（2013）大民初字第2114号

裁判日期: 2013-11-18

公开日期: 2014-08-28

案件名称

王会芝等与韩明农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王会芝,熊秀云,熊秀菊,熊秀兰,熊颖,韩明

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第2114号原告王会芝，女，1935年1月6日出生。原告熊秀云，女，1954年10月29日出生。原告熊秀菊，女，1958年10月29日出生。原告熊秀兰，女，1962年12月14日出生。原告熊颖，女，1973年3月27日出生。委托代理人麻彩静（兼王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰委托代理人），女，1980年1月31日出生，北京市大兴区安定镇法律服务所法律工作者。被告韩明，男，1973年9月7日出生。委托代理人刘征，男，1985年7月21日出生。原告王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖与被告韩明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员郭磊担任审判长，与人民陪审员张振贵、周俊孝组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊颖及委托代理人麻彩静，被告韩明及其委托代理人刘征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖诉称：王会芝系熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的母亲；王会芝的丈夫熊希文于1983年6月去世；王会芝与熊希文在婚姻存续期间内在位于北京市大兴区青云店镇三村二德云北街内101号共建房屋北正房5间、西厢房2间；1993年10月，王会芝未经熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的同意将上述房产一11000元的价款卖给了大兴区青云店镇三村一队的韩维君，现韩维君已经去世，其购买的房产归被告韩明所有；熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖认为，王会芝出卖的房屋为父母的共同财产，熊希文去世后，王会芝在没有征得其他继承人同意的情况下私自将房屋卖给了韩维君侵犯了熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的继承权，同时韩维君不是本村村民，不具有购买本村房屋的资格，其买卖房屋的行为违反法律规定；现起诉至法院请求：一、判令王会芝与韩维君（已去世）的房屋协议无效；二、判令韩明返还位于北京市大兴区青云店镇三村二德云北街内101号的房屋北正房5间、西厢房2间；三、诉讼费依法分担。被告韩明辩称：不同意王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的诉讼请求；首先，此房屋的买卖行为已经发生二十多年；在买卖房屋的时候，有村委会书记、村长的见证；王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖对此事均知情认可；且韩明在房屋买卖后一直居住在此房内至今；王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖应该知道自己的权益被侵害，但在二十年期间一直未主张权利，其行为应当认为是对此买卖合同的默认，现该房屋正面临拆迁，其在此时起诉要求返还房屋，目的不纯，为维护法律的公正与尊严，韩明认为此合同应视为有效；其次，韩明系双方争议房屋所在村集体组织成员、该村宅基地的合法使用权人，符合一户一宅的宅基地申请条件，其买卖房屋行为符合《农村宅基地管理办法》是合法有效的；韩明只有此一处房产，无其他房产及住处；再次，根据有关法律规定，共有人未经其他共有人书面同意，擅自处分共有房屋或者未经产权人授权出卖他人房屋的，应认定为买卖协议无效，但第三人善意、有偿取得房屋的，应该维护第三人的合法权益；最后当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持；综上请求法院依法驳回王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的诉讼请求。经审理查明：王会芝和熊希文系夫妻关系；二人育有五个子女，分别是长女熊秀云、次女熊秀菊、三女熊秀兰、四女熊颖、儿子熊军；熊秀云19**年12月登记结婚，1980年年底将户口迁出争议房屋；熊秀菊1984年登记结婚，1985年将户口迁出争议房屋；熊秀兰1988年结婚，1989年将户口迁出争议房屋；熊颖1997结婚，婚后将户口迁出；熊军户籍也已迁出；熊希文于1983年6月份病逝。王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖与韩明争议的房屋原门牌号为北京市大兴区青云店镇三村二德云北街101号，该处宅基地登记在熊希文名下；2003年此门牌号被登记为北京市大兴区青云店镇三村一北横街23号；1971年熊希文、王会芝建造北正房五间，1980年建造西厢房两间；1993年10月31日王会芝与韩维君签订《卖房契约》：”立卖房契文约人王会芝将现有自己房屋坐落在三村四队北横街道北全套院落北房五间、西房两间、门窗俱全门楼院墙南北一段经中人说合，双方协商同意总价值人民币一万元整，卖于韩维君名下永远为业，当面付清总价值人民币一万元整，并不拖欠永不反悔，恐（空）口无凭，立字为证；四至：西张士祥、南李开山、东官道、西赵冬雪”；中证人韩×，监证人伊×、熊×、孟×、年×、刘×、徐×，代笔人李忠迁、买房人王会芝、卖房韩维君在契约上签字画押；契约附注中标明：院内枣树一棵；王会芝在1993年12月底搬出；《卖房契约》签订后，韩维君交付卖房款10000元，王会芝在规定时间内搬至北京市大兴区安定镇居住。1995年韩维君主持分家，将争议房屋分给韩明，此后韩明搬入争议房屋居住，后在院落内加盖部分房屋；韩维君于2000年8月份去世。另查明：北京市大兴区青云店镇三村一、三村二原为一个村，从1980年代初分为两个独立的行政村，但两村的村民和宅基地相互交错；双方争议房屋的宅基地位于北京市大兴区青云店镇三村二。韩明为北京市大兴区青云店镇三村一村民，其在三村一、三村二内没有其他住房，也不享有其他的宅基地使用权。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及双方当事人提交的户口证明信、买卖协议、现场勘查照片、林权证、等证据材料在案佐证。本院认为：农村私有房屋的买卖涉及到宅基地使用权的流转，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋给非本村集体经济组织成员的，将导致宅基地使用权的非法流转，与我国现行的土地管理法律、法规相违背；本案中，王会芝、韩维君于1993年10月31日签订《卖房契约》，韩维君并不是北京市大兴区青云店镇三村二的村民，导致了该处房屋的宅基地使用权流转到了非本集体组织成员之外；双方签署的《卖房契约》应属无效合同；同时在合同效力确认之诉中，附带合同效力确定之后其他诉讼请求的，应在合同效力确定之后另行提起诉讼，故本案中王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖主张韩明返还位于北京市大兴区青云店镇三村二德云北街内101号的房屋北正房5间、西厢房2间的诉讼请求，本院不予支持，可待双方签订的《卖房契约》效力确定后，另行解决。据此判决如下：一、原告王会芝、韩维君于1993年10月31日签订的《卖房契约》无效；二、驳回原告王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的其他诉讼请求。案件受理费人民币一千零五十元，由原告王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭　磊人民陪审员　　张振贵人民陪审员　　周俊孝二〇一三年十一月十八日书　记　员　　张国倩 来源：百度搜索“”