（2013）连民终字第1470号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-06-12
案件名称
王国祥与贾佳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国祥,贾佳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第1470号上诉人（原审原告）王国祥，居民。委托代理人仲博，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贾佳，居民。委托代理人王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。上诉人王国祥与被上诉人贾佳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年7月25日，贾佳与案外人林寒签订《商业用房租赁合同》，承租位于赣榆县青口镇时代广场F幢111号商用房，约定租期为两年，即自2010年6月15日至2012年6月15日，租金为第一年65000元，第二年7万元。贾佳承租该房屋后用于经营“贝蕾尔”服装店。租赁期间，案外人林寒将该房屋转让给了案外人李杰，李杰与王国祥、贾佳继续履行原租赁合同。2011年11月22日，案外人李杰又将该房屋转让给了王国祥。2012年6月初，王国祥与贾佳就房屋租金问题未能协商一致，王国祥要求贾佳租赁期限届满即应腾房。租赁合同到期后，王国祥即多次催促贾佳腾房，贾佳以已向法院起诉主张房屋优先购买权为由拒绝腾房，后双方为此发生纠纷。2012年6月17日，王国祥妻子于亮及其亲属与贾佳妻子孙静发生肢体冲突，于亮等人将涉案房屋内的部分财物毁坏。为此，于亮等人因涉嫌刑事犯罪而被赣榆县人民检察院提起刑事诉讼。庭审过程中，王国祥提供连云港市经发物业服务有限公司出具的证明一份，内容为：“时代广场F111号商铺用户，2012年6月15日租赁合同到期，至今尚未搬出，继续占用。2012年11月1日”，同时提供录像视频四段，主张录像时间为2012年7月26日以及2012年11月份，贾佳仍在继续使用涉案房屋进行经营。贾佳对此不予认可，辩称物业公司所出具的证明不符合证据的形式，相关证明人员应出庭接受质证，该证明并无法定代表人签字，且物业公司也无权证明该内容。对于录像视频资料，贾佳辩称虽然显示的是“贝蕾尔”服装店的经营画面，但不能证明即为贾佳在经营，因王国祥也系服装经营，不能排除王国祥自已使用的可能性。贾佳同时辩称双方发生纠纷后王国祥即将涉案门面上锁，贾佳不可能使用。王国祥另提供2012年6月10日与万红签订的《商业用房租赁合同》，主张其已将涉案房屋出租给案外人万红，租赁期限为自2012年6月16日至2013年6月17日，租金为每年12万元，后因贾佳拒不腾房，双方不得不解除该房屋租赁合同。贾佳对此不予认可。另查明，王国祥所提供的四段视频能够认定其中两段的录制时间为2012年7月26日，另外两段视频无录制时间。原先王国祥所经营的“靓丽服饰”服装店经营的系成人服装，贾佳所经营的“贝蕾尔”服装店经营的系童装。涉案房屋的所有权人登记为王国祥，共同共有权人为于亮。涉案房屋王国祥已于2013年5月1日自行使用。原审法院认为，贾佳承租王国祥的房屋，租赁合同到期后，贾佳应将所承租的房屋返还给王国祥。王国祥提供物业管理证明以及视频资料主张贾佳在租赁期限届满后仍占用至2012年11月1日，对于王国祥所提供的物业管理证明，从其所证明的内容来看，相关证明人应出庭接受质证，且根据相关法律规定，单位作证，必须有单位负责人签名盖章，故该证明不符合证据的形式要件，故不予采信。对于王国祥所提供的视频资料，贾佳主张因王国祥也经营服装生意，故不能认定系贾佳经营，但从视频内容来看，能够显示正在经营的系童装，而贾佳的“贝蕾尔”服装店则正是从事童装经营，故能够推定该视频所拍摄的画面内容应为贾佳正在经营的实际状况。由于该四段视频中只有两段显示拍摄时间为2012年7月26日，另两段则无拍摄时间，故只能对2012年7月26日的两段视频予以采信。由此能够认定贾佳存在在房屋租赁期限到期后仍实际占用经营至2012年7月26日的事实。王国祥提供与案外人万红所签订的《商业用房租赁合同》，主张因贾佳占用房屋而致使其与案外人万红所签订的房屋租赁合同无法履行，每年的租金损失为12万元，应按该标准计算其房屋被占用的费用。贾佳对此不予认可，主张该合同系王国祥单方提供，不具有真实性。同时王国祥亦未能提供其它证据佐证证明王国祥涉案房屋的年租金损失为12万元。此外由于涉案店铺因王国祥的毁损行为一定程度上影响正常经营使用，降低了营业收入。综合以上情况，故涉案房屋的逾期占用费用宜按年租金7万元进行计算，即贾佳应支付给王国祥逾期占用房屋的费用为7671元（自2012年6月16日至2012年7月26日）。由于王国祥已于2013年5月1日自行使用涉案房屋，故对王国祥要求贾佳腾出所承租房屋的诉讼请求，不再处理。对于贾佳辩称的遗漏原告主体的问题，由于王国祥系涉案房屋的登记所有权人，有权以自己的名义起诉，故对贾佳的以上辩称，不予采信。遂判决：一、贾佳于判决生效之日起十日内支付王国祥逾期占用房屋的费用7671元。二、驳回王国祥的其他诉讼请求。案件受理费675元，由王国祥负担525元，由贾佳负担150元。上诉人王国祥不服原审判决上诉称，我于2011年购买案外人李杰位于时代广场步行街F幢1层11号门面房。因贾佳于2010年7月25日已先期承租该房屋，到期日为2012年6月15日，到期前我曾通知贾佳，房屋租期届满后我将收回自用。但租赁合同到期后，贾佳却拒不搬走腾出房屋，后双方发生争执，至2013年5月1日贾佳才搬出所侵占的房屋。为此，我提起诉讼，请求原审法院责令贾佳支付占用房屋期间的租金35000元，但原审法院没有查明案件事实，却判令贾佳向我支付逾期占用房屋的费用7671元。请求二审法院将本案予以改判或发回重审。被上诉人贾佳辩称，由于王国祥及其亲属在2012年6月16日肆意殴打我家属，故意毁坏我财物的犯罪行为，致使我无法经营，在公安机关委托价格认证后，即腾空房屋，王国祥对此是明知的，但怠于接收，王国祥向我主张权利不能成立。第二，我虽然对一审法院推定被上诉人使用房屋时间持有异议，但出于创建和谐社会，我尊重一审判决。本院经审理查明，原审判决认定案件的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人是涉案房屋所有权人，被上诉人因承租涉案房屋期限届满后，上诉人在不同意续租房屋并要求返还房屋情况下，再占有使用涉案房屋是错误的，上诉人要求被上诉人在租赁期限届满后所占有使用涉案房屋给予赔偿的主张，应当予以支持。上诉人由于向原审法院提交的四段视频中，只有两段显示拍摄时间为2012年7月26日，另两段无拍摄时间，故原审法院对2012年7月26日的视频予以采信，并由此认定被上诉人实际占用涉案房屋经营至2012年7月26日的事实是恰当的。又因上诉人未能提供证据证明涉案房屋的年租金损失确为12万元，此外还存在涉案店铺因上诉人亲属的毁损行为降低了营业收入情形，原审法院据此酌定涉案房屋的逾期占用费用按年租金7万元进行计算是适当的，故原审法院判决结果并无不当，应予维持。上诉人的上诉主张因不能提供相应确凿证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人王国祥负担。本判决为终审判决。审判长 庞月侠审判员 应庆国审判员 林 龙二〇一三年十一月十八日书记员 程 艳 微信公众号“”