（2013）珠金法民一初字第263号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-11-03
案件名称
贾德林与伍祖彭、蒙良才、梁宗强合作开发房地产纠纷一审民事判决书
法院
珠海市金湾区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾德林,伍祖彭,蒙良才,梁宗强
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠金法民一初字第263号原告（反诉被告）贾德林，男，1955年9月11日出生，汉族，住四川省。委托代理人张爱斌，广东华大律师事务所律师。被告（反诉原告）伍祖彭，男，1974年8月13日出生，汉族，住广东省高要市。被告（反诉原告）蒙良才，男，1970年3月5日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。二被告共同委托代理人刘琪凤，广东文证律师事务所律师。第三人梁宗强，男，1952年11月16日出生，汉族，住广东省。原告（反诉被告）贾德林诉被告（反诉原告）伍祖彭、蒙良才、第三人梁宗强合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年10月14日、10月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）贾德林及委托代理人张爱斌，被告（反诉原告）伍祖彭、蒙良才及委托代理人刘琪凤，第三人梁宗强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月23日，郑洪志、吴清霞与二被告签订《商住用地转让协议》及《补充条款》，将珠海市金湾区红旗镇小林和兴路北面第一排商住用地转让给二被告使用。2011年3月28日，二被告与原告及第三人签订《合资兴建商住楼合同书》，约定，由二被告提供商住用地作为合作条件，原告及第三人一方后续出资兴建并办理相关手续，双方共同合作兴建商住楼。二被告负责出资办好镇府、国土和规划部门可建筑的一切手续，原告及第三人负责商住楼的图纸设计，施工报建、质检、安检、消防、防雷、建筑施工、水电报（安）装的工料费并组织工人施工。包验收合格和所需的一切费用。2011年1月24日，该项目颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》，2013年1月28日颁发了《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2013年4月17日，原告与梁平签订《建设工程合同书》，约定原告将该工程交由梁平施工。2013年5月10日，被告未与原告协商一致，单方发函解除了合作合同，造成原告因建设工程合同违约而向梁平赔偿拾万元。原告诉请法院判令：1、被告向原告支付违约金损失人民币拾万元；2、向原告支付预期利益损失贰拾万元；3、向原告支付律师费5000元；4、承担本案的诉讼费用。被告伍祖彭、蒙良才在答辩期内提交答辩状，辩称：1、原告在合资兴建商住楼合同后，未履行任何出资、设计、报建等合同义务，已构成违约，被告解除合同合理合法，无须承担责任。2、原告与梁平签订的建筑工程合同为无效合同，原告依此无效合同主张违约金损失没有依据；原告在没有履行合同义务，已严重违约的前提下，主张预期利益没有事实依据，其主张律师费的主张也没有法律依据，应予驳回。被告伍祖彭、蒙良才反诉称：2009年6月23日，二被告与梁炳体、郑洪志、吴清霞签订《商住用地转让协议》及《补充条款》，将珠海市金湾区红旗镇小林和兴路北面第一排商住用地转让给二被告使用。2011年3月28日，被告与原告及第三人签订《合资兴建商住楼合同书》，合同第一条第三款约定：从签订本合同时起到领第一个房产证前被告方无须出资，所需资金均由原告及第三人负担。第二条约定，被告负责出资办好镇府、国土和规划部门可建筑的一切手续。第三条约定，原告及第三人负责商住楼的图纸设计，施工报建、质检、安检、消防、防雷、建筑施工、水电报（安）装的工料费并组织工人施工。包验收合格和所需的一切费用。至2013年1月24日止，二被告履行完所有合同义务。被告要求原告及第三人办理施工图设计、报建等工作，但因原告与第三人之间因出资等产生矛盾，对合同义务置之不理，更未支付过任何费用，导致工程搁置，损害了二被告的利益。2013年3月1日，被告向原告及第三人发出《通知函》，要求二人履行合同义务，并要求在2013年4月24日前办好施工许可证，如逾期则解除《合资兴建商住楼合同书》。原告及第三人收到通知函后，直至期限届满，原告及第三人也未实际履行。为避免被告利益受损，2013年4月28日，被告只好自付费用办理了相关报建手续。此后，原告及第三人仍未履行合同义务。2013年5月13日，被告向原告及第三人邮寄送达了《解除合同通知书》，解除了合资兴建商住楼合同。原告违约，起诉被告无事实及法律依据，被告为应诉产生了律师费损失，诉请法院判令：1、向反诉原告伍祖彭、蒙良才支付律师费12，000元；2、承担本案的诉讼费用。第三人梁宗强对双方签订合作建房合同的事实无异议，辩称：合作合同签订后，由于我与原告在出资及管理方面多次沟通没有达成一致意见，致使我们作为合作一方一直没有出资，也没有履行合同约定的义务。2013年3月1日二被告发出《通知函》后，我找到原告，告诉原告催告函的事情。2013年4月24日，原、被告及第三人对合作事宜进行最后一次协商，双方仍未达成一致。所以我就放弃了该项目，被告解除了与原告及我的合作建房合同。对于原告与梁平之间签订的施工合同我不清楚。