（2013）江蓬法民一初字第994号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-03-04
案件名称
江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司与李洪波、刘丽商品房预约合同纠纷一审判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司,李洪波,刘丽
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第994号原告：江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司，住所地江门市。法定代表人：雷秉超。委托代理人：黎伟贤、邓燕琼，均系广东宏骏律师事务所律师。被告：李洪波，男，住广东省江门市蓬江区。被告：刘丽，女，住重庆市。委托代理人：李洪波，身份资料同上，系被告刘丽的丈夫。原告江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司（以下简称“泓润公司”）诉被告李洪波、刘丽商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年5月9日受理后，依法适用普通程序，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告泓润公司的委托代理人黎伟贤、邓燕琼，被告李洪波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告泓润公司起诉认为：被告李洪波、刘丽于2013年1月3日与原告签订《某某城认购书》（以下简称“认购书”），向原告认购江门市蓬江区某某苑某幢商品房，约定总房价为626054元，签署认购书时须付定金30000元，另首期款196054元（含定金）须于2013年1月10日前付清，双方并须于付清首期房款日签署《商品房买卖合同》及缴交约9586元的契税、预告登记费用，余款430000元则须于2013年1月10日前办理银行按揭贷款、2013年2月3日前付清。双方并约定如果两被告未能按该文本签署《商品房买卖合同》的，则需承担违约责任。上述认购书签订后，两被告虽向原告支付了206054元（含定金），但既没有按约定与原告签署《商品房买卖合同》，也未履行支付余款义务，原告遂于2013年1月30日向两被告发函，敦请两被告签订《商品房买卖合同》及相关协议，但两被告不予履行。此后，原告于2013年2月5日向两被告发出《挞定通知书》，并于2013年4月1日向两被告发出《律师函》，通知两被告解除双方签订的认购书、通知两被告办理相关解除合同手续，但两被告一直不予办理。原告认为，原、被告之间签订的认购书合法有效，现两被告不按认购书的约定履行签订《商品房买卖合同》义务及支付购房款的行为已构成根本性违约，应按认购书约定承担违约责任。现原告请求判令：1、确认原、被告双方签订的《某某城认购书》已解除；2、两被告已付定金30000元归原告所有；3、本案诉讼费由两被告承担。原告泓润公司对其起诉的事实提供的证据有：1、原告营业执照；2、被告刘丽的居民身份证；3、被告李洪波的机动车驾驶证；4、两被告的结婚证；5、《广东省江门市商品房预售许可证》；6、《某某城认购书》；7、广东省地方税收通用电子发票；8、《敦请严格履行合同义务通知函》；9、《挞定通知书》；10、《律师函》；11、国内特快专递邮件详情单、邮件投递并签收情况；12、《广东省商品房买卖合同》；13、《某某城认购须知》。两被告共同答辩称：我方没有按照该认购书规定的时间与原告签订《商品房买卖合同》，是因原告的过错造成：首先，认购书没有将房屋交付日期这一重要条款写入合同，存在严重漏洞和显失公平。双方协商前期对房屋交付时间约定是2013年8月，而原告在江门市住建局网站公告的《商品房买卖合同》从来都没有写明具体日期，而后来原告要我们签的纸质版本却被原告修改成“2014年8月”。原告是认购书的制定方，应当承担由此造成我方迟延签订《商品房买卖合同》和支付余款的全部责任。其次，关于合同中电梯品牌的约定，原告销售人员在前期协商中介绍和现场电子显示屏显示均是“三菱牌电梯”，但后来原告要我方签的纸质版本却被修改为无具体品牌。再次，关于管理费，原来无约定具体金额，但后来被原告单方面修改为每平方米每月1.8元。最后，关于违约责任，因为我方根本没有违约，所谓的没有按时签订《商品房买卖合同》和支付余款都是由于原告的过错而造成的，所以我方已交付的定金30000元不能作为违约金归原告所有。综上所述，请求法院驳回原告的全部请求，由双方继续履行认购书内容。两被告提供的证据有：1、《合同条款要求书》；2、《继续执行商品房认购书声明》；3、国内特快专递邮件详情单；4、《商品房买卖合同》；5、2013年11月1日的电话录音。