（2013）镜民一初字第01628号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2015-01-14
案件名称
芜湖联盛国际商业广场管理有限公司与吕文俊房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖联盛国际商业广场管理有限公司,吕文俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）镜民一初字第01628号原告：芜湖联盛国际商业广场管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：蔡长丕，总经理。委托代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。被告：吕文俊，男，1968年11月16日出生。委托代理人：蔡铮，安徽安天行律师事务所律师。委托代理人：王茜茜，安徽安天行律师事务所律师。原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司诉被告吕文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理。依法由审判员秦山成适用简易程序独任审判，于2013年8月16日公开开庭进行了审理。原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称联盛管理公司）的委托代理人徐珊珊，被告吕文俊的委托代理人蔡铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联盛管理公司诉称：2011年10月26日，原、被告双方签订商铺租赁协议一份，由被告承租位于芜湖联盛广场C区用于经营傣妹火锅。协议第三条约定，租金标准为1.4元／天／平方米，广场经营管理费为0.6元／天／平方米，合计租赁费用为2元／天／平方米；租赁费用支付方式按照先租后用的原则，被告每3个月支付一次租赁费用，以后各期租赁费用均需提前15日支付给原告；协议第四条约定被告电梯使用费为每年12000元，作为原告管理、维护及保养的费用。原告实际于2011年10月18日将讼争商铺交付给被告，并给予60天的免租装修期，计租日为2012年1月1日。被告仅支付2012年第一季度租赁的租赁费用，此后的租赁费用一直未支付，原告故诉请判令被告支付2012年4月1日至2013年5月31日的租赁费729026.67元、电梯使用费12000元，合计741026.67元，并按0.5‰／天支付滞纳金。被告吕文俊辩称：1、答辩人在答辩期内已提出反诉，要求确认双方租赁合同已经解除；2、原告诉请中的违约金前后矛盾，无法明确；3、答辩人未支付房屋租金是因未收到原告支付租金的通知，且原告发现答辩人有相应的违约行为而未采取措施，造成损失扩大，应由原告承担扩大部分的损失；4、原告无管理资质，却收取广场经营管理费，属超范围经营；电梯支付条件未成就，原告不应支付该项费用。经审理查明：2011年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订芜湖联盛广场商铺租赁协议一份，由甲方将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”C区物业（以下简称租赁物业）租赁给乙方经营傣妹火锅，并对如下内容进行了约定：一、租赁物业面积为856平方米，该物业面积为暂估值，双方同意租金根据红线内的建筑面积据实结算。二、该租赁物业租赁期限为8年，自起租日起第二年同期前一日为一个租赁年度，以后以此类推，本协议共计八个合同年；双方确认租赁物业预定交付日为2011年11月前，自实际交付之日起，乙方可享有最长60天的免租装修期（仅限于商场开业前），供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，装修期届满为免租结束日，装修期届满的次日为起租日。三、双方确认，租赁物业按红线内面积计租，租金标准为1.4元／天／平方米，广场经营管理费为0.6元／天／平方米，合计租赁费用为2元／天／平方米，首年租赁费用合计624880元，租赁费用2年内不变，自第3个合同年度起，每2年在上一个合同年的租赁费用基础上递增5%，依次类推。合同签订后5个工作日内，乙方支付首期三个月租赁费用156220元，租赁费用按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租赁费用，以后各期租赁费用均需提前15日支付给甲方。四、关于电梯的使用：甲方商场经营时间为上午9点至晚上9点，乙方经营时间为上午9点至晚上12点，乙方超过甲方商场正常电梯使用时间的，则相应承担12000元／年的电梯使用费，作为甲方管理、维护及保养等费用，甲方至少提供邻近乙方经营场所的两部直升电梯供乙方夜间经营使用（该部电梯为C区各楼层商户公用），否则乙方有权拒缴相关的费用。五、广场经营管理费：双方确认上述租赁费用中，其中0.6元作为经营管理费，甲方于每次收到乙方租赁费用后，按照实收金额向乙方出具相应的合法票据；广场经营管理费系用于商业广场统一经营管理和物业管理的综合服务费用，每三个月支付一次，合同签订后，乙方支付首期三个月广场经营管理费，以后乙方应按规定与租金同期交纳；承租方同意于施工开始前，支付施工押金20000元（包含水、电押金）。