（2013）成民终字第3891号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-04-02
案件名称
易志敏、江苏同方电气有限公司与吴小庆、成都沁嘉商业经营管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
易志敏,江苏同方电气有限公司,吴小庆,成都沁嘉商业经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第五条，第六条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第3891号上诉人（原审原告）易志敏。委托代理人龚强，北京尚衡（成都）律师事务所律师。委托代理人杨玉洁，北京尚衡（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）江苏同方电气有限公司。住所地：江苏省扬中市开发区新胜社区。法定代表人吴小庆，江苏同方电气有限公司董事长。委托代理人李俊，江苏石城律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴小庆。委托代理人李俊，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都沁嘉商业经营管理有限公司。住所地：成都市锦江区新街后巷子**号*幢*层*号。法定代表人徐自成。上诉人易志敏与上诉人江苏同方电气有限公司（以下简称江苏同方公司）、吴小庆，被上诉人成都沁嘉商业经营管理有限公司（以下简称成都沁嘉公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月8、9日公开开庭进行了审理。上诉人易志敏及其委托代理人龚强、杨玉洁，上诉人江苏同方公司和吴小庆的委托代理人李俊到庭参加诉讼。被上诉人成都沁嘉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年5月26日，成都后街投资有限公司（以下简称成都后街公司）与江苏同方公司签订《房屋租赁合同》，约定：成都后街公司将其享有出租权的位于成都市锦江区新街后巷子10号三益公商厦负一层和地面一至四层房屋出租给江苏同方公司作为商业使用，合同约定江苏同方公司对上述房屋享有转租权，即采取招商等方式吸引商户进场经营，江苏同方公司统一管理；租赁期限为自开发商交房之日起十年。2011年9月2日，江苏同方公司向成都沁嘉公司出具授权委托书，委托成都沁嘉公司全权处理位于成都市锦江区春熙路北段新街后巷子10号三益公商厦负一层至五层的租赁、招商及经营管理等事宜。其后，成都沁嘉公司将上述场所作为“优客商城”进行经营管理，并制作、散发了优客商城宣传招商资料，主要内容为优客商城位于成都市中区繁华的春熙路，商城开启全新商业模式，集合多重业态，结合网络电子商务和线下实体经营，入驻商家无需承担租金、物管及公摊水电费等。2011年9月4日，成都沁嘉公司与江苏同方公司签订《房屋使用协议》，其主要内容为：江苏同方公司将承租的位于成都市锦江区春熙路北段新街后巷子10号三益公商厦负一层至五层的房屋转租给成都沁嘉公司，租赁期限从2011年9月5日至2021年9月5日；租金为每年3000万元，按季度支付，每季度250万元；江苏同方公司在协议签订后七日内将房屋交付成都沁嘉公司，未按约定时间交付房屋，应按月租金的50%支付违约金；成都沁嘉公司在使用该房屋期内，应承担因使用该房屋所产生的但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、网络费、物业管理费等费用。2011年9月15日，易志敏为乙方，成都沁嘉公司为甲方，双方签订《房屋租赁与服务协议》，约定：甲方将其位于成都市锦江区新街后巷子10号三益公商厦负一层至五层(即优客商城)的三层D02号（面积18.1平方米）商铺出租给原告从事商业经营活动，租赁期限自2011年12月1日起至2012年11月30日止，共计12月。合同第四条费用的承担与支付约定：“4.1甲方按照乙方实际经营额25%的比例向乙方收取场地和服务费用，但乙方保证2011年12月1日至2012年10月31日每月实现的保底销售额为人民币55900元，2012年11月1日至2012年11月30日实现的保底销售额为人民币56400元。4.2本协议期内乙方的营业额由甲方代收，扣除4.1款所述的费用以及原告易志敏单独使用的电费等相关费用后的余额支付给乙方，扣除部分甲方向乙方提供相应金额的正式发票，余额部分乙方应自行纳税。”