（2013）蛟民一初字第888号
裁判日期: 2013-11-18
公开日期: 2016-03-28
案件名称
原告郭艳与被告李艳宝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蛟河市人民法院
所属地区
蛟河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭艳,李艳宝
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
吉林省蛟河市人民法院民 事 判 决 书（2013）蛟民一初字第888号原告郭艳，住延边州龙井市。身份证号：×××委托代理人张桂芬，蛟河市民主法律服务所法律工作者。被告李艳宝，住蛟河市。身份证号：×××委托代理人孙立波，吉林三保律师事务所律师。原告郭艳与被告李艳宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，依法由审判员武光亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭艳的委托代理人张桂芬、被告李艳宝及其委托代理人孙立波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭艳诉称，我与被告于2011年10月1日签订租房协议，约定被告承租我的房屋，被告承担物业费等义务，租金每年28，000.00元，租期为三年，自2011年10月1日始至2014年10月1日止，如违约将承担违约金28，000.00元。被告租房两年后，我向被告索要第三年房租时，被告于2013年10月12日将房屋钥匙交给我，明确不再履行第三年的租赁合同，同时被告两年未缴纳物业管理费。被告无故不再履行租赁合同并拖欠物业费，实属违约，故起诉来院，要求被告支付物业费及违约金合计30，688.00元，并承担诉讼费用。为证明其主张，原告向本院提供了如下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况。2、房屋租赁合同一份，证明2011年10月1日，原、被告签订租房协议，约定：原告将位于百丰家园19号楼越层门市房160平方米租给被告使用，年租金为30，000.00元（其中押金2，000.00元），租赁期限为三年，自2011年10月1日至2014年10月1日，租赁期间由被告承担暖气费、电费、水费、物业费等营业性费用。如乙方违约违约方须赔偿一年的房租款。被告李艳宝辩称，一、原告诉讼主体有误，原告并非房屋的所有权人和出租人。二、第二年租赁期满后，我与原告达成口头协议，解除房屋租赁合同，并将钥匙交给原告，因此不同意支付违约金。三、我确实两年未交物业费，现同意支付。为证明其主张，被告李艳宝向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明2011年10月1日，被告与原告之父郭吉太的签订房屋租赁合同，原告不是适格的原告主体。2、照片两张，证明原告已接收房屋并向外出兑，说明原告同意与其解除房屋租赁合同，不应支付违约金。针对原、被告提供的证据，经当庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为原告所持有的租赁合同是第二年重新签订的，应以第一份合同为准。原告对被告提供的证据无异议，但认为被告交钥匙时其并不同意，但被告应将钥匙放下，其被迫接收，因其不在蛟河居住，无奈贴出“出租出兑”的广告。本院认为，被告对原告提供的证据的真实性无异议，原告对被告提供的证据真实性也无异议，故本院对以上证据均予以确认。根据原、被告的陈述及确认的证据，结合庭审调查，本院确认如下案件事实：原告之父郭吉太与被告于2011年10月1日签订房屋租赁合同一份，约定郭吉太将位于百丰家园19号楼越层门市房160平方米租给被告使用，年租金为30，000.00元（其中押金2，000.00元），租赁期限为三年，自2011年10月1日至2014年10月1日，租赁期间由被告承担暖气费、电费、水费、物业费等营业性费用。如乙方违约违约方须赔偿一年的房租款。被告交纳第二年的房租时，因郭吉太出国劳务，于2012年10月份，与原告告重新签订了房屋租赁合同，合同格式与内容与前合同一致，同时被告将第二年的房租金交给原告。2013年10月12日，被告将房屋钥匙交给原告，放弃继续租赁房屋。2013年10月12日，原告将该房屋贴出“出租出兑”的广告。在被告租赁期间，被告共计拖欠两年的物业管理费2，688.00元。现原告告诉来院，要求被告支付物业费及违约金合计30，688.00元，并承担诉讼费用。审理中被告以原告同意其解除合同为由，不同意给付违约金，只同意支付两年的物业费。争议的焦点为：1、原告是否是适格主体。2、被告是否违约，应否承担违约责任。3、原告请求的数额是否合理，应否予以支持。根据认定的案件事实及焦点问题，本院综合评判如下：一、原告郭艳是适格的原告。虽然原告之父郭吉太与被告于2011年10月1日签订了房屋租赁合同，但是在2012年十月份，因原告父亲出国劳务，被告与原告郭艳重新签订了相同的房屋租赁合同，视为被告对出租方的重新确认，表明其同意与原告郭艳继续履行房屋租赁合同，因此原告郭艳是适格的原告。故对被告辩称原告主体不适格的主张，本院不予支持。二、被告构成违约，应承担违约责任。原、被告约定租赁期限为2011年10月1日至2014年10月1日，但是被告于2013年10月12日将房屋钥匙交给原告，放弃继续租赁房屋，被告违反了双方的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告构成违约应当承担违约责任。三、原告的请求在合理范围内予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。”的规定，被告应支付原告违约金。但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，原告的总损失额即2013-2014年度的房租28，000.00元，故其违约金应按该租金的百分之三十予以支持。双方约定在房屋租赁期间由被告交纳物业费，但是被告未按约定支付2011-2013年度的物业费2，688.00元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告给付原告物业费2，688.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条二款之规定，判决如下：被告李艳宝于本判决生效后十日内支付原告郭艳物业费2，688.00元、违约金8，400.00元（28，000.00元×30%），合计11，088.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283.00元，由原告负担233.00元，由被告负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 武光亮二〇一三年十一月十八日书记员 王 雪 微信公众号“”