（2013）甬慈浒民初字第588号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-11-13
案件名称
慈溪市洁士物业管理有限公司与熊汉梯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
慈溪市洁士物业管理有限公司,熊汉梯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2013）甬慈浒民初字第588号原告：慈溪市洁士物业管理有限公司。法定代表人：黄成城。委托代理人：龚雪。委托代理人：谢荣华。被告：熊汉梯。委托代理人：牟海峰。原告慈溪市洁士物业管理有限公司（以下简称洁士物业公司）诉被告熊汉梯物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理，依法由审判员洪逸适用简易程序于2013年9月28日公开开庭进行了审理。原��洁士物业公司的委托代理人龚雪、谢荣华，被告熊汉梯的委托代理人牟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁士物业公司起诉称：2011年6月25日，原告与慈溪市坎墩街道清水湾社区浅水湾业主委员会签订《浅水湾小区物业服务合同》1份，约定原告对该小区自2011年6月27日至2012年6月26日期间实施物业管理，而被告作为小区业主，即浅水湾小区105号房屋业主，应当根据物业服务合同缴纳物业服务费用。物业服务合同约定物业服务费收费标准低层（别墅）住宅3.60元每平方米每月，每次缴纳费用时间为每年度的第一个月内。被告所有的房屋面积为419.38平方米。同时约定被告逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳管理服务费的3‰交纳滞纳金。原告已按照合同约定提供物业管理服务，但被告尚欠原告2011年7月1日起至2012年12月31日止的物业管理服务费7246.89元。2012年6月2日，原告与慈溪市坎墩街道清水湾社区浅水湾业主委员会签订《浅水湾小区物业服务合同》1份，约定原告对该小区自2012年1月1日至2012年12月31日期间实施物业管理，物业服务合同约定物业服务费收费标准别墅3.80元每平方米每月，空置房1-6月份按该标准的80%收取，7-12月份按照该标准全额收取，每次交纳费用时间为每年度的第一个月内。原告已按约提供物业管理服务，但被告尚欠原告2012年1月1日至2012年12月31日止的物业管理服务费共计17211.36元。现原告诉请判令：1.被告即时支付原告物业管理服务费24458.25元，并支付原告自2011年8月1日起至生效判决确定的履行日止以7246.89为基数、按每日3‰计算的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。被告熊汉梯未在法定期限内提交答辩状，在庭审中口头答辩称：被告购买房屋后未入住，开始是按约支付物业服务费的，但���来发现原告对未入住房屋的管理服务不到位，与物业服务合同的约定不符，有他人擅自入住被告别墅、在别墅里做饭等情况，虽然原告未入住，但应与入住业主一样享受物业服务，现原告的服务不到位，故被告拒付物业费。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：1.《浅水湾小区物业服务合同》2份，证明原告为慈溪市坎墩街道人和路68号浅水湾小区签约的物业服务管理公司，并约定合同期限、物业服务费收费标准等事实；2.房屋登记簿查阅证明1份，证明被告系慈溪市坎墩街道清水湾社区浅水湾小区105号房屋业主，房屋面积为419.38㎡的事实；3.物业费催款通知书（复印件）及中通速递详情单各1份，证明被告尚欠原告自2011年7月1日起至2011年12月31日止的物业管理服务费共计7246.89元、自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理服务费共计17211.36元，共计24458.25元，该款经原告催讨，被告至今未付的事实。被告对原告提供的以上证据的质证意见为：对证据1、2没有异议；对证据3有异议，被告没有收到过物业费催款通知书。被告为证明其的辩称意见成立，向本院提供照片7份，证明原告对被告的房屋没有合理管理，在被告庭院内经常出入，将原本的草坪破坏，形成一条路，灌木丛、庭院内的树木也遭到损坏，且有他人擅自在被告房屋门口安灶做饭、堆放垃圾等事实。原告对被告提供的照片的质证意见为：被告庭院出现草坪损坏没有异议，但称因房地产开发公司临时水泵设置的位置关系，原告工作人员开关水泵必须通过被告的庭院，确实破坏了草坪，原告已经给房地产开发公司打过报告，要求尽快解决临时水泵的问题，并会再一次向房地产开发公司提出要求，关于被告所称的破坏灌木丛是不存在的，而是原告房屋前面一家业主装修时，经被告同意进出其庭院导致的，至于堆放建筑垃圾、安灶做饭等事实其不清楚。本院对原、被告提供的证据的认证意见为：原告提供的证据1、2具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，原告提供的证据3能显示原告通过中通快递向被告（收件人地址宁波福兰特厨具有限公司，被告系该公司法定代表人）发送物业费催款通知书，该送达方式系合理，在正常情况下也能为被告所收悉，且经本院庭后在中通速递网站查询，该信件已在2013年5月3日签收，被告也不能证明收件内容并非原告所主张的内容，故本院对原告提供的证据3予以确认；被告提供的证据显示系在其房屋及庭院拍摄，能反映其房屋及庭院的状况，原告也不能指明照片存在造假情况，故本院予以确认。