第五条履约保证金约定：“乙方应向甲方缴纳履约保证金（无利息）人民币玖万圆整（￥90000.00）。乙方违反本协议的约定及物业管理规定或违反其它“优客商城”各项管理规定，履约保证金被部分或全部扣除以用于对甲方或第三方承担相应的违约、赔偿责任的，甲方可以直接从乙方的销售额中扣除予以补足本协议约定的履约保证金额度。履约保证金不足以承担全部责任的，乙方对剩余的责任应予以继续承担。租赁期满或非因乙方的原因导致本协议提前终止、解除后，乙方按本协议的约定办理完毕退房及设施手续且无任何违约行为的，甲方应于乙方退房后30日内退还履约保证金。”第六条经营保证金约定：“乙方应向甲方缴纳经营保证金（无利息）人民币贰万圆整（￥20000.00）。该经营保证金作为乙方退场后可能发生的关于乙方出售商品和提供服务的质量赔付和“三包”费用的担保，在乙方办理完毕退房及设施手续之日起6个月内，未发现乙方承租期间存在违反优客商城管理制度行为，且亦未发生质量赔付及“三包”费用纠纷或纠纷已解决的，甲方应将经营保证金（无利息）结算并退还给乙方。”第八条管理服务约定：“租赁期间，甲方免费提供一定的关于承租服房屋以外的公共部分的管理服务，该具体管理服务范围仅限于如下内容：1、优客商城公共部分的卫生保洁工作。2、优客商城公共电器、电线、公共用水设施并承担维护费用。3、优客商城的常规安全保卫工作。”第九条甲方的义务及违约责任约定：“甲方应在乙方及时、足额交纳履约保证金、经营保证金及装修保证金后，按协议约定将房屋及相关附属设施交付给乙方使用。否则，每延迟一日，应按乙方已付履约保证金的千分之三的标准支付违约金。租赁期间，甲方应尽心尽力按本协议的约定为乙方提供相关服务，并为乙方创造良好的经营环境。租赁期间，出租的房屋、公共设施以及甲方提供给乙方使用的设施非因乙方原因损坏的，甲方应及时予以维修并承担相应的费用。甲方不得提前将房屋收回，如因特殊原因甲方必须提前终止协议收回房屋的，甲方应将提前终止的具体日期提前45日书面通知乙方，并且除应将履约保证金退还外，还应按照500元/㎡的标准赔偿乙方的装修损失。”第十条乙方的义务及违约责任约定：“乙方须在进场经营前办理完经营所需的相关证照并承诺所有营业额由甲方代收，如有违反，甲方可立即终止协议，并有权全额扣除乙方所交的履约保证金作为乙方对甲方的赔偿；乙方拖延交纳或拖延补足履约保证金、经营保证金及约定由乙方承担的费用的，每延迟一日，应按欠缴额的千分之三的标准向甲方支付违约金。……租赁期间，乙方不得提前终止本协议。如因特殊原因乙方必须提前终止协议的，乙方应将提前终止协议的具体日期提前45日书面通知甲方，并且除履约保证金不予退还外，如仍不足弥补由此导致的甲方全部损失的，乙方还应就不足的部分继续予以赔偿。”第十一条协议的单方解除约定：“甲方有下列情况之一的，乙方有权单方解除本协议，甲方应双倍返还所收履约保证金；甲方因下列情形还应承担其他违约责任或对第三方承担责任的，甲方应予以继续承担：甲方因延迟交付房屋超过15日的；其它因甲方原因造成乙方无法使用该房屋超过15日的。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，并且乙方所交履约保证金不予返还外。乙方因下列情形还应承担其他违约责任或对第三方承担责任的，乙方应予以继续承担：……违反甲方、物业管理以及优客商城管理方的有关规定，损害正常的经营秩序、损害经营环境或影响其他客户正常经营，累计两次以上或情节严重的；……其他因乙方原因（包括违反优客商城各项管理制度）允许甲方解除本协议的事由发生的。”第十六条生效及文本约定：“本协议自双方签署之日起生效。优客商城各项管理制度（包括但不限于：《优客商城商户经营手册》、《装修管理规定》及承租期间新实施的其它各项优客商城管理制度、规定等）均为本协议的附件。本协议附件为本协议不可分割的一部分与本协议具有同等法律效力。”协议签订后，易志敏向成都沁嘉公司支付了履约保证金90000元，经营保证金20000元，共计110000元。2011年12月6日，成都沁嘉公司作出《告知全体商户》，其主要内容为：优客商城自开业以来人气欠佳，成都沁嘉公司根据实际经营情况及时将调整宣传推广思路，加大促销力度，拟建立商城的电子商务，并承诺不对各商户2011年12月的销售额做业绩考核；同时，建议各商户及时调整货品结构和价格，务必做到按时营业。2011年12月14日，易志敏与成都沁嘉公司签订《优客商城房屋租赁补充协议书》，约定：“从2011年12月12日至2012年6月30日止，优客商城方承诺取消保底任务；2012年7月1日至2012年11月30日期间的日常销售保底额按双方原合同约定的年保底总额除以12所得的月平均保底额计算；2012年5月中旬，双方就2012年6月30日至2012年11月30日的合作具体事宜另行协商。”