（2013）一中民终字第11950号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-06-17
案件名称
李彩虹与北京昊天万福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李彩红,北京昊天万福房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第11950号上诉人（原审原告）李彩红，女，1964年9月20日出生。被上诉人（原审被告）北京昊天万福房地产开发有限公司，住所地北京市房山区拱辰大街98号0566。法定代表人俞鲁靖，执行董事。委托代理人郭如花，女，1980年4月10日出生，北京昊天万福房地产开发有限公司职员。委托代理人赵宏，女，1986年1月16日出生，北京昊天万福房地产开发有限公司职员。上诉人李彩红因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第3775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李彩红，被上诉人北京昊天万福房地产开发有限公司（以下简称昊天万福公司）的委托代理人郭如花、赵宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彩红在一审法院起诉称：2009年11月18日，我与昊天万福公司签订了商品房预售合同，购买昊天万福公司位于房山区某商业大厦的房屋。合同签订后，我按照合同约定履行了义务，但昊天万福公司存在未开通燃气、迟延交房、房屋面积不足、擅自将每层的两个共用大厅做封闭处理而改变公用面积等违约行为。故我起诉要求昊天万福公司赔偿未开通燃气的损失4万元，迟延交房的违约金2万元，房屋面积不足的损失3万元，将共用大厅的封闭拆除、恢复原状，诉讼费由昊天万福公司承担。昊天万福公司在一审法院答辩称：双方签订的商品房预售合同第十二条有对开通燃气的规定，但该大厦是商用建筑，根据相关法律规定是无法为大厦开通燃气的，我公司也已经为李彩红发放了电磁炉来解决相关问题。根据合同约定，我公司应于2011年5月1日向买受人交付房屋，而我公司在2011年4月29日向所有业主发出了入住通知书，因此不存在迟延交房的问题。合同约定的是预测的房屋面积，2011年5月，双方以补充协议的形式明确了房屋的套内面积、公摊面积等，也不存在面积不符的问题。双方的合同中并没有对共用大厅的规定，每层也没有这个预留的空间，我公司没有设置隔断，不存在拆除的问题。北京市房山区人民法院经审理查明：2009年11月18日，李彩红与昊天万福公司签订了商品房预售合同，约定李彩红购买昊天万福公司开发的位于北京市房山区某商业大厦6层0703号的商品房一套；该商品房的用途为商务办公；预测建筑面积72.04平方米，其中套内建筑面积46.17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.87平方米；双方约定按照套内建筑面积计算商品房价款，单价每平方米17765.8元，总价款820247元；付款方式为按揭贷款，李彩红应于2009年11月15日前给付420247元，其余房款由李彩红采用向银行申请按揭贷款的方式支付；昊天万福公司应当在2011年5月1日前向李彩红交付该商品房，交付时应符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书两项条件。该合同第十三条为逾期交房责任的约定，逾期交房超过30日，李彩红要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，昊天万福公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。合同第十四条对面积差异处理的约定为，根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，李彩红有权退房，昊天万福公司应当自退房通知送达之日起30日内退还房款并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息；李彩红不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由李彩红补足，超出3%部分的房价款由昊天万福公司承担，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由昊天万福公司返还李彩红，绝对值超出3%部分的房价款由昊天万福公司双倍返还李彩红。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。李彩红于预售合同签订当日交纳了首付款420247元，建设银行北京房山支行于2010年9月6日向昊天万福公司发放贷款400000元。2010年7月21日，北京市规划委员会向昊天万福公司下发了建设工程规划验收合格通知书。2011年5月2日，李彩红在商业大厦业主入住签到表上签字，备注栏标注为已领取入住通知书。2011年6月3日，昊天万福公司办理了工程竣工验收备案登记。2011年6月19日，李彩红办理了入住手续。2011年7月14日，昊天万福公司办理了房屋土地测绘技术报告书的备案登记。2011年11月29日，双方签订补充协议，确认房屋坐落为房山区×号6层0703号，产权登记面积67.30平方米，套内建筑面积46.17平方米，分摊建筑面积21.13平方米，总价款820247元。2012年4月27日，李彩红取得所购房屋的所有权证。该所有权证载明，房屋性质为商品房，规划用途为商务办公，建筑面积67.30平方米，套内建筑面积46.17平方米，分摊建筑面积21.13平方米。北京昊天万福房地产开发集团有限公司于2012年2月21日变更名称为北京昊天万福房地产开发有限公司。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证、补充协议、建设银行北京房山支行对公活期明细档查询表、建设工程规划验收合格通知书、工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、业主入住签到表、业主资料登记表、名称变更通知书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。北京市房山区人民法院判决认定：双方签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面适当地行使权利、履行义务。