（2013）渝一中法民终字第04438号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2014-01-29
案件名称
重庆中房家苑房产经纪有限公司与冉静居间合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆中房家苑房产经纪有限公司,冉静
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04438号上诉人（原审原告）：重庆中房家苑房产经纪有限公司。法定代表人：周明，董事长。委托代理人；陈小兵，男，1987年11月28日出生，汉族，该司员工。被上诉人（原审被告）：冉静，女，1980年11月19日出生，汉族。委托代理人：冉启福，重庆瀚巍律师事务所律师。上诉人重庆中房家苑房产经纪有限公司（下称中房家苑公司）与被上诉人冉静居间合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2013年7月5日作出（2013）碚法民初字第02363号民事判决，中房家苑公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，并于2013年11月7日进行了询问。中房家苑公司的委托代理人陈小兵，冉静的委托代理人冉启福参加了询问，本案现已审理终结。中房家苑公司在一审中诉称：2012年11月23日，冉静在中房家苑公司的居间服务下与案外人喻孝平签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定中房家苑公司为冉静居间购买位于北碚区＊＊＊＊号3幢2-3-4的房屋，冉静支付中房家苑公司居间服务费1.5万元。合同签订后，中房家苑公司按约提供了居间服务，但冉静无故不前来履行合同义务，并拒付居间服务佣金。经中房家苑公司催收无果，特诉至法院，要求冉静立即支付居间服务费1.5万元，诉讼费由冉静承担。冉静在一审中辩称：第一，中房家苑公司诉称冉静无故不履行合同的理由不成立。签订合同当日，冉静就在中房家苑公司工作人员的带领下到中国银行和中国邮政储蓄银行办理贷款，由于中房家苑公司的原因，按揭贷款一直没有办理下来。同时，按照《补充协议》的约定，中房家苑公司也没有向案外人喻孝平交纳定金。第二，冉静与案外人喻孝平的房屋买卖未能成交的主要原因是中房家苑公司未能尽到审慎服务之义务。中房家苑公司的经办人员刘强在签订合同时告知冉静办理按揭贷款是没有问题的。在签订合同后又要求冉静交纳一万余元的费用办理虚假身份证、户口本、社保资料以供办理按揭贷款，由于冉静不愿意办理虚假材料，致使按揭贷款的办理一拖再拖。第三、由于按揭贷款一直没有办理下来，按照《补充协议》的约定，冉静与案外人喻孝平的《房屋买卖（转让）合同》已经解除。同时，《服务确认书》也约定了过户之日前支付中介服务费，中房家苑公司要求冉静支付中介服务费的条件不成就，请求驳回中房家苑公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年11月23日，中房家苑公司（丙方）、冉静（乙方）、案外人喻孝平（甲方）签订《房地产买卖（转让）合同》（合同号：0022224），该合同约定：第一条、甲方房屋基本情况：座落于重庆市北碚区＊＊＊＊号3幢2-3-4号房屋。第二条、成交价格：甲、乙双方协商后的实际转让成交价为76.5万元。第三条、房款付款约定：3.1合同签订之日，乙方缴纳购房定金1万元；3.2.1在甲、乙双方签订本协议后中房家苑公司通知（12月6日后）3个工作日内，乙方应直接支付给甲方部分房价款21万元；3.2.2乙方通过银行贷款支付甲方54.5万元，乙方应于签订买卖合同后中房家苑公司通知3个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需全部资料。第四条、中介服务费、权证代办费及其他费用支付：由于丙方在本合同签订之前，为甲乙双方做了大量工作，并提供了交易机会，因此，甲、乙、丙三方在签订本合同之日（不论甲乙双方是否最后成交），须向丙方支付中介服务费1.5万元，赎楼垫资费11475元。同时，冉静向中房家苑公司出具《服务确认书》（直营店用）一份，载明：本人冉静特委托中房家苑公司，购买北碚区＊＊＊＊号3栋2单元3楼4号房屋。本人很满意重庆中房网络有限公司之服务，并接受其专业咨询，自愿支付重庆中房网络公司服务费用（中介费、按揭费）合计26475元。本次已交服务费用0元，未交服务费用26475元。本人承诺未交的服务费用于过户之日前支付完毕。合同签订当日，冉静按照中房家苑公司的要求，于中房家苑公司的工作人员刘强的带领下到中国银行股份有限公司重庆北碚支行、中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆北碚区中山路支行办理按揭贷款手续。为办理按揭贷款，冉静按照银行工作人员的要求办理了上述两家银行的借记卡。但是由于冉静系外地户口，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，故上述两家银行均拒绝为中房家苑公司办理按揭贷款。