2012年1月9日，成都沁嘉公司制定《优客商城经营管理规范》并在优客商城商户中进行送达。该经营管理规范规定：商城营业时间为周日至周四10：00-22：00，周五、周六10：00-22：30，经营商家遇特殊情况不能按时营业的，须提前向楼层主管申请，未经楼层主管同意，擅自不按时营业的按照迟到、早退处理。该规范规定了迟到、早退处罚标准，罚金从商户当月销售额中扣除，销售额不足的从保证金中扣除；迟到、早退超过3小时的，按照擅自停业处理，当月累计擅自停业达到2次的，商城有权将该商户清理出场。2012年5月16日，易志敏在优客商城商户联名的《关于与优客商城终止合作的请求书》中签名，请求政府领导维护其利益，并终止与优客商城的合作，要求优客商城退还商户所交的保证金并赔偿相关损失。2012年5月24日，易志敏在《优客商城意愿调查登记表》的退场一栏签名。2012年5月29日，成都沁嘉公司在优客商城张贴温馨提示，内容为：“在5月14日至今，政府建立平台期间，我商城正常营业，但3-5楼商户全部关门闭店，同时根据5月24日-25日对全体商户进行经营意愿调查显示，有95%左右商户选择不再继续经营，5%左右商户没参加调查。我司对商户的选择表示理解，针对此实际情况，我司决定即日起商城3-5楼暂时歇业。对于有意向再经营的商户，请3日内向商场营运中心提出书面申请，具备开市条件后商城3-5楼随时可以开市。”2012年7月30日，成都沁嘉公司在原审法院审理成都肯申公司与成都沁嘉公司、成都后街公司、江苏同方公司物业服务合同纠纷一案中递交反诉状，其诉称：“2012年6月29日，在成都沁嘉公司如数交纳了水电等费用的情况下，成都肯申公司又将优客商城及成都沁嘉公司办公区域无故停电，导致成都沁嘉公司截止提交反诉状之日仍未恢复供电。商城及办公区域的经营全部被迫停止，直接损失达986301.37元。”经查，该案未受理成都沁嘉公司反诉。2012年7月初，优客商城全部停业。现成都沁嘉公司已未继续管理优客商城。2012年8月24日，易志敏提起本案诉讼。诉讼中，江苏同方公司于2012年10月5日经工商行政管理部门核准变更公司股东登记，公司股东由吴小庆变更为吴小庆和宋文彬。另查明，2011年9月19日至2011年11月3日优客商城招商期间，成都沁嘉公司通过银行转账汇款方式向江苏同方公司支付1270000元款项。原审法院认为，一、合同解除问题。成都沁嘉公司在本案诉讼中对其另案诉称的优客商城最终停业原因予以认可，但本案现有案件证据及易志敏签名的《关于与优客商城终止合作的请求书》、《优客商城意愿调查登记表》，可以证明易志敏在优客商城最终全部停业前已以其行为表明不再继续经营其承租的商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，成都沁嘉公司可以主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，成都沁嘉公司主张解除合同应通知易志敏，但成都沁嘉公司未提交证据证明其已通知易志敏。成都沁嘉公司以温馨提示在优客商城张贴，经审查，其不具有解除合同的通知内容。故成都沁嘉公司关于双方合同已解除的意见，原审法院不予采纳。鉴于易志敏提起本案诉讼，请求解除合同，故可认定双方已就合同解除达成一致意见，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，所以，本案对易志敏解除其与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》的诉讼请求，予以支持。二、履约保证金及经营保证金是否应当退还问题。（一）履约保证金。易志敏与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。上述协议签订后，易志敏按约支付履约保证金90000元和经营保证金20000元。根据协议约定，易志敏提前终止协议或者违反相关管理规定累计两次以上或情节严重的，履约保证金不予退还。易志敏提出终止合作的《关于与优客商城终止合作的请求书》和《优客商城意愿调查登记表》，能够证明易志敏已明确以其行为表示不愿继续进行经营，但未能与成都沁嘉公司达成一致。因易志敏与成都沁嘉公司均主张优客商城停业是对方违约所致，故停止经营的责任承担，涉及履约保证金是否应当退还。