经审理查明：2013年1月3日，被告李洪波、刘丽在原告泓润公司预售商品房现场阅读《某某城认购须知》，并在现场听取原告工作人员介绍、阅读《商品房买卖合同》样本后，与原告签订原告作为甲方、两被告作为乙方的《某某城认购书》1份，约定的主要内容有：一、乙方自愿认购甲方开发建设的江门市蓬江区某某苑某幢商品房，建筑面积为95.76平方米，认购价为626054元。二、付款方式：定金30000元须于签署认购书时付清。首期房款为认购价的30%，即196054元（含定金），须于2013年1月10日前付清，并于付清首期房款日签署《商品房买卖合同》及缴交约9586元的契税及预告登记费用。未付430000元房款须于2013年1月10日前办理银行按揭贷款予以支付。另，不论银行同意足额按揭贷款支付与否，乙方保证剩余房款于2013年2月3日前付清。三、乙方须按认购书约定的日期按甲方在某某城销售中心公示的文本与甲方签署该商品房的《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》，并支付约定的剩余房款及相关其他费用。四、若乙方出现下列情况，则视为乙方根本性违反认购书，乙方已付甲方的定金无权要求返还，甲方有权通知解除本认购书，并随时将该商品房重新出售予任何第三方且无须向乙方发出通知，包括：1、逾期未递交有关办理银行按揭申请所需的全部资料，或未签署抵押贷款合同；2、逾期未能按甲方提供的、在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》的；3、逾期未履行认购书所约定的付款义务。五、认购书第十条以加黑文字记载以下内容：甲方再次提请乙方注意：1、本认购书第四、五、六、七条的各项约定责任（前述四项内容），签署本认购书后，视为乙方完全理解该等条款。2、本认购书一旦签署，则视为乙方同意按甲方提供的《商品房买卖合同》文本之固定条款不作修改地执行。未能按该文本签署合同时，乙方将按本认购书第六条约定（前述第四项内容）承担责任。2013年1月17日，原告向被告李丽开具收取预售购房款206054元的发票。同月30日，原告向被告刘丽发出《敦请严格履行合同义务通知函》，以被告刘丽截至该函发出之日止尚未签订商品房买卖合同、前期物业管理服务协议为由，要求被告刘丽于2013年2月3日前与原告签订相关合同，否则原告将按照认购书的内容解除与被告签订的认购书且没收被告已付定金，并可将商品房另行出售。被告刘丽收取该函后，于同年2月3日向原告发出《合同条款要求书》，要求原告在《商品房买卖合同》中，对以下内容作出修改后再与其签订合同：1、将房屋交付日期由2014年8月改为2013年12月底；2、将物业管理费用由每平方米每月1.8元改为每平方米每月0.8元；3、对商品房的电梯、门窗等设备作出详细说明，以便合同签署工作顺利进行。2月5日，原告在收取被告刘丽的上述要求书后，向刘丽发出《挞定通知书》，以两被告没有按照认购书的约定签署商品房买卖合同为由，通知其原告解除认购书、没收两被告已付定金。刘丽收取上述通知书后，于同月8日向原告发出《继续执行商品房认购书声明》，反对原告解除认购书，并要求原告继续履行认购书，双方协商解决有关合同条款。同年4月2日，原告通过其代理人黎伟贤向两被告发出《律师函》，以两被告没有按照约定签订商品房买卖合同的行为已构成根本性违约为由，通知两被告已解除认购书，原告收取的定金30000元不予退还，两被告应在收函后3日内携带认购书、收据原件前往原告处办理退款手续。两被告于同月4日收取该函，但没有按照该函办理，原告遂提起本案诉讼。另，两被告在庭审时认为原告在销售现场所提供的《商品房买卖合同》样本中明确约定房屋的交付时间为2013年8月，其在《合同条款要求书》要求原告交付房屋的时间为2013年12月与其答辩中所陈述的样本合同中记载的交付时间为2013年8月出现矛盾是记忆有误导致。本院认为：原告泓润公司与被告李洪波、被告刘丽就原告开发建设的江门市蓬江区某某苑某幢房的买卖而签订的《某某城认购书》，其内容主要约定的是买卖的标的物、价款、付款时间以及何时签订正式的商品房买卖合同、逾期不签订商品房买卖合同的违约责任，其缺失依《商品房销售管理办法》第16条所规定的，商品房买卖合同尚应具备的商品房交付条件及日期、装饰与设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方法、办理产权登记的有关事宜等重要事项条款，因而该认购书为商品房预约合同。原告在签订认购书时，已取得涉案房屋的预售许可证明，该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。