（2013）朝民初字第21464号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2015-05-04

案件名称

李岳奎与蔡燕恒房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李岳奎,蔡燕恒,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第21464号原告（反诉被告）李岳奎，男，1984年1月13日出生。委托代理人王红志，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）蔡燕恒，男，1974年10月28日出生。委托代理人蔡顺富，男，1942年12月24日出生，中国工商银行杭州金融研修学院退休教师。委托代理人张颖，北京市京晓律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告李岳奎（以下简称原告）与被告蔡燕恒（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院将本诉与反诉案件合并审理，本院依法追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、原告委托代理人王红志、被告、被告委托代理人蔡顺富、张颖、第三人委托代理人孙笑竹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我在第三人的居间下于2013年3月17日与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定被告将位于北京市朝阳区＊号房屋以总价220万元转让给我，其中房屋价格为186万元，装修款为34万元。同日，我和被告签订了一份《补充协议》，约定我向被告支付2万元定金，双方应在评估报告出具后三个工作日内共同前往贷款机构贷款。该补充协议约定，如被告逾期履行超过约定的期限15日的，视为根本违约，我方有权解除合同。上述合同签订后，我向第三人支付了56980元的居间服务费及保障费以及600元的评估费。履行上述手续后，我委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司进行评估，评估公司于2013年3月21日将评估报告交付给第三人和被告，被告在收到评估报告后一直不配合我申请贷款，并以手续不全等理由拖延。我认为被告的行为严重违约，现诉至法院，请求判决：1、解除我和被告于2013年3月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还我购房定金2万元；3、被告赔偿我损失57580元；4、被告赔偿我违约金44万元。被告辩称并反诉称：原告陈述的签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》的情况属实。我不应当承担任何违约责任。我具备出售房屋的合法资格，被告在签订合同时主体资格合法，委托的代理人具备签订合同的资格，因被告本人长期不在国内，为出售涉案房屋，在2012年5月17日办理了委托公证书，委托被告的父亲蔡顺富代为办理房屋买卖事项，该公证书经第三人审核，符合要求。房屋的权属也是合法的，我严格按照合同的约定履行了我的义务。原告所作的评估公司于今年3月21日将评估报告送给第三人和我的陈述是不属实的，我从来没有收到过评估报告，不存在拖延的行为。我希望尽快收到首付款和贷款，实现我在国外用钱的目的。在评估公司出具的证明中明确了评估公司不会将评估报告直接送达给双方当事人，而是给第三人送达。在第三人的情况说明中显示，第三人是在2013年3月28日收到评估报告，而且也没有将评估报告给我。原告也是在2013年4月8日才收到评估报告的复印件，由此可见，我没有任何违约行为。事实上，我一直要求第三人通知原告尽快支付首付款，办理面签，但原告一直以各种理由拒绝办理。我认为，原告在本诉中陈述的事实虚假，其行为构成根本违约，现我提起反诉，请求判决：1、解除我和原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》并注销网签合同；2、原告支付我违约金44万元。原告对被告的反诉辩称：本案中，在我和被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，依据合同的约定，我向被告支付了定金，并向第三人支付了全部居间服务费和房屋评估费，完全按照合同的约定履行了我的义务。我方没有任何违约行为，被告并没有按照合同的约定履行其义务。从被告提交的催告书中可以发现，是被告的手续存在问题，导致双方无法办理面签手续，该过错不能归咎于我。合同约定我支付首付款的日期为面签日期，被告不能按照合同约定共同办理面签，我有权利也有理由不支付给被告首付款。本案中，第三人陈述的评估公司作出和送达评估报告的时间以及委托公证书存在问题是不属实的。根据我从评估公司网站查询的结果显示，该评估报告于3月21日作出，3月24日已经送达给第三人。第三人已经通知我，第三人也告诉我不能办理面签的原因是因为被告的委托代理人要旅游。第三人的工作人员告知我，原来的委托公证书无法办理商业贷款，导致后来的面签无法继续履行。第三人的工作人员当时向我作出的说明与现在第三人在法庭上的陈述全部不一致。综上，我不同意支付被告任何违约金。第三人述称：因本案原告的诉讼请求、被告的反诉请求并未针对我公司，我公司不对原告的诉讼请求、被告的反诉请求发表任何意见。但原告在起诉书中陈述的评估报告交付时间和被告的违约行为是不属实的。我公司于2013年3月28日收到评估公司快递的评估报告，并通知原、被告双方在3月30日左右办理贷款申请手续，但原告以被告要补交另一版本的公证书为由拒绝办理贷款申请手续。我公司明确告知原告，现有的委托公证书可以用于办理贷款申请手续，商业贷款版本的委托公证书可以事后补齐，但原告不同意。被告一直出于随时配合的态度，并准备好了相关的证件。经审理查明：位于北京市朝阳区＊号房屋的所有权人为被告。2012年5月17日，被告与王容珏在加拿大经我国驻多伦多总领事馆公证，给被告的父亲蔡顺富出具了一份委托书，该委托书载明的委托事项为：“蔡燕恒和王容珏是夫妻关系。在蔡燕恒名下有房产一套，位于北京市朝阳区＊房屋（房产证号：京房权证朝私03字第66**号）。我们现欲出售此房，因不便回国，特委托蔡顺富为代理人，以我们的名义办理出售该处房产的相关事宜，具体事项如下：代为办理该房产上市销售的相关手续，包括：确定房屋交易价格；签署房产买卖合同；办理房产转让过户手续；签署该房产变更产权登记的有关文件，代缴相关税费；代收售房款等。代理人在其权限范围内签署的有关文件，我们均予以承认。”2013年3月17日，原告、被告代理人蔡顺富双方经第三人居间签订了一份《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定由原告购买被告出售的位于北京市朝阳区×号房屋，房屋总价款220万元，原告向被告支付定金、首付款90万元，向银行贷款的数额为130万元。