经审理查明：2011年6月25日，原告与慈溪市坎墩街道清水湾社区浅水湾业主委员会���订《浅水湾小区物业服务合同》1份，约定原告对该小区自2011年6月27日至2016年6月26日期间实施物业管理。2012年6月2日，原告与慈溪市坎墩街道清水湾社区浅水湾业主委员会又签订《浅水湾小区物业服务合同》1份，约定原告对该小区自2012年1月1日至2012年12月31日期间实施物业管理。上述物业服务合同约定：原告洁士物业公司在委托管理服务期限内对该小区实施物业管理服务，并向业主收取物业服务费；原告的物业管理服务委托事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维护、使用、养护和管理；公共绿化养护和管理；共用部位和相关场地的日常保洁、管道疏通；安全防范服务；档案、资料管理等。第一份物业服务合同约定物业管理服务费按每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度的第一个月内；业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期��日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。第二份物业服务合同约定业主委员会委托原告代收物业服务费，代收时间定于5月1日至7月31日。第一份物业服务合同签订后，原告即按物业服务合同的约定对富丽湾景苑小区提供了物业管理服务。被告作为浅水湾小区业主，即浅水湾小区105号房屋（建筑面积为419.38平方米）业主，应当根据物业服务合同缴纳物业服务费用。被告至今尚欠原告2011年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费7246.89元、2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费17211.36元，合计24458.25元。上述所欠物业服务费，经原告书面催讨，被告未支付。本院认为：物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与慈溪市坎��街道清水湾社区浅水湾业主委员会签订的两份物业服务合同均合法有效，对业主具有约束力。原告根据物业服务合同的约定为浅水湾小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，虽未入住，但事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业服务费用。被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业服务费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益。现原告要求被告支付拖欠的物业服务费，符合法律规定，本院应予支持。因被告未按合同约定及时履行付款义务，故原告关于要求被告按照第一份物业服务合同的约定支付所欠物业服务费7246.89元部分的滞纳金的��张合理，但按照每日3‰计算滞纳金过高，可酌情降低至按照每日1‰计算。原告落款时间为2013年5月2日的物业费催讨通知书上载明要求被告在7日内交纳所欠物业服务费，应视为自愿将上述款项的支付期限延期至2013年5月9日，故本院认为滞纳金应自2013年5月10日开始计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告熊汉梯应于本判决生效后七日内支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司物业服务费24458.25元；二、被告熊汉梯支付原告慈溪市洁士物业管理有限公司自2013年5月10日起至本判决确定的履行日止，按拖欠的物业服务费7246.89元为基数、以日1‰计算的滞纳金；三、驳回原告慈溪市洁士物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费410元，减半收取计205元，由被告熊汉梯负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 洪 逸二〇一三年十一月十八日代书记员 陈奕瑾附：本判决依据的法律条文及司法解释：相关法律及司法解释条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出��或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：⑴申请或移送执行的法律文书已经生效；⑵申请执行人是生效法律文书确定的权利或其继承人、权利承受人；⑶申请执行人在法定期限内提出申请；⑷申请执行的法律文书由给付内容，且执行标的和被执行人明确；⑸义务人在���效法律文书确定的期限内未履行义务；⑹属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 关注公众号“”