（2013）昌民初字第10350号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-06-17

案件名称

黄贵华诉北京轩和房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄贵华,北京轩和房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百二十七条

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2013）昌民初字第10350号原告黄贵华，女，1965年10月18日出生，个体工商户。被告北京轩和房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路188号院北方明珠大厦1号楼2805号（住宅楼）。法定代表人刘冬国，总经理。委托代理人高军伟，男，1978年3月8日出生，北京高硕法律咨询服务中心主任。委托代理人韩春龙，男，1981年5月12日出生，北京轩和房地产经纪有限公司职员。原告黄贵华与被告北京轩和房地产经纪有限公司（以下简称轩和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄贵华，被告轩和公司的委托代理人高军伟、韩春龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄贵华诉称：位于北京市昌平区×1房是原告购买的商住两用房。2012年8月27日，原、被告签订《北京市房屋出租委托合同》，约定原告将上述房产出租给被告，由被告出租使用，原告于2012年9月1日前将上述房产交付被告，租金为3300元／月，按季度支付。依据合同约定，被告应在2013年5月25日支付5月25日至8月25日期间的租金，而被告违反合同约定仅在2013年6月25日支付一个月的租金，即2013年5月25日至2013年6月25日的租金。自2013年6月25日至今，被告没有支付一分钱租金，经与被告多方交涉未果。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告依法诉至法院，诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋出租委托合同》；二、判令被告支付原告违约金6600元；三、判令被告支付自2013年6月25日到被告全部腾退房屋之日止的��屋租金；四、诉讼费由被告承担。被告轩和公司辩称：我公司已向原告支付租金至2013年8月30日。我公司不存在任何违约，而是原告违约。故我公司要求继续履行合同，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2012年8月27日，黄贵华（甲方）与轩和公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》。合同约定：甲方将坐落于北京市昌平区×1的房屋委托给乙方对外出租，甲方应于2012年9月1日前将房屋交付给乙方；出租委托期自2012年9月1日至2014年8月30日，共计二年；租金标准为3300元／月，按季交付，具体支付时间为：签合同日、2012年11月25日、2013年2月25日、2013年5月25日、2013年8月25日、2013年11月25日、2014年2月25日、2014年5月25日；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；如乙方实际出租该房屋的价格高��与甲方约定的租金，则高出部分归乙方所有；甲方同意委托合同期内二年预留30个工作日作为乙方承租的工作期，工作日后于2012年10月1日开始计算租金，即委托日起委托期内乙方给甲方23个月的房租，在工作期内所产生的租金收入，作为乙方的佣金；出租委托期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按两个月的租金标准支付违约金。同日，黄贵华出具《授权委托书》，内容为：兹特别授权北京轩和房地产经纪有限公司全权办理北京市×1房出租事宜，委托权限为：1、委托期2012年9月1日至2014年8月30日（可延长三月）；2、代甲方名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3、代甲方向承租方收取租金以及合同约定的其他费用；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；5、有权签署出租合同。合同签订后，黄贵华于2012年8月27日将房屋交付给轩和公司，轩和公司分别于2012年8月28日、2012年11月25日、2013年3月3日向黄贵华支付租金6600元、9900元、9900元。另查：黄贵华之夫李小华与轩和公司于2012年8月27日亦签订有一份《北京市房屋出租委托合同》，约定李小华将坐落于北京市昌平区×2房屋委托给轩和公司对外出租，其出租委托期限、租金标准及租金支付时间等与上述×1房屋的出租委托合同约定一致。2013年6月28日，轩和公司向李小华支付租金6600元。本案庭审中，轩和公司称该租金系对×1房屋支付，黄贵华称该租金系对×1、×2两套房屋支付，每套各3300元。2013年7月18日，黄贵华以邮政特快专递方式向轩和公司发送《催告书》，要求轩和公司于2013年7月26日前支付拖欠的租金等。本案庭审中，轩和公司称未收到该催告书。但根据黄贵华提供的邮件全程跟踪查询结果显示，该催告书已于2013年7月19日妥投。在本案审理过程中，轩和公司表示同意解除与黄贵华签订的《北京市房屋出租委托合同》。以上事实，有《商品房预售合同》、《北京市房屋出租委托合同》、《授权委托书》、财产清单、北京银行电子回单、《催告书》、邮政特快专递详情单及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《北京市房屋出租委托合同》，约定原告将涉案房屋交付给被告代为出租，被告向原告支付固定金额的租金，多出部分的租金归被告收益，故双方签订的《北京市房屋出租委托合同》在性质上属于房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告支付了2013年5月31日前的租金。2013年6月28日，被告又向原告之夫李小华支付租金6600元，本案庭审中，双方对该6600元系支付哪一套房屋的租金主张不一。对此，本院认为，债务人对债权人负有数宗债务，在债务人所提供的履行不足以清偿全部债务时，债务人有权选择其所清偿的具体债务，据此本院认定该6600元系被告支付的×1房屋的租金，故被告已向原告支付租金至2013年7月31日。根据合同约定，被告应于2013年5月25日支付自2013年6月1日至2013年8月31日期间的租金9900元，而被告迟延付款，仅在2013年6月28日支付租金6600元，经原告催告后，被告仍未支付其余租金，现原告要求解除合同，理由正当，本院应予支持。合同解除后，被告应将房屋腾退给原告，并向原告支付自2013年8月1日起至实际腾退之��止的租金。因合同中并未约定被告迟延支付租金情形下的违约金，故原告要求被告支付违约金6600元的诉讼请求，本院无法支持。被告关于原告违约的辩解理由不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄贵华与被告北京轩和房地产经纪有限公司于二○一二年八月二十七日签订的《北京市房屋出租委托合同》。二、被告北京轩和房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区×1的房屋腾退给原告黄贵华，并向原告黄贵华支付自二○一三年八月一日起至实际腾退房屋之日止的租金。三、驳回原告黄贵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告北京轩和房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　张彦辉人民陪审员　　李　强人民陪审员　　冯秀琴二〇一三年十一月十八日书　记　员　　谢宝石关注公众号“”