对证据1、9外的其他证据的真实性均有异议，均不予质证，对证据9真实性无异议，证明问题有异议，判决是否是生效判决、是否与诉争房屋有关，原告自认与江北建行发生的是两笔借贷关系，一笔是诉争房屋的按揭贷款，二是用诉争房屋做抵押贷款50万元，70号判决书只是认定了贷款50万元还款完毕，没有判决张殿春按揭贷款偿还完毕，原告如果偿还完毕，建行应该出具结贷证明，所以本判决证明不了张殿春的贷款已偿还完毕。第三人东方公司提出如下质证意见：对证据1认为与我方无关。对证据2-7真实性无异议，证明问题有异议，只能证明相关款项及抵押手续均为张殿春缴纳办理，无法证明与原告之间关系。张殿春、原告、建行三方协议书真实性有异议，证明效力有异议，该证据没有公章，该协议未发生法律效力，无法证明原告已取得江北建行的同意购买本案争议房屋。对调查笔录真实性无异议，证明效力有异议，该证据对被调查人的调查及张林的供述均无法证明本案争议房屋的转让取得建行的认可，张林的供述仅为其个人想法，无法代表建行。对证据8无异议。对证据9真实性无异议，证明问题有异议，该份判决书本院认为部分，认定张殿春不存在累计6个月未偿还贷款违约行为，所以驳回了信达公司的诉请，并未认定张殿春已经完全偿还贷款。对证据10真实性无异议，证明问题有异议，该份裁定已被撤销，相关内容不能作为证据使用。对证据11中的死亡证明没有异议，情况说明与第三人无关。对照证据12真实性无异议，证明问题有异议，该裁定书是作为撤销第300号裁定书的裁定，并撤销了原裁判结果，在本院认为部分，撤销理由并未认定该房产为孙文所有，是认定本次拍卖为一人竞拍，违反程序，所以撤销，无法证明原告所要证明的问题。对证据13认为与第三人无关。第三人东方公司向本院提供证据如下：债权转让协议两份，证明第三人现为本案争诉房屋所涉债权的合法债权人。原告提出如下质证意见：该份协议书债务人张殿春和房屋实际占有人孙文对转让不清楚，现任债权人未到抵押房屋处通知占有人，法院拍卖后债权人未主张权利，东方公司对8号网点执行拍卖应负有一定过错责任。被告斗星公司提出如下质证意见：无异议。被告斗星公司未向本院提供证据。被告林秀云、第三人建行江北支行未到庭，视为放弃举证、质证权利。根据原、被告双方针对焦点问题的举证及质证，本院对证据综合评判如下：原告提供的证据1-13及被告东方公司提供的证据1，具有真实性、合法性及与本案相关联，本院对以上证据的证明力予以确认。经审理查明：2000年12月，林秀云的丈夫张殿春（已死亡）与朋程公司（后更名为斗星公司）签订商品房购销合同，约定朋程公司将龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼网点越层8号房屋面积427.72平方米出售给张殿春。2001年1月18日，办理了抵押人为张殿春、抵押权人为江北建行的《房地产抵押（按揭）登记备案批准书》，上述合同及备案批准书在市房产交易处存档。2003年6月18日，甲方张殿春、乙方孙文、丙方江北建行信贷员张林签订转按揭协议书（该协议书无建行盖章，只有信贷员张林签字），约定中包含以下内容：1、甲方于2001年1月18日在丙方以坐落在吉林市龙潭区汉阳街科技大厦综合楼8号网点房做抵押，贷款50万元，从2003年6月17日开始，由乙方负责按甲方与丙方签订的贷款合同履行还贷义务。2、乙方于2011年1月18日前还清贷款46.3万元后，在丙方处抵押的吉林市龙潭区汉阳街科技大厦综合楼8号网点房，产权归乙方所有。3、本协议签订时，乙方需将甲方在2003年6月17日以前欠付丙方贷款即时给付。4、乙方在付清以前所欠贷款后，甲方必须即时将8号网点房腾迁交给乙方。5、甲方欠乙方借款30万元，可作为抵付甲方除贷款以外的购房款，同时乙方还需给付甲方30万元。6、此协议签订之日起生效，甲方须将所有的购房贷款手续和购房交款票据转交给乙方。7、协议一式三份，甲乙丙各一份。