虽然，成都沁嘉公司在另案递交反诉状称，因成都肯申公司无故停电导致商城从2012年6月29日起经营全部被迫停止。但易志敏于此前的2012年5月24日即在《优客商城意愿调查登记表》选择退场，且在成都沁嘉公司于2012年5月29日向优客商场商户公告“因3-5楼商户全部关门闭店，决定即日起商城3-5楼暂时歇业。对于有意向再经营的商户，请3日内向商场营运中心提出书面申请”的内容后，易志敏也未书面向成都沁嘉公司申请继续经营，从而可以印证易志敏未对公告提出异议，并认定易志敏在成都沁嘉公司公告歇业前已选择退场而停业，故易志敏停止经营的责任应由其自行承担，本案据此认定易志敏在履行《房屋租赁与服务协议》过程中构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，因易志敏构成违约，故在双方合同解除后，根据双方《房屋租赁与服务协议》第十条、第十一条的约定，其履约保证金不予返还，易志敏请求江苏同方公司返还履约保证金90000元的诉讼请求，不予支持。（二）经营保证金。根据双方《房屋租赁与服务协议》第六条的约定，易志敏应向成都沁嘉公司缴纳经营保证金20000元，作为易志敏退场后可能发生的关于易志敏出售商品和提供服务的质量赔付和“三包”费用的担保，在易志敏办理完毕退房及设施手续之日起6个月内，未发现易志敏承租期间存在违反优客商城管理制度行为，且亦未发生质量赔付及“三包”费用纠纷或纠纷已解决的，成都沁嘉公司应将经营保证金结算并退还易志敏。由于易志敏已于2012年5月24日选择退场后停业，且优客商城已于2012年7月初停业，加之成都沁嘉公司现并无证据证明易志敏具有违反商城管理制度的行为或发生质量赔付情况应扣除经营保证金的情形，故其应全额退还易志敏经营保证金。所以，易志敏要求返还经营保证金的诉讼请求，应予支持。三、成都沁嘉公司、江苏同方公司、吴小庆的责任地位。江苏同方公司提交其与成都沁嘉公司签订的《房屋使用协议》，以证明双方已不存在委托关系而是租赁关系。但根据成都后街公司与江苏同方公司签订的《房屋租赁合同》中关于“江苏同方公司对上述房屋享有转租权，即采取招商等方式吸引商户进场经营，江苏同方公司统一管理”的约定，江苏同方公司享有的转租权只能是采取招商等方式吸引商户进场经营，成都后街公司并未同意江苏同方公司可以整体转租。同时，江苏同方公司提交的《房屋使用协议》在租金这一合同最重要的内容上出现重大错误；且江苏同方公司在其不能证明已知晓三益公商厦交房时间的情况下，即与成都沁嘉公司于2011年9月4日签订《房屋使用协议》，约定房屋使用期为2011年9月5日至2021年9月5日，签约后超过7日交房应按月租金的50%向成都沁嘉公司支付高额违约金，明显违反常理。江苏同方公司辩称成都沁嘉公司已向其支付1270000元房屋租金，但双方亦不能提供由江苏同方公司开具的租金发票。故，江苏同方公司不能证明其与成都沁嘉公司之间存在租赁关系的事实，其提交《房屋使用协议》的目的系为了对抗其与成都沁嘉公司之间真实存在的委托关系，规避其应承担的法律责任。对江苏同方公司关于其与成都沁嘉公司之间系租赁关系的辩解意见，原审法院不予采纳。成都沁嘉公司通过签订《房屋租赁与服务协议》将相应商铺出租给易志敏用于商业经营系基于江苏同方公司的委托。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，易志敏有权选择要求江苏同方公司承担返还经营保证金的责任。江苏同方公司虽在本案诉讼中将股东变更登记为两人，但在易志敏与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》履行期间，江苏同方公司为一人有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，吴小庆不能证明江苏同方公司在《房屋租赁与服务协议》履行期间的公司财产独立于其个人财产，应对江苏同方公司因该《房屋租赁与服务协议》所负债务承担连带责任。至于易志敏以成都沁嘉公司在签订合同时未及时披露将优客商城商铺出租系受江苏同方公司委托为由，要求成都沁嘉公司承担连带责任，缺乏法律依据，原审法院不予支持。据此，原判遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百零三条第二款之规定，判决：一、解除易志敏与成都沁嘉公司于2011年9月15日签订的《房屋租赁与服务协议》。二、江苏同方公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还易志敏经营保证金20000元。三、吴小庆对江苏同方公司的上述债务承担连带责任。