（2013）象民初字第901号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-05-06
案件名称
刘祯懿、刘树林与贺丽娟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘祯懿,刘树林,贺丽娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第二百一十二条
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第901号原告刘祯懿。原告刘树林。两原告诉讼代理人曾祥东，广西中远律师事务所律师。两原告诉讼代理人唐瑜琳，广西中远律师事务所实习律师。被告贺丽娟。原告刘祯懿、刘树林与被告贺丽娟租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法组成由代理审判员陈碧云担任审判长，人民陪审员沈振如、赵萍参加的合议庭，于2013年7月23日第一次公开开庭审理了本案。后因工作需要，本院更换了合议庭组成人员，另行组成由审判员阳志斌担任审判长，代理审判员高璐、文雯参加的合议庭，于2013年10月25日第二次公开开庭审理了本案。原告刘祯懿、刘树林的诉讼代理人曾祥东、唐瑜琳，被告贺丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘祯懿、刘树林诉称，原告刘祯懿与被告于2010年1月1日签订了《租房协议》，原告刘祯懿将其所有的明珠小区5号楼东单元第5层1号房屋出租给被告，租用期自2010年1月1日至2012年12月30日止，租金为500元／月。2011年11月2日，原告刘树林购买了明珠小区12#楼24#架空层停车位的使用权。于是被告自2012年1月开始将其所驾驶的桂C×××××号轿车停泊在该车位；同时，原、被告口头约定房屋及停车位租金自被告开始使用停车位起为750元／月（即房屋租金500元／月，停车位250元／月。）。2012年1月至2013年2月期间，被告每月往原告刘树林账户存租金变为每2个月存一次，每次存1500元即750元／月。房屋租期至2012年12月30日到期后，原、被告双方均未对续租期限进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，该房屋的租赁期限已变为不定期；同时，对于停车位的租赁未采用书面形式，且已租用超过一年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。依据上述法律规定，2013年3月，原告刘树林因需将房屋及停车位收回自己使用，向被告提出解除房屋租赁合同并要求其搬出房屋同时停止使用停车位。但被告考虑到该房屋及停车位租金低，拒不搬出房屋及停止使用停车位。原告刘树林将600元寄存在小区物业管理处，并告知管理人员在被告搬走时从该600元里退还其所交的租房押金500元，剩余100元以备需缴纳其他费用。同时，被告自2013年3月便未再缴纳房屋及停车位的租金。依据原、被告签订的《租房协议》第三条的约定，小区物业管理费由被告承担，但被告自2010年7月至今均未向小区交纳物业管理费（44元／月），已严重违约。至今，被告仍然在使用房屋及停车位，该行为已严重侵犯了原告的使用权。为维护原告的合法权益，故原告诉至本院。请求：1、依法确认原、被告双方房屋租赁合同已经解除，被告在五日内搬离明珠小区5号楼东单元第5层1号并停止使用该小区12#楼24#架空层停车位；2、依法判决被告支付原告2013年3月至2013年10月期间租金4000元，停车位租金2000元；3、依法判决被告到物业公司缴纳拖欠的小区物业管理费1232元；4、本案受理费由被告承担。两原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件、户口复印件。用以证明原告的身份及原告刘树林与原告刘祯懿系父女关系；2、房屋所有权证复印件一份。用以证明桂林市象山区环城西一路33号明珠小区1-5-1号房为原告刘祯懿所有；3、公证书复印件一份。用以证明原告刘树林有权办理象山区环城西一路33号明珠小区1-5-1号房出租的一切手续；4、2010年元月1日原、被告签订的《租房协议》原件一份。用以证明：（1）原、被告双方签订了《租房协议》，存在租赁合同关系。（2）房屋租用期为2010年1月1日至2012年12月31日。（3）房屋租金为500元／月。（3）小区物业管理费由被告承担；5、《购买架空层停车位合同》原件一份、发票原件一份。用以证明（1）原告刘树林于2011年11月2日购买了了明珠小区12#楼24#架空层停车位的使用权，（2）车位是在与被告签订房屋租赁后购买的，是原告刘树林出租给被告的；6、活期存折复印件一份。用以证明2011年7月至2011年12月，被告每三个月缴纳一次房租，一次缴纳1500元；2012年1月至2013年2月，被告每两个月缴纳一次房租，一次缴纳1500元，里面包含了车位及房屋租金；7、桂林桂城物业服务有限公司于2013年5月17日出具的《情况说明》一份、照片打印件一张。