8、此协议执行有效期至还清贷款后自行废除。产权更名手续待还贷结束后，由甲方和丙方给乙方提供相关法律手续，由乙方承担发生的相关费用到房产部门办理产权更名。此后该房屋交予孙文使用，孙文以张殿春名义偿还部分贷款及利息。江北建行于2004年6月28日已将对张殿春的债权转让给中国信达资产管理公司，该公司又于2004年11月29日将债权转让东方公司。另外，房产档案中存有2000年11月27日张英芳名下7、8、9号网点购房合同、12月1日三个网点合一的购房发票，商品房初始登记过程清单上显示三套房屋2000年12月1日初始登记张英芳名下，但现房屋所有权、他项权登记均被撤销；撤销细节：2009年6月22日吉林市住房保障和房地产管理局（简称房产局）2009年6月22日作出吉市房行决字2009第56号行政决定，注销张英芳、陈海丰、马凤宝办理的坐落于龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼7号网点建筑面积为411.92平方米他项权利登记，第TX00003871号房屋他项权证作废；注销张英芳坐落于龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼7号网点和8号网点房屋权属登记，其第S130005158号和第S130005157号房屋所有权证作废。其理由是：“朋程公司及代理人陈海丰，对龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼7、8、9号网点，既与张英芳签订了商品房购销合同，同时，又与马凤宝、张殿春和梁利民签订了商品房购销合同，属于一房多卖，上述房屋登记属于申报不实”。昌邑区人民法院（2010）昌行初字第3号判决维持该决定；吉林市中级人民法院（2011）吉中行终字第13号行政判决维持原判，并认定“市房产局作出的决定，以一房多卖、重复登记属申报不实为理由，再次注销了此三个网点的房屋登记，证据比较充分。因为根据现有证据，张英芳在最初办理登记时本人没有到场，其也没有支付相应的房款，且其明确否认自己购买了本案争议的房屋。故市房产局根据陈海丰提交的材料，为张英芳办理房屋登记的主要证据不足，程序违法，基于该登记行为而后续办理的登记均没有合法根据，市房产局予以注销正确”。本院认为：原告孙文能否获得本案争议房屋的所有权，其基础是孙文、张殿春及江北建行签订的转按揭协议书的效力问题。张殿春与朋程公司签订房屋买卖合同，虽尚未登记，但从房屋登记在张英芳名下时，该房屋即可进行所有权登记的实际情况看，张殿春已经获得该合同中相应的权利。张殿春将其获得的合同权利义务一并转让给孙文，江北建行信贷员代表银行签订协议，并且孙文已经履行了部分还款义务，因此该转按揭协议书有效。其房屋所有权应在孙文全部履行偿还贷款义务后予以享有。还清贷款后，房屋所有权归孙文所有，被告林秀云、斗星公司应协助原告办理产权登记。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告孙文还清原为张殿春所欠被告中国东方资产管理公司长春办事处贷款之日起享有龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼8号网点房屋的所有权。二、被告林秀云及被告吉林市斗星房地产开发有限责任公司于原告孙文还清原为张殿春所欠被告中国东方资产管理公司长春办事处贷款后十日内协助原告孙文办理位于龙潭区汉阳街科技培训中心综合楼8号网点房屋所有权登记，将该房屋所有权登记至原告孙文名下。案件受理费4，950.00元，由被告林秀云、被告斗星公司各承担2，475.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 夏广军代理审判员 果 丹人民陪审员 李国茹二〇一三年十一月十八日代理书记员 高亚红 来源：百度“”