原告现以两被告没有按照约定的时间签订商品房买卖合同构成违约为由，申请法院确认其行使合同解除权的效力，而两被告则以原告要求两被告签订的合同内容与原来协商的合同内容不相一致为由提出抗辩，故本案争议的焦点为：一、两被告所抗辩的原告更改原约定的商品房买卖合同条款的情况是否属实的问题；二、两被告迟延、不予签订商品房买卖合同的行为是否已经构成违约，以及由此引起的民事责任的承担，即原告是否可依两被告的违约行为行使合同解除权、没收定金的问题。一、两被告所抗辩的原告更改原约定的商品房买卖合同条款的情况是否属实的问题。两被告确认原告在签订认购书前已对双方即将履行的主要合同义务即签订商品房买卖合同的具体内容进行了告知，两被告已知悉相关内容，故双方即将要签订的商品房买卖合同的内容在双方当事人的真实意思表示一致的情况下已予以固定，有关内容符合法律、法规规定的商品房买卖的要求和交易习惯，认购书约定的双方签订商品房买卖合同的合同义务无需变更就可实际履行。双方如对商品房买卖合同涉及房屋买卖的条款需要变更的，则须经过双方协商一致方可进行，如协商不一致，仍须按认购书的约定、以原告所提供的原商品房买卖合同样板的内容签订合同。因此，两被告以原告更改商品房买卖合同条款为由提出的抗辩意见，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应当提供有效证据予以证明。首先，双方对房屋交付时间的约定问题。从双方的庭审陈述看，均确认协商签订认购书时，原告所提供的商品房买卖合同样板中有明确的房屋交付时间条款，但原告主张是2014年8月，两被告则主张是2013年8月，由此，应结合双方所提交的证据对该时间来进行认定。原告所提交《广东省商品房买卖合同》中记载房屋的交付时间为2014年8月，两被告虽不予确认该合同，但从原告提供的《广东省江门市商品房预售许可证》“备注”栏“开工时间：二Ｏ一二年六月，计划竣工时间：二Ｏ一四年二月”的内容看，原告所主张的时间符合楼宇建设经竣工验收才能交付的法律规定和交易习惯，对比两被告未能提供证据证明其主张的交付时间、其答辩与质证意见所主张时间不一致的情况，原告的陈述更有证明力，故本院依法确认原告所主张的房屋交付时间为2014年8月。其次，对于两被告抗辩的电梯品牌的约定问题。一方面，两被告未能提供书面证据予以证明商品房买卖合同样板明确约定为三菱牌电梯，其所提交的电话录音亦不能证明该事实；另一方面，电梯品牌并不是商品房买卖合同的主要条款，故两被告该抗辩意见本院同样不予采纳。最后，两被告所主张的物业管理协议中有关物业管理费的约定问题，两被告同样未能提供证据予以证明，且有关物业管理协议并不是商品房买卖合同的内容，故两被告该抗辩意见本院同样不予采纳。综上，两被告未能提供有效证据证明原告变更合同内容的情况，两被告的抗辩缺乏依据，本院依法不予采纳。两被告应当按照认购书的约定履行签订商品房买卖合同的义务。二、两被告迟延、不予签订商品房买卖合同的行为是否已经构成违约，以及由此引起的民事责任的承担，即原告是否可依两被告的违约行为行使合同解除权、没收定金的问题。如前所述，原告所提供的商品房买卖合同样板符合法律法规规定的商品房买卖的要求和交易习惯，认购书所约定的双方在指定时间内签订商品房买卖合同的合同义务明确，两被告在要求原告变更合同条款未果的情况下，没有合法理由迟延签订商品房买卖合同已经违反认购书所约定的签约义务，故应当承担由此引起的民事责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条第二款规定：当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因认购书中约定了原告可在两被告逾期未能签署《商品房买卖合同》时解除合同，故原告在通知两被告签订商品房买卖合同未果、两被告已违反认购书的约定的情况下，按照认购书的约定行使解除合同的权利合法有据。由此，依照合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合两被告于4月4日收取原告解除认购书的《律师函》后至今都没有向人民法院或者仲裁机构申请确认解除合同效力的情况，原告与两被告所签订的《某某城认购须知》自2013年4月4日起解除。故原告要求确认原、被告双方签订的《某某城认购书》已解除的请求合法有据，本院依法予以支持。另，依照合同法第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求两被告已付定金30000元归原告所有的请求同样合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司与被告刘丽、李洪波签订的《某某城认购书》自2013年4月4日起已经解除；二、被告刘丽、李洪波所交定金30000元归原告江门市蓬江区白石泓润地产开发有限公司所有。本案受理费7700元，由被告刘丽、李洪波共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长 张华理代理审判员 杨丽燕人民陪审员 蓝志想二〇一三年十一月十八日书 记 员 何淑婉 更多数据：