（2013）宁民终字第2466号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-01-16

案件名称

江苏保德信担保股份有限公司与王媛、伏庆粉等撤销房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

王媛；江苏保德信担保股份有限公司；伏庆粉；王立彬；王立萍；夏华；夏婷；王晶

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2466号上诉人（原审被告）王媛。委托代理人方光快，江苏播仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏保德信担保股份有限公司，组织机构代码56296025-7，住所地江苏省南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****。法定代表人陶绪祥，该公司董事长。委托代理人戎浩军、李海峰，江苏三法律师事务所律师。原审被告伏庆粉。原审被告王立彬。原审被告王立萍。原审被告夏华。原审被告夏婷。原审被告王晶。法定代理人夏文军。上诉人王媛因与被上诉人江苏保德信担保股份有限公司（以下简称保德信公司），原审被告伏庆粉、王立彬、王立萍、夏华、夏婷、王晶撤销房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2012）建民初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月3日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人王媛的委托代理人方光快、被上诉人保德信公司的委托代理人李海峰、原审被告王立彬、原审被告王晶的法定代理人夏文军到庭参加诉讼，原审被告伏庆粉、王立萍、夏华、夏婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。保德信公司原审诉称，王媛与保德信公司的债务人王守富签有南京市爱达花园紫藤园××幢×号402室存量房买卖合同，此举对保德信公司造成损害，保德信公司为此诉请撤销该合同。王媛原审辩称，其是合法购买王守富名下房屋，请求法院驳回保德信公司诉讼请求。夏华、夏婷、王晶原审辩称，其对王守富与王媛所订房屋买卖合同并不知情，但该合同不应当被撤销。伏庆粉、王立彬、王立萍原审均未到庭。原审法院经审理查明，江苏省南京市爱达花园紫藤园××幢×号402室（下称402室）房屋原系王守富名下产权房。2011年7月29日，保德信公司与江苏省农垦经济发展有限公司（法定代表人为王守富，以下简称农垦公司）签订委托保证合同，约定由保德信公司为农垦公司的800万元银行贷款提供连带责任担保。同日，保德信公司与江苏省红阳化肥有限公司（法定代表人为王守富，以下简称红阳公司）及王守富签订反担保（保证）合同，约定由红阳公司和王守富为农垦公司的800万元银行贷款向保德信公司提供反担保。2011年8月3日，王守富与孙女王媛签订402室存量房买卖合同，合同载明：王守富将402室房屋以60万元价格售与王媛，该60万元房款由王媛与王守富自行交割，于2011年8月10日前付清。2011年8月5日，402室房屋产权过户登记到王媛名下。此后，因农垦公司不能清偿800万元到期银行贷款，保德信公司根据农垦公司申请为其代偿了银行贷款本金和利息。保德信公司为此向农垦公司、红阳公司及王守富提起追偿诉讼，要求农垦公司支付保德信公司代偿款项800余万元，并要求红阳公司及王守富承担连带责任。农垦公司、红阳公司及王守富应诉后，对保德信公司为农垦公司代偿银行贷款本息一事均予以认可，同时对保德信公司的追偿诉求均不持异议。此外，保德信公司向王守富和王媛提起本案诉讼，诉请撤销王守富与王媛所签订的402室存量房买卖合同。因王守富于本案诉讼期间去世，原审法院根据保德信公司申请，依法追加王守富法定继承人伏庆粉、王立彬、王立萍、夏华、夏婷、王晶作为本案原审被告。王媛在庭审前接受原审法院质询时表示自己虽与王守富签有402室存量房买卖合同，但402室房屋实际是由王守富赠与过户到自己名下，自己并未支付过房款，而在庭审中，王媛改称60万元房款已由父亲王立彬代为支付给王守富的妻子伏庆粉，自己是合法购买402室房屋，故不同意保德信公司诉求。夏华、夏婷、王晶则表示自己对涉案合同并不知情，但不同意保德信公司诉求。伏庆粉、王立彬、王立萍经原审法院合法传唤，逾期未到庭，亦未提出答辩意见和证据。原审法院审理中，王媛为证明王立彬代付60万元房款一事出示了收条8份，其中7份收条均书写为“收到王立彬现金…元”，落款签名为“伏庆粉”，第8份收条则书写为“收到王媛购南京爱达小区房款陆拾万元正”，落款签名为“王守富伏庆粉”，落款时间为“2012年2月28日”。王媛同时称第8份收条是对前7份收条的汇总。保德信公司则对该8份收条均不予认可。原审法院另查明，在402室房产过户过程中，税务部门对该房屋按照1338359元的评估价格计收税款。上述事实，有庭审笔录、存量房买卖合同等证据证实。原审法院认为：1、首先，如果说第8份收条是对前7份收条的汇总，则王守富伏庆粉在出具第8份收条时理应将前7份收条全部收回，但事实上8份收条却均在王媛手中，这明显有悖常理，故王媛所称第8份收条是对前7份收条汇总之说不能成立。其次，在8份收条中，7份收条均无王守富签名，亦未言明收款事由，更未言明所收款项系王立彬代王媛支付，故该7份收条与本案的关联性无法得到确认，不能证明王媛所称王立彬代付房款一事；至于第8份收条虽言明收到王媛房款60万元，但该收条形成于保德信公司提起本案诉讼并经原审法院对402室房屋采取查封保全措施之后，且收条内容缺少相关银行存取款记录加以印证，故该收条不能产生相应证明效力。此外，王媛在庭审中改口所称付款购房之说与其在庭审前明确表示402室房屋系王守富赠与过户到自己名下的说法存在根本矛盾。