用以证明（1）2013年3月，原告刘树林向被告提出解除租赁合同要求；（2）被告自2012年1月开始使用明珠小区12#楼24#架空层停车位至今，将其所驾驶的桂C×××××号车停泊在该停车位内；8、桂林桂城物业服务有限公司于2013年5月28日出具的《证明》一份。用以证明（1）被告自2010年7月至今一直未缴纳小区物业管理费；（2）明珠小区物业管理费为44元／月；被告贺丽娟辩称，被告从2010年1月1日至今，共交给原告22500元，加上押金500元，共计23000元，被告给付原告的租房费已到2013年10月31日。关于原告向被告索取车位费用的事，在被告居住原告房屋期间，被告与原告没有另外签订过任何合同。2009年12月31日签署的那份合同上面写得非常清楚，每月500元整房屋租赁费用，业主不得额外加收任何费用。所有的一切被告都视为原告完全默认。被告的车子从来没有固定的停放在哪个地方，哪里有空位被告就停在哪里，也不知道什么车位车号，而且被告的车也不是常停在明珠小区内。关于物业管理费的费用问题。原告要求被告交小区的物业费，与本案无关，原告不能作为讨交物业费的诉讼主体。虽然被告与原告签过合同，物业管理费在被告居住期间由被告负责，可是象物业公司这样的物业管理，根本不符合国家规定的资质。既然按平方收取物业管理费，就应该有国家颁布的正规资质，有正规的交税发票。且在被告居住期间，发生一些纠纷，被告要求物业公司给被告看监控录像，而物业公司的保安向被告明示不服务于被告。现在被告要走了，他们又向被告索取物业管理费，根本是没有道理，因为他们早就放弃了收费权利，被告坚决拒付任何物业管理费用，如果物业管理公司拿得正规资质，被告可以付费。本案的诉讼费由于是原告无理取闹，应由原告自己承担。被告贺丽娟对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、2009年12月31日租房协议原件一份。用以证明被告与原告签订的合同是三年，被告是与袁新友签订的租房协议。被告只签订过这一份合同，其他都不是被告签的；2、2009年11月13日收条原件一份。用以证明被告通过袁新友交给原告租房押金500元；3、2013年3月11日的《报案经过》一份。用以证明被告向象山公安分局将军派出所报过案；4、原告建设银行流水打印单一份。用以证明被告定时向原告给付租金及租金金额的事实；5、车牌号为桂C-×××××的汽车照片一张。用以证明2011年3月份之前被告有固定的停车位，3月份以后被告没有固定的停车位，被告看到哪有空位就将车停在哪；6、2010年12月24日的加盖了明珠小区物业专用章的收款收据一份。用以证明2010年10月份至2011年3月份被告将车停在10#楼7号车位，2011年3月份以后，被告没有固定车位了，被告是看到哪有空位就将车停在哪。本院根据被告的申请，到建设银行桂林分行调取原告刘树林在该行账号2010年1月至2013年2月的《个人活期明细信息》单一份。证明被告存入原告刘树林银行账户款项共计22500元。原、被告对本院调取的上述证据均无异议。经过开庭质证，被告对两原告提供的证据1、2、3无异议；原告对被告提供的证据1、2、4无异议。对原告提供的证据4，被告对该证据的真实性不认可，认为合同上的签名不是其签的；但对房屋租用期为2010年1月1日至2012年12月31日，房屋租金为500元／月，小区物业管理费由被告承担的内容，被告认可。对原告提供的证据5，被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明内容不认可。对原告提供的证据6，被告对该证据的真实性认可，但对其证明内容不认可，认为里面的钱确实是被告存的，但每月500元是该房屋的租金，不含车位租金及其他费用。对原告提供的证据7《情况说明》，被告对该证据的真实性不能确定，认为由法院核实；照片上的车确实是被告的车，但是停在哪个车位被告不知道。对于原告提供的证据8，被告对于桂林桂城物业服务有限公司于2013年5月28日出具的《证明》有异议，认为其问过该物业公司负责人是否出具过证明，该负责人说没有出过；被告从2011年3月份以后开始没有缴纳物业管理费，之前的物业费是有缴纳的。对被告提供的证据3，原告对该证据的真实性不认可，且认为该证据与本案无关。对被告提供的证据5，原告认为不能仅凭一张照片就证实被告没有将车停放在原告停车位上；对被告提供的证据6无异议，但对证明内容有异议，认为被告2011年3月之前是交付了7号车位停车费的，但与原告起诉的停车位租金不是同一车位。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。综合本案全部证据，本院确认以下法律事实：原告刘祯懿系桂林市象山区环城西一路33号明珠小区5栋1-5-1号房屋（房权证号：桂林市象山区字第302653**号）的所有权人，原告刘树林系原告刘祯懿父亲。2009年5月7日，原告刘祯懿出具一份《委托书》，其中原告刘祯懿为委托人，原告刘树林为受托人。该《委托书》主要载明：“委托人与受托人是父女关系。委托人委托刘树林为全权代理人，并以委托人的名义为其所有的位于桂林市象山区环城西一路33号明珠小区5栋1-5-1号房屋办理出租、抵押贷款和出售的一切相关手续（出租包括确定房屋出租月租金、签订房屋租赁合同、收取房屋租金、押金等）。”刘祯懿并于同日在桂林市公证处对该《委托书》作了公证。2009年12月31日，原告委托案外人袁新友（物业公司明珠小区保安）带一份《租房协议》给被告签字。