四、驳回易志敏的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1250元，由易志敏负担1025元，江苏同方公司和吴小庆负担225元；保全费120元，由江苏同方公司和吴小庆负担。宣判后，原审原告易志敏和原审被告江苏同方公司、吴小庆均不服，向本院提起上诉。原审原告易志敏上诉请求为撤销原判，判令江苏同方公司返还上诉人经营保证金2万元，履约保证金9万元，成都沁嘉公司对此承担连带返还责任，全部诉讼费用由江苏同方公司和成都沁嘉公司承担。其主要上诉理由为，上诉人在合同履行过程中没有违约行为，根据上诉与被上诉人签订的租赁合同及补充协议，如果出租方违约，承租方有权要求双倍返还履约保证金并赔偿损失；如承租方违约，出租方有权没收履约保证金。但本案中，因成都沁嘉公司单方面停止商场经营，导致合同无法履行，因此上诉人没有过错。原审认为上诉人违约在先，系认定事实错误。上诉人与被上诉人不是协商一致而解除合同，上诉人有权根据合同约定行使合同解除权。原审被告江苏同方公司上诉并答辩称，原判认定沁嘉公司是受江苏同方公司委托与易志敏签订的租赁合同与事实不符。江苏同方公司与沁嘉公司存在租赁关系，而原判以江苏同方公司没有整体转租权而否认租赁关系是错误的。易志敏单方退场违反合同义务，应承担相应的责任，故请求二审法院撤销原判，驳回易志敏的起诉，诉讼费用由易志敏负担。原审被告吴小庆上诉并答辩称原判认定江苏同方公司与易志敏有租赁合同关系，没有事实依据。吴小庆个人财产与江苏同方公司财产没有混同，原判对此判令也系错误。故请求撤销原判，驳回易志敏的起诉，诉讼费用由易志敏负担。针对同方公司和吴小庆的上诉，易志敏答辩称，原判认定事实清楚，证据充分。原判认定同方公司应承担返还易志敏经营保证金并由吴小庆承担连带责任正确。同时同方公司和吴小庆还应返还易志敏的履约保证金。被上诉人成都沁嘉公司经院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。二审中，上诉人易志敏提交了如下证据：1、王云清等16名租赁户的身份证复印件、租赁合同、结算单，拟证明王云清等人在沁嘉公司出具温馨提示后仍在正常经营，其没有违约。2、后街公司的情况说明、四川电视台视频资料，拟证明因同方公司拖欠后街公司房租，后街公司已从同方公司处收回诉争房屋，并对留存物品进行处置，使商户遗留在商场的物品和装修受损。3、易志敏的结算单、银行的流水单、温馨提示、民事反诉状，拟证明沁嘉公司以公告形式将门关了，其行为构成违约，并导致易志敏等人无法使用租赁物的事实。经庭审质证，江苏同方公司和吴小庆认为证据1不是新证据，与本案没有关联性，不能证明易志敏没有停业退场。对证据2，因后街公司与本案有利害关系，对真实性有异议，且发生在易志敏退场以后，与本案没有关联性。对证据3，认为该证据已在原审中提交，不是新证据。本院认为，易志敏所举证据1、2与本案租赁事实没有关联性，本院不予采信。对证据3，因该证据在一审中已出示，不是新证据。经二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，一、关于合同解除问题。易志敏与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。本案现有证据反映，易志敏签名的《关于与优客商城终止合作的请求书》、《优客商城意愿调查登记表》，表明易志敏通过政府相关部门表达自己不再继续经营其承租的商铺的意愿。成都沁嘉公司于2011年5月29日出具温馨提示，明确从出具提示起暂停歇业，对有意再经营的商户三日内向商场营运中心提出申请。事实上,双方在此之后均未对商铺进行营业。由此可表明成都沁嘉公司对易志敏等人提出的解除合同意愿予以确认，双方达成了解除合同的合意,应视为双方已协商解除了合同，故本院认为成都沁嘉公司与易志敏签订的《房屋租赁与服务协议》已解除。合同的解除系双方协议的结果，双方对合同的解除均无过错。因双方已协商解除了合同，且双方解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故易志敏主张解除其与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》已无必要，对易志敏提出解除与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》的诉讼请求，本院不予支持。二、履约保证金是否应当退还问题。