（2013）虎民初字第1460号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-11-26

案件名称

苏州新创建设发展有限公司与连孙全商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市虎丘区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

苏州市虎丘区人民法院民事判决书（2013）虎民初字第1460号原告苏州新创建设发展有限公司，住所地江苏省苏州市苏州高新技术产业开发区狮山路2号新创大厦8楼。法定代表人王平，董事长。委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。被告连孙全，男，1955年4月3日生，汉族。原告苏州新创建设发展有限公司与被告连孙全商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告苏州新创建设发展有限公司的委托代理人李小伟到庭参加诉讼，被告连孙全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告苏州新创建设发展有限公司诉称��2010年1月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的理想家园某某幢某某室，合同价款635671元。合同订立后，被告向原告支付首期款127671元，余款由被告向农行苏州高新区支行贷款，贷款金额为508000元，原告就此贷款事项向被告提供阶段性担保。自2012年起，被告屡次拖延还款，致使贷款行向原告发出律师函，要求原告承担连带担保责任。目前，原告已经代被告偿还了贷款行的贷款本息共计458950.80元。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告承担违约责任。原告屡次联系被告未成，故诉至法院。请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201001160062）；被告支付违约金63567.1元；确认原告已代被告向贷款银行偿还458950.80元；本案诉讼费由被告��担。被告连孙全未到庭答辩。经审理查明，原告苏州新创建设发展有限公司取得坐落于苏州市高新区长江路819号，项目名称为苏州市理想家园三期三组团房屋的苏房预新（2009）232号商品房预售许可证。2010年1月16日，原告苏州新创建设发展有限公司与被告连孙全签订了［《商品房买卖合同》编号：苏新合同201001160062）一份，合同约定：被告从原告处购买苏州市理想家园／某某／某某（公安门牌号），建筑面积96.27平方米，商品房总价款635671元。付款方式及期限选择首付款＋贷款方式支付，约定买受方于2010年1月16日前支付首付款，共计人民币127671元整；于2010年1月16日前办清贷款手续，共计人民币508000元整。买受方逾期付款的违约责任对逾期超过60天的约定：出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起30天内，买受方将房屋退还给出��方，并按合同第四条约定房屋总价款的1%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自合同第六条约定的相应房价款应付款期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同附件五作为补充协议第8条约定：买受人所购商品房如果采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，在《借款担保合同》生效期间，如果买受人对银行违约，则视同对出卖人违约。出卖人有权终止合同，将买受人所购房屋另行出售，并按合同总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其他各项费用。出��人实际损失超过买受人支付的违约金时，由买受人据实赔偿。另查明，2010年2月12日，被告作为借款人，与叶某某同为抵押人，原告作为保证人与中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（简称农行苏州新区支行）签署了《个人购房担保借款合同》，借款金额为50.8万元，借款期限为120个月。借款执行利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。合同约定商品房出卖方提供连带责任保证。合同签订后，农行苏州新区支行向借款人（即被告）发放个人购房借款50.8万元，并付至原告账户。2012年9月5日，农行苏州新区支行向被告发出律师函，告知被告购房借款出现还款逾期，截至2012年8月23日止，被告已累计拖欠逾期本金10995.91元，逾期利息5054.09元，通知被告见函7日内将拖欠的借款本息一并归还，否则将根据合同约定宣布其全部贷款提前到期，并依法追偿全部借款本息。2013年6月24日，农行苏州新区支行向原告发出律师函，告知被告拖延还款；已向法院提起诉讼，要求保证人（即原告）承担连带责任保证，追索全部借款本息及支付的诉讼费7895元，律师费14845元等费用，要求于见函之日起三日内承担连带保证担保责任。2013年6月26日，原告代被告连孙全归还贷款、逾期利息及律师费、诉讼费等共计458950.80元，后农行苏州新区支行撤回起诉。故原告诉至本院，以双方签署的《商品房买卖合同》为据，按合同约定请求解除合同，并要求被告承担违约责任。以上事实，由原告提交的证据：商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人贷款借款凭证、律师函、农业银行个人贷款对账单、代为清偿个人还款凭证、（2013）姑苏商初字第0252号民事裁定书，以及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告具有本案所涉商品房预售许可资质，与被告签订的商品房买卖合同，以及与被告和农行苏州新区支行三方签订的个人购房担保借款合同，系当事人真实意思表示，合法有效，均应按约履行。由于被告在个人购房担保借款合同中违约，原告由此承担连带责任保证，共代为清偿458950.80元。原告在承担保证责任后，有权向被告追偿。原、被告签订的房屋买卖合同及附件五中约定了合同解除的条件。现被告在原告为其购房提供担保的期间内逾期归还购房贷款，按约视同对原告违约，故原告有权解除合同并按合同要求被告支付违约金。合同自通知到达被告时解除，载有解除合同意思表示的起诉状副本于2013年8月16日公告送达被告，故本院确认房屋买卖合同于2013年8月16日解除。合同解除后，原告应返还被告购房款635671元，被告亦应支付原告违约金63567.1元。原告要求本院确认其从被告已支付房款中扣除代为支付银行的借款本息，实系主张将自己的债务与对方的债务抵销。由于原、被告互负债务都已到期，且均为金钱债务，故本院对原告主张债务抵销予以确认，相关债务自2013年8月16日发生抵销效力。本院确认，扣除被告代为归还的借款本息，原告尚应返还被告176720.2元（635671-458950.80）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、九十九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告苏州新创建设发展有限公司与被告连孙全签订的商品房买卖合同于2013年8月16日解除。二、原告苏州新创建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告连孙全176720.2元。三、被告连孙全于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新创建设发展有限公司违约金63567.1元。上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，账号548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9652元，公告费600元，合计10252元。由被告连孙全负担，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10-550101040009599。审　判　长　　王耀华代理审判员　　赵延丽人民陪审员　　朱维贤二〇一三年十一月十八日书　记　员　　周　润关注公众号“”