依据法律规定，房地产开发项目经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。昊天万福公司作为商品房的销售方，应提供证据对房屋交付时间进行证明。现昊天万福公司未提供证据证明李彩红领取钥匙、办理房屋交接手续的时间，故确定李彩红办理入住的2011年6月19日为房屋交付的时间。此时昊天万福公司已办理了工程竣工验收备案登记，该房屋已满足了法律对商品房交付条件的强制性规定。李彩红接受房屋的行为，应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更。昊天万福公司延期交付房屋，应当自2011年5月2日至2011年6月18日期间，按至逾期交房之日李彩红全部已付款820247元的万分之零点五计算，向李彩红支付违约金。经核算，该逾期交房违约金为1968.60元。李彩红要求昊天万福公司给付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，予以支持；对过高部分不予支持。依据双方合同的约定，李彩红购买商品房的用途为商务办公，合同中对开通燃气的约定是在商品房为住宅的情况下作出的，李彩红未提供证据证明双方对商务办公用途的房屋开通燃气的事项进行了约定和其购买的房屋具备开通燃气设施的条件；李彩红亦未提供证据证明双方对因未开通燃气进行赔偿的事项进行了约定，故对李彩红要求昊天万福公司赔偿未开通燃气损失的诉讼请求不予支持。依据双方合同的约定，李彩红购买房屋系按照套内建筑面积计算价格，对面积差异的处理亦是按照套内建筑面积误差比例进行约定。依据查明的事实，李彩红购买房屋的预测套内建筑面积与实测套内建筑面积相等，李彩红未提供证据证明双方对建筑面积存在差异时的处理问题进行了约定，对李彩红要求昊天万福公司赔偿房屋面积不足的损失的诉讼请求，不予支持。李彩红主张因昊天万福公司将每层的两个共用大厅做封闭处理，改变共用面积，要求判令昊天万福公司拆除上述封闭、恢复原状的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、北京昊天万福房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付李彩红逾期交房违约金一千九百六十八元六角；二、驳回李彩红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李彩红不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决；2、改判昊天万福公司赔偿我未开通燃气的损失4万元；3、重新计算逾期交房违约金，应当计算至昊天万福公司实际出具其具备交房条件的证据时止；4、赔偿预售合同所载房屋建筑面积与房产证所载建筑面积的差额；5、诉讼费由昊天万福公司负担。上诉理由是：1、合同第十二条明确约定了开通天然气的时间且开发商也说明有开通天然气，一审认定错误；2、昊天万福公司直至一审开庭后才向我们出示其符合交房条件的证据，故逾期交房违约金应计算至其提供相关证据时止；3、实测房屋建筑面积与双方预售合同约定的房屋建筑面积相差4.74平方米，依照《北京市商品房管理办法》的规定，昊天万福公司应当赔偿我的经济损失。昊天万福公司同意原判并答辩称：双方当事人所签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。关于上诉人要求重新核定逾期交房违约金的问题，一审法院依据入住通知书、入住签到表、入住交接单等证据，确定的逾期交房违约金一千九百六十八元六角是正确的，李彩红要求增加的上诉请求，没有证据支持。关于上诉人要求赔偿未开通天然气的损失问题，上诉人所购房屋的用途为商务办公，依据消防法等相关法律规定，该商业办公楼因防火原因无法通过相关部门的燃气审批。我公司为此已经向上诉人提供了电磁炉，保证了上诉人的日常生活。关于上诉人要求赔偿建筑面积差额的问题，双方合同约定按照套内建筑面积计算房屋总价，对面积差异的处理也是按照套内面积误差比例约定，双方已经据实结算，并签订了补充协议，明确了产权登记面积及套内建筑面积等，上诉人的请求没有法律和合同依据。故一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：双方当事人所签订的房屋买卖合同确系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，李彩红依照合同的约定支付了购房款。昊天万福公司在房屋交付之前办理了工程竣工验收备案登记，故其交付的房屋已满足法律对商品房交付条件的强制性规定。但是，昊天万福公司没有按照合同约定的时间将房屋交付李彩红，确有迟延，已经构成违约。故一审法院认定昊天万福公司违约，并以实际交付房屋的时间为限计算违约金的处理，是正确的，符合法律的规定，本院予以维持。李彩红要求增加逾期交付房屋违约金的上诉请求，没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。关于未开通天然气的赔偿问题，李彩红所购房屋的用途为商务办公，不是住宅用途的商品房屋。该商业办公用房因防火原因未获国家相关部门的燃气审批，责任不在开发建设该房地产项目的昊天万福公司。故一审法院认定昊天万福公司不承担未开通天然气的赔偿责任是正确的，本院予以维持。李彩红要求赔偿四万元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于李彩红要求昊天万福公司赔偿双方签订的预售合同所载建筑面积与房产证所载建筑面积差额的问题，双方当事人在后来签订的补充协议中已经明确约定了产权登记面积是67.30平方米，套内建筑面积是46.17平方米。双方在补充协议约定的上述面积与房产证登记的产权登记面积、套内建筑面积是一致的。故李彩红要求赔偿面积差的上诉请求，没有提供证据佐证，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千零二十五元，由李彩红负担一千元（已交纳），由北京昊天万福房地产开发有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千零五十元，由李彩红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 牛旭云审 判 员 刘 丽代理审判员 刘国俊二〇一三年十一月十八日书 记 员 王湘羽 来源：