同日。原告、被告代理人蔡顺富就上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订了一份《补充协议》，该协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”约定：“1、定金：乙方（原告）于2013年3月17日向甲方（被告）支付定金人民币（大写）贰万元整。2、房屋评估：甲方应在接到丙方（第三人）的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：乙方于办理银行面签当天（请约定支付时间或条件），将首付款人民币（大写）捌拾捌万元整（不包括贰万元整）以（资金监管）的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告出具后3个工作日内（请约定具体时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷函出具后10个工作日内（请约定时间或条件），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。……”该协议第四条“违约责任”第2款、第3款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；”。上述协议签订后，原告于当日给付被告定金2万元，原告于同日向第三人支付居间代理费、保障服务费、评估费共计57580元。2013年3月20日至2013年3月21日，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋进行了评估，并制作了《房地产估价报告》（以下简称估价报告）。庭审中，原告称第三人在3月24日即已经收到该估价报告，并称第三人通知原告在2013年3月26日去银行办理面签手续。原告向本院提交了评估公司的网站页面打印件。该打印件显示估价报告在2013年3月24日下午4时25分递送。第三人对原告的陈述予以否认，第三人称其在2013年3月28日收到估价报告，并在3月底通知原、被告到银行办理面签，但未将估价报告送达给原、被告。2013年3月23日、24日左右，第三人通知被告的委托代理人，告知其需要重新办理被告对被告代理人的委托公证手续，以便原、被告办理银行面签、申贷手续，因现有的委托公证书中不涉及被告委托其代理人办理出售房产的申请贷款权限。被告代理人在接到第三人的该通知后，被告与王容钰于2013年3月27日在中国驻加拿大多伦多领事馆再次办理了委托公证，该委托公证与第一份委托公证相比，主要增加了代理人享有协助买方办理申请贷款以及售房款资金托管事项。在2013年4月1日，第三人的工作人员联系原告，告知原告目前尚无法办理银行贷款手续，需要等被告代理人取得上述第二份委托公证书。2013年4月14日，被告的代理人收到了被告从加拿大寄回的第二份委托公证书。在此期间，原告曾与第三人的工作人员进行沟通，询问办理银行申贷手续的事项，第三人明确告知需要等待被告的第二份委托公证书到达后方能办理（2013年4月3日通话）。2013年4月16日，原告向第三人和被告发出了一份告知书，要求解除房屋买卖合同、双倍返还定金、支付违约金以及居间服务费。2013年4月21日，第三人向原告发出一份催告函，要求继续履行合同。同日，被告代理人向原告、第三人发出一份催告函，要求继续履行合同。2013年5月2日，被告代理人再次向原告、第三人发出催告函，要求继续履行合同。原告对第三人、被告代理人的催告函未作回复。以上事实，有《房屋所有权证》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房地产估价报告》、网页打印件、电话录音、告知书、委托公证书及原、被告、第三人的庭审陈述在案佐证。本院认为：依法签订的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方在第三人的居间下签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，故该合同属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方未能按照合同的约定在评估报告出具后三个工作日内办理贷款申请手续，系因为被告代理人持有的委托公证书上未载明被告代理人享有相应的办理申请贷款的权限。但在原、被告双方签订上述协议时，第三人曾向原告出示过本案中被告委托代理人持有的第一份委托公证书，第三人作为专业的房地产买卖中介机构，对该情况应当有充分的认识，在签约时亦应对原、被告双方当事人履行告知、释明义务，以便使原、被告各自在具备买卖房屋条件时签订买卖合同，或者使合同条款的约定和履行符合原、被告双方当时签约时的条件。因签约时被告代理人持有的委托公证书不能办理申请贷款等事项，而在第三人居间服务下，原、被告双方签订的合同中约定的附款方式为原告支付首付款结合银行贷款，对此被告代理人虽积极的采取措施予以补救，但仍未能在合同约定的期限内办理申请贷款手续。本院认为，原、被告双方均无违约行为或过错行为，现原、被告双方均同意解除合同，本院对此不持异议。被告应当退还原告的2万元定金，原、被告双方向对方主张违约金，没有事实依据，本院均不予支持。原告要求被告赔偿居间服务费的损失，亦无事实依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李岳奎与被告（反诉原告）蔡燕恒于二〇一三年三月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》；二、原告（反诉被告）李岳奎与被告（反诉原告）蔡燕恒于本判决生效之日起十五日内到房屋管理部门办理上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》的网签注销手续；三、被告（反诉原告）蔡燕恒于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）李岳奎定金二万元；四、驳回原告（反诉被告）李岳奎的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）蔡燕恒的其他反诉请求。如被告（反诉原告）蔡燕恒未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千九百七十六元，由原告（反诉被告）李岳奎负担八千六百七十六元（已交纳四千四百八十八元，剩余四千一百八十八元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）蔡燕恒负担三百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费三千九百五十元，由被告（反诉原告）蔡燕恒负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　乔红星人民陪审员　　王学民人民陪审员　　张　勇二〇一三年十一月十八日书　记　员　　张　颖微信公众号“”