基于上述分析，王媛所称王立彬代付60万元房款的说法不能得到证实，其改口所称付款购房之说不能得到采信。王媛取得402室房屋产权并未支付对价，王守富在与保德信公司签订反担保（保证）合同后，随即通过与王媛签订存量房买卖合同这一形式将自己名下的402室房产无偿转让到王媛名下，其在身负反担保责任情形下所作无偿转让房产之举降低了自己的担保清偿能力，而在保德信公司为农垦公司代偿银行贷款本息并向农垦公司、红阳公司及王守富提起追偿诉讼后，王守富作为反担保人将因此向保德信公司承担连带担保清偿责任，王守富向王媛无偿转让房产的行为事实上增加了保德信公司的债权风险，对保德信公司债权顺利受偿产生阻碍，损害了保德信公司的合法权益。保德信公司诉请撤销王守富与王媛所签订402室存量房买卖合同，理由正当，应予支持。2、退言之，即便王守富与王媛所订房屋买卖合同真实成立，合同载明的价款60万元亦明显低于税务部门计税评估价格，更远低于市场合理交易价格，王守富与王媛作为成年人对此应有清晰认知，其应当知晓60万元这一价格是明显不合理低价。王守富在与保德信公司签订反担保（保证）合同后，随即以明显不合理低价转让自己名下房产，降低自己债务清偿能力，增加保德信公司债权风险，对保德信公司债权顺利受偿产生阻碍，损害保德信公司合法权益，其与王媛所签订402室存量房买卖合同根据保德信公司诉请亦应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决撤销落款签名为“王守富”与“王媛”、落款日期为“2011年8月3日”的南京市爱达花园紫藤园××幢×号402室存量房买卖合同。原审案件受理费80元，保全费5000元，公告费600元，合计5680元，由王媛、伏庆粉、王立彬、王立萍、夏华、夏婷、王晶负担。对此判决，王媛不服，提起上诉。上诉人王媛上诉称，原审法院认定事实错误。1、爱达花园紫藤园××幢×号402室虽在王守富名下，但转让前系王守富与伏庆粉共有财产。2、2011年8月3日，王守富与保德信公司没有产生债权债务关系，有证据证明王守富此时并不是债务人。《委托保证合同》、《反担保保证合同》签订时，800万元的《人民币流动资金借款合同》未签订，银行也没有放款行为产生，此时王守富也不知道《人民币流动资金借款合同》是否能签订及履行，借款合同能否签订处在一种不确定状态，王守富不是债务人。即使8月11日《人民币流动资金借款合同》签订了，借款人也是农垦有限公司，而不是王守富个人，王守富仅是反担保保证人。3、王媛是在校大学生，没有经济收入来源，以上事实，原审法院到沈阳上诉人的学校找其调查时已经知悉，故父母代其支付购房款合情合理合法。2012年2月28日前向伏庆粉支付的60万元购房款，收款方式无任何瑕疵，因为是收条不是欠条，不收回也无不合理之处，王立彬也提供了银行取款明细条予以证明，原审法院适用合同法第七十四条判决撤销房屋买卖行为错误。2011年8月3日，王守富的身份不是债务人，也没有无偿转让与伏庆粉的共有房屋，王媛签订房屋买卖合同时并不知道该房屋买卖行为会对谁的权益造成损害。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，诉讼、保全、公告等费用由被上诉人承担。被上诉人保德信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告王立彬辩称，其不清楚王守富与王媛的买卖事宜，买卖过程中，王媛并不知道王守富还有其他债务。购房的价格与评估的价格有差异，是因为双方存在家庭关系，低于市场价格亦是正常的，且当初王守富有重病在身，亦需资金治病，王媛的购房款项是其代为支付的。原审被告王晶辩称，王媛和王守富之间的房屋买卖是合法的。原审被告伏庆粉、王立萍、夏华、夏婷经本院合法传唤未到庭。二审经审理查明，当事人对原审查明的事实并无异议，对此本院予以确认。另查明，上诉人王媛是王守富的孙女。二审中双方当事人争议焦点为：1、王守富转让涉案房产是在与保德信公司产生债权债务关系之前还是之后。2、王媛是否无偿受让该房产，或其是否知道王守富以明显不合理低价转让房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条明确规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。对于双方争议的王守富转让涉案房产是在与保德信公司产生债权债务关系之前还是之后的问题。本案农垦公司与保德信公司签订的《委托保证合同》以及红阳公司、王守富、王立彬与保德信公司签订的《反担保（保证）合同》的签订时间均为2011年7月29日，该两份合同签订时已成立并生效，王守富在签订上述保证合同及反担保合同时已经明知其后与南京银行的借款关系必然发生，且《人民币流动资金借款合同》随后也实际签订并生效，而王守富与王媛之间的《南京市存量房买卖合同》签订于2011年8月3日。故此，王守富转让涉案房产是在与保德信公司产生债权债务关系之后。该两份合同中约定的保证方式均为连带责任保证，故王守富作为反担保的保证人，应该承担连带责任。对于王媛否认王守富为债务人的上诉理由，本院不予支持。关于王媛是否无偿受让该房产，或其是否知道王守富以明显不合理低价转让房产的问题。王媛在原审法院开庭前向其调查时，明确表示402室房屋系王守富赠予过户到自己名下，自己并未支付过房款，其在原审庭审中改称其房屋为买受，但其提供的证据不能证明其实际支付了60万元对价，根据禁止反言的证据规则，对于王媛的该项上诉意见，本院亦不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定。判决如下：驳回上诉，维持原判决。案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由王媛负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曹晓红审　判　员　　舒晓艺代理审判员　　左自才二〇一三年十一月十八日书　记　员　　冯　超 微信公众号“”