因易志敏按照其与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》，按约支付了履约保证金90000元和经营保证金20000元。根据协议约定，易志敏提前终止协议或者违反相关管理规定累计两次以上或情节严重的，履约保证金不予退还。因易志敏与沁嘉公司解除《房屋租赁与服务协议》是基于双方事实上达成的解除合意，以及商场出现不能顺利经营的客观情形，对此双方对合同的解除均无过错。原判认定易志敏提出终止合作的《关于与优客商城终止合作的请求书》和《优客商城意愿调查登记表》，是以其行为表示不愿继续进行经营，但未能与成都沁嘉公司达成一致，易志敏在履行《房屋租赁与服务协议》过程中构成违约不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，因本案合同解除的原因不能归责于易志敏和成都沁嘉公司，同时合同也没有对合意解除合同后是否退还履约保证金进行约定，故本院根据公平原则，兼顾本案的客观事实，并考虑经营风险因素，酌情认定成都沁嘉公司应退还易志敏已缴纳的一半履约保证金即45000元。对上诉人易志敏提出履行保证金应予退还的上诉请求，本院部分予以支持。三、成都沁嘉公司、江苏同方公司、吴小庆的责任地位。根据成都后街公司与江苏同方公司签订的《房屋租赁合同》中关于“江苏同方公司对上述房屋享有转租权，即采取招商等方式吸引商户进场经营，江苏同方公司统一管理”的约定，江苏同方公司享有的转租权只能是采取招商等方式吸引商户进场经营，成都后街公司并未同意江苏同方公司可以整体转租。虽江苏同方公司提交其与成都沁嘉公司签订的《房屋使用协议》，以证明双方已不存在委托关系而是租赁关系。但该《房屋使用协议》在没有确定三益公商厦交房时间的情况下，即与成都沁嘉公司于2011年9月4日签订《房屋使用协议》，约定房屋使用期为2011年9月5日至2021年9月5日，签约后超过7日交房应按月租金的50%向成都沁嘉公司支付高额违约金，明显违反常理。故江苏同方公司上诉称其与成都沁嘉公司之间存在租赁关系，无确实充分证据予以证实，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。对原判认定江苏同方公司提交《房屋使用协议》的目的系为了对抗其与成都沁嘉公司之间真实存在的委托关系，规避其应承担的法律责任的理由，本院予以采信。成都沁嘉公司通过签订《房屋租赁与服务协议》将相应商铺出租给易志敏用于商业经营系基于江苏同方公司的委托。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，易志敏有权选择要求江苏同方公司承担返还经营保证金和履约保证金的责任。江苏同方公司虽在本案诉讼中将股东变更登记为两人，但在易志敏与成都沁嘉公司签订的《房屋租赁与服务协议》履行期间，江苏同方公司为一人有限公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，原判认定吴小庆不能证明江苏同方公司在《房屋租赁与服务协议》履行期间的公司财产独立于其个人财产，并判令吴小庆应对江苏同方公司因该《房屋租赁与服务协议》所负债务承担连带责任并无不当，本院予以支持。对吴小庆的上诉理由，本院不予支持。本案中，因沁嘉公司经本院合法传唤，其放弃抗辩的法律后果由其自行负担。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3686号民事判决第二项即“江苏同方电气有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还易志敏经营保证金20000元”。二、撤销成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3686号民事判决第一、三、四项，即：“解除易志敏与成都沁嘉商业经营管理有限公司于2012年9月15日签订的《房屋租赁与服务协议》”、“吴小庆对江苏同方电气有限公司的上述债务承担连带责任”、“驳回易志敏的其他诉讼请求”。三、江苏同方电气有限公司于本判决发生法律效力之日起时十日内返还易志敏履约保证金45000元。四、吴小庆对江苏同方电气有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回易志敏的其他诉讼请求。一审案件受理费的承担方式不变，二审案件受理费2500元，由上诉人易志敏负担500元、江苏同方电气有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 管茂成二〇一三年十一月十八日书 记 员 李婧杰 来自：