经审理查明，2009年6月23日，二被告与梁炳体、郑洪志、吴清霞签订《商住用地转让协议》及《补充条款》，将珠海市金湾区红旗镇小林和兴路北面第一排商住用地约400㎡转让给二被告使用。2011年1月28日，经被告申请，该项目颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证》。2011年3月28日，二被告作为甲方，原告及第三人作为乙方，双方签订一份《合资兴建商住楼合同书》，合同第一条第三款约定：“从签订本合同时起到领第一个房产证前甲方（二被告）无须出资，所需资金均由乙方（原告、第三人）负担”。第二条第一款约定：“甲方（二被告）负责出资办好镇府、国土和规划部门可建筑的一切手续”。第三款规定：“甲方（二被告）负责与乙方（原告、第三人）指定的建筑公司签订施工合同，并协助乙方（原告、第三人）报建及施工事宜，所发生的一切费用由乙方（原告、第三人）负责”。第三条第一款约定：“乙方（原告、第三人）负责商住楼的图纸设计，施工报建、质检、安检、消防、防雷、建筑施工、水电报（安）装的工料费并组织工人施工。包验收合格和所需的一切费用”。合同签订后，因原告与第三人对出资及项目管理发生分歧，未达成一致，原告与第三人一直未能出资，也未履行图纸设计，施工报建等合同义务。2013年1月24日，经被告申请，该项目颁发了《中华人民共和国建设工程规划许可证》。2013年1月21日，二被告向机械工业第四设计研究院珠海分院支付项目设计费人民币10，000元。但因原告与第三人之间因出资等产生矛盾，未支付任何费用，也未履行图纸设计，施工报建等合同义务，工程仍未能开工。2013年3月1日，被告向原告及第三人发出《通知函》：“关于我们（甲方：伍祖彭、蒙良才，乙方：梁宗强、贾德林）于2011年3月28日签订《合资兴建商住楼合同书》，已于2013年1月24日取得《建设工程规划许可证》。根据合同，我方义务已履行完毕，现正式通知你们于2013年4月24日前办好施工许可证，进行本工程的施工。如超过约定日期，将视为你们（乙方）违约，我方决定解除双方所签订的《合资兴建商住楼合同书》”，第三人梁宗强签收。此后，原告及第三人仍未履行合同义务。2013年3月6日，被告支付商住楼白蚊预防费人民币3250元，3月8日支付防空地下室易地建设费人民币42，757.5元，3月20日支付审图费人民币8280元，3月27日支付定位放线费人民币2905元，4月1日支付防雷设施检测费人民币2160元。2013年4月24日，原、被告及第三人对合作事宜进行最后一次协商，双方仍未达成一致，原告与第三人未支付任何费用。2013年5月13日，被告向原告及第三人邮寄送达了《解除合同通知书》。2013年6月23日，被告申请颁发了《中华人民共和国建设工程施工许可证》。以上事实有《商住用地转让协议》、《合资兴建商住楼合同书》、《通知函》、《解除合同通知书》、收据、发票，并有当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原、被告订立《合资兴建商住楼合同书》是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。（一）关于本诉。在合资兴建商住楼合同中明确约定，原告及第三人作为合作合同的一方当事人，承担该商住楼的出资及图纸设计，施工报建、质检、安检、消防、防雷、建筑施工、水电报（安）装的工料费并组织工人施工义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。但直至诉讼中，原告与第三人作为合作合同的一方当事人，既未出资，也未履行图纸设计，施工报建等合同义务，属于迟延履行合同主要义务的违约行为。原告与第三人之间的内部矛盾，不能成为其拒绝履行合同主要义务的依据。2013年3月1日经被告催告后，原告及第三人仍未能履行合同主要义务。也未对被告已经支付的白蚊预防费、防空地下室易地建设费、审图费等费用承担出资义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”因此，被告有权依法解除与原告及第三人签订的合作建房合同。同时，根据《合资兴建商住楼合同书》第二条第三项规定，二被告负责与原告及第三人指定的建筑公司签订施工合同，原告与无建筑资质的梁平签订施工合同，违反了双方在合作合同中的约定。且在因原告未履行合同主要义务，合作双方经协商仍未取得一致，合作项目已陷入僵持开工无望的情况下，原告的签约行为也缺乏必要性与合理性。故对原告请求由被告支付预期利益及支付给梁平的违约金的请求，本院不予支持。对其起诉的律师费用因与合作建房合同无关联性，本院亦不予支持。（二）关于反诉。如前所述，虽然二被告依法有权解除合同，但其反诉的律师费用与合作建房合同无关联性，律师服务属于有偿服务，该费用并不是因原告违约行为所必然造成的损失，故对反诉原告的反诉请求本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）贾德林的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）伍祖彭、蒙良才的反诉请求。本案受理费减半收取人民币2938元，由原告（反诉被告）贾德林承担，反诉费50元，由被告（反诉原告）伍祖彭、蒙良才负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 周文军二〇一三年十一月十八日书记员 梁艳玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”