因该份《租房协议》上面的租用期限需更改，原告与被告于2010年1月1日重新签订一份《租房协议》，该《租房协议》主要载明：“出租人刘祯懿，租房人为贺丽娟；租房人向出租人租用明珠小区5号楼东单元第5层1号住房一套，作为居住使用。租用期为两年（本院注：实为三年），即从2010年元月1日至2012年12月30日止，在此期间房东不可以向租房人加任何费用。每月租金伍佰元整，按月付租金，先付后用原则，每月10号前付本月租金。水费、电费、电视收视费、垃圾费、物业管理费等租房人自理。房屋租用前先交租房押金伍佰元整，租房人随时不住时，押金可以退还。”租赁合同于2012年12月30日到期后，原、被告双方并未续签租房协议，被告还是继续居住在该房屋。2011年11月2日，原告刘树林向桂林市桂城房地产开发有限责任公司购买了位于桂林市环城西一路明珠小区12#楼24#架空层停车位的使用权，原告刘树林并于次日向该公司交纳了该停车位价款93600元。原告称从2012年1月开始，被告将其所驾驶的桂C-×××××号轿车停在该车位，双方口头约定停车位租金为250元∕月。被告称其与原告没有就停车位租金达成过任何口头或书面协议，2011年3月份以后，被告没有固定车位了，看到哪有空位就将车停在哪。原告刘树林未提供充分有效的证据证实被告将桂C-×××××号轿车停放在其购买的明珠小区12#楼24#架空层停车位。2013年2月，原告曾通知被告解除租赁合同，但被告提出如要搬离租赁的房屋，要求原告将被告多交的钱退还。2013年5月28日，桂林桂城物业服务有限责任公司出具一份《证明》。该《证明》主要内容为：“明珠小区5号楼东单元第5层1号租户贺丽娟自2010年7月至今均未缴纳物业管理费。我小区物业管理费为44元／月。”原告请求被告到物业公司缴纳拖欠的小区物业管理费1232元，实际上是要求被告缴纳28个月的物业管理费，即从2011年7月份至2013年10月份。该物业管理费1232元，原告也未向物业公司缴纳。另查明，从2010年1月份开始，原告共计收取被告租金22500元及押金500元，合计23000元。本院认为，原告与被告于2010年1月1日签订的《租房协议》，是在平等、自愿基础上经协商签订，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，因此该《租房协议》合法有效，当事人均应按合同履行各自义务。根据合同约定被告从2010年1月1日起至2012年12月30日每月向原告交纳租金500元。从2010年1月1日起，原告收取被告交纳的租金22500元及押金500元，合计23000元，以上，被告向原告交纳租金至2013年10月份。原告称从2012年1月开始，被告将其所驾驶的桂C-×××××号轿车停在原告刘树林购买的车位，双方口头约定停车位租金为250元∕月，但原告未能提供证据予以证实，而被告予以否认，因此，本院对原告的该主张不予采信。综上，原告要求被告支付2013年3月至2013年10月期间租金4000元，停车位租金2000元，依据不足，本院不予支持。原告刘树林未提供充分有效的证据证实被告将桂C-×××××号轿车停放在其购买的明珠小区12#楼24#架空层停车位。因此，原告要求被告停止使用该小区12#楼24#架空层停车位，没有事实依据，本院不予支持。2012年12月30日，双方签订的合同约定的房屋租期到期后，被告继续居住在该房屋，原、被告双方未对续租期限进行约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该房屋的租赁期限已变为不定期；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据本案查明的事实，被告交付租金至2013年10月31日，原告不同意被告继续承租该房屋，因此，原、被告的房屋租赁合同应从2013年11月1日起解除。被告应在双方的租赁合同解除后搬离桂林市象山区环城西一路33号明珠小区5栋1-5-1号房屋。虽然原、被告双方签订的租赁合同约定物业管理费在被告居住期间由被告自理，但原告也未向物业公司缴纳此期间的物业管理费。是否追索物业管理费，应由物业公司自行决定，原告无权代物业公司主张权利。因此，原告要求被告到物业公司缴纳拖且的小区物业费1232元，依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告刘祯懿与被告贺丽娟之间的租赁合同2013年11月1日解除；二、被告贺丽娟在本判决生效之日起十日内搬离桂林市象山区环城西一路33号明珠小区5栋1-5-1号房屋；三、驳回原告刘祯懿、刘树林的其他诉讼请求。本案案件受理费250元（原告已预交），由刘祯懿、刘树林负担200元，被告贺丽娟负担50元。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费250元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新分理处］，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 阳志斌代理审判员 高 璐代理审判员 文 雯二〇一三年十一月一十八日代书 记员 阳 燕 来自