六、本协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金156220元。在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金或其他费用及其滞纳金，以及乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除；合同生效后，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还；七、租赁期间，乙方应按合同约定缴纳租金及各项费用，同时遵守物业管理规定，承租人无故拖延缴纳各项费用达十天的，乙方需向甲方支付应缴纳费用总额每日1%的违约金，同时甲方有权终止合同，收回铺位等内容。合同签订后，原告于2011年10月18日将讼争房屋交付被告，被告按约向原告缴纳履约保证金2012年第一季度租赁费（含广场经营管理费）156220元、履行保证金156220元、装修保证金20000元。2011年12月29日，被告经营的傣妹火锅开业经营，双方一致确认本案租赁计租日为2012年1月1日。合同履行期间，被告曾于2012年5月10日以经营亏损为由向原告申请免除2012年6个月租金，此后未再缴纳租金，遂成讼。案在审理过程中，被告于2013年7月23日致函原告，以经营严重亏损，无力缴纳房租及广场经营管理费为由，向原告提出撤场要求，并定于2013年8月1日正式关闭。同年8月11日，被告向原告发解除合同通知书，提出自2013年8月12日解除原、被告的商铺租赁协议。原告遂变更诉请为：要求判令被告支付拖欠至2013年8月12日的房屋租金854716元、电梯使用费19000元、水电费40854.6元，合计914570.6元，并按1‰支付违约金。另查明：被告已于2013年8月11日撤场。2013年8月12日，本院依原告申请对讼争商铺采取保全措施，现已将讼争商铺交由原告保管。上述事实，有原、被告提交的营业执照、身份证复印件、商铺租赁协议、物业验收移交表、被告提出的免租申请、被告欠款明细表、撤场通知书和解除合同通知书、查封财产笔录及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告依约向被告交付讼争商铺，被告于2011年12月29日对外营业，并于2013年8月11日撤场，被告应按合同约定及时向原告缴纳租赁期间的租赁费用，该租赁费用中包括广场经营管理费，双方在合同中已作明确约定，被告以原告无经营管理资质不予缴纳的抗辩，本院不予采信。根据双方合同约定，被告应于2012年3月15日前缴纳2012年第二季度租赁费用156220元、2012年6月15日前缴纳2012年第三季度租赁费用156220元、2012年9月15日前缴纳2012年第四季度租赁费用156220元、2012年12月15日前缴纳2013年第一季度租赁费用156220元、2013年3月15日前缴纳2013年第二季度租赁费用156220元、2013年6月15日前缴纳2013年7月1日至8月12日的租赁费用72903元（156220元／季度÷3月／季度×（1＋12／30）月］，合计854003元。另根据双方合同约定，被告逾期缴纳租赁费用的，原告可主张违约金，原告主张按1‰／天计算违约金虽低于双方约定，但仍然过高，本院酌情认定按0.5‰／天，自被告应缴纳租赁费用时起分段计算至实际给付之日止。被告认为原告未通知被告缴纳租赁费用造成损失扩大，本院认为缴纳租赁费用系被告作为承租户的基本义务，且在合同中明确约定了租赁费用的缴纳时间，无需原告通知，故本院对被告此项辩解不予采信。原告主张的电梯使用费用在双方商铺租赁协议中亦有明确约定，依合同约定，原告提供了电梯，被告则应缴纳电梯使用费，其以未使用电梯抗辩不予缴纳，与合同约定相悖，本院不予采信，故本院对原告要求被告支付电梯使用费19000元的诉请予以支持。原告主张的水电费，因未能在举证期限内提交证据证实，本院不予支持，原告可在实际发生后另行向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吕文俊于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司租赁费用计854003元并按0.5‰／日向原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司分段支付至实际给付之日止的违约金（其中五笔156220元分别自2012年3月15日、2012年6月15日、2012年9月15日、2012年12月15日、2013年3月15日起算，另外一笔72903元自2013年6月15日起算）；二、被告吕文俊于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司电梯使用费19000元；三、驳回原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5670元，诉讼保全费5000元，合计10670元，由被告吕文俊负担（案件受理费、诉讼保全费原告已预交，被告吕文俊在支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 秦山成二〇一三年十一月十八日书记员 陈静秀附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：