此后，冉静（甲方）和案外人喻孝平（乙方）还签订了《补充协议》，该协议约定：1、客户冉静必须出具房交所无房证明模板。2、还款的结算清单。3、甲乙双方约定如不能把款贷下来则甲乙双方取消合约退还乙方所交费用。2012年12月18日，冉静（甲方）和案外人喻孝平（乙方）再次签订《补充协议》，该协议约定：由于签订合同（JY22224）时把按揭服务费写到赎楼垫资费上了。经甲乙丙三方协商达成以下协议，把赎楼垫资费按按揭服务费收取，按揭服务费金额11475元，由乙方支付。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，冉静与中房家苑公司签订了《房屋买卖（转让）合同》，其性质系冉静委托中房家苑公司提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并同意支付报酬的合同，因此，中房家苑、冉静之间的居间合同关系成立，且合法有效。关于冉静应否向中房家苑公司支付中介服务费1.5万元的问题，一审法院认为中房家苑公司要求冉静支付中介服务费的理由不充分，其诉讼请求不应得到支持。理由如下：1、中房家苑公司作为专业、合法的房地产经纪机构明知冉静不符合办理按揭贷款的相关条件，而不履行如实告知义务，致使冉静无法办理按揭贷款，造成冉静与案外人喻孝平的房屋交易不能。由于中房家苑公司提供的服务有瑕疵，致使房屋买卖双方交易不能实现，不能实现冉静的合同目的。2、虽然冉静与案外人喻孝平签订了买卖合同，按照《房屋买卖（转让）合同》的约定冉静应当向中房家苑公司支付中介服务费。但是，冉静与中房家苑公司对中介费的支付附加了条件，即中介服务费要等“过户之日”之日。由于冉静与案外人喻孝平所签订的房屋买卖合同中所涉及的房屋产权还没有过户，因此其中介服务费支付的条件没有成就。3、中房家苑公司要求冉静支付中介服务费的依据之一是《服务确认书》，而在《服务确认书》明确约定冉静自愿支付重庆中房网络公司服务费用（中介费、按揭费）合计26475元，而非中房家苑公司。该《服务确认书》系中房家苑公司预先拟定的，上述约定应视为中房家苑公司、冉静双方对中介费支付对象的变更。因此，中房家苑公司无权要求冉静向其支付中介服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回重庆中房家苑公司的诉讼请求。案件受理费88元，由中房家苑公司负担。中房家苑公司不服一审判决，提起上诉称：我司作为专业、合法的房地产经纪机构，在经纪服务活动中理应收取合法的服务报酬，结合在我司的居间服务下冉静与售房方喻孝平签订的《房屋买卖（转让）合同》第四条第1款之约定：“甲、乙、丙三方在签订合同当日，乙方应向丙方支付中介费15000元”，冉静应按约支付中介费。合同签订后，我司工作人员在了解情况后第一时间与冉静取得联系并积极履行我司义务。在此期间，我司多次与冉静协商中介服务费事宜，但冉静仍拒付中介服务费，进而我司于2013年2月19日向冉静发函告知其应支付中介服务费的《履约告知函》，冉静依然不愿支付中介服务费。鉴于一审认定错误，法律适用错误，故请求二审法院撤销原判，改判支持中房家苑公司的诉讼请求，诉讼费由冉静承担。冉静辩称：原判正确，应予维持。二审中，中房家苑公司表示其现经与相关银行机构咨询获知，银行是可以为冉静办理按揭贷款的，但中房家苑公司未就此提供相关证据。本院查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：冉静是否应向中房家苑公司支付中介费1.5万元。针对上述争议焦点，本院认为，中房家苑公司作为专业、合法的房地产经纪机构，对于购房人冉静是否符合办理按揭贷款的相关条件应当明知，并应对此向冉静作如实告知。正是由于中房家苑公司未履行该如实告知义务，导致冉静与售房方虽签订了房屋买卖合同，却因冉静办理不了按揭贷款手续，而无法实现房屋交易。本院认为，冉静的合同目的不能实现与中房家苑公司提供的服务有瑕疵具有因果关系，故中房家苑公司不得要求冉静支付中介服务费。中房家苑公司在二审中提出其经向相关银行机构咨询了解到银行是能够为冉静办理按揭贷款的，因此冉静与售房方之间房屋买卖合同不能履行是冉静不愿再办理按揭贷款手续所致，但中房家苑公司并未就该说法举示相应证据，故本院不予认定。另外，从中房家苑公司要求冉静支付中介服务费的依据之一《服务确认书》看，在《服务确认书》上明确载明冉静自愿支付重庆中房网络公司服务费用（中介费、按揭费）合计26475元，而非中房家苑公司。本院认为，该《服务确认书》系中房家苑公司预先拟定的，其内容应视为中房家苑公司、冉静双方对中介费支付对象的变更。据此，中房家苑公司也无权要求冉静向其支付中介服务费。综上，中房家苑公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人重庆中房家苑房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许小波审 判 员 颜 菲代理审判员 黄清山二〇一三